Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 21 mars 2025, n° 24/03668

TJ Toulouse 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas effectué de paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la résiliation du bail entraînait la déchéance de son droit d'occupation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné le paiement des arriérés locatifs.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné le locataire à verser une somme pour couvrir les frais de justice de la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 21 mars 2025, n° 24/03668
Numéro(s) :	24/03668
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03668 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLQ7

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[D] [S]

[E] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de [D] ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [E] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 septembre 2019, Madame [D] [S] a loué à Monsieur [E] [T] un appartement meublé à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 700€ provision sur charges comprise.

Le 23 mai 2024, invoquant un arriéré locatif, Madame [D] [S] a fait signifier à Monsieur [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 11 septembre 2024, Madame [D] [S] a finalement assigné Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 23 janvier 2025, Madame [D] [S], représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal et la résiliation judiciaire à titre subsidiaire ;

— l’expulsion de Monsieur [E] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [E] [T] au paiement de :

* la somme de 7577,48€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de janvier 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges révisable selon les dispositions contractuelles à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 812,74€ ;

* la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, et de la notification à la préfecture.

Bien que convoqué par assignation remise à étude le 11 septembre 2024 selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 13 septembre 2019 entre Madame [D] [S] d’une part et Monsieur [E] [T] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 1977,48€ par Madame [D] [S].

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [E] [T] n’ayant fait aucun règlement dans le délai de deux mois, ce commandement est donc resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [D] [S] produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 15 janvier 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève, à la somme de 7577,48 €, mensualité de janvier 2025 incluse.

N’ayant pas comparu, Monsieur [E] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 7577,48 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1977,48€ à compter de la date du commandement de payer (23 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable selon les stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [S], Monsieur [E] [T] sera condamné à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2019 entre Madame [D] [S] et Monsieur [E] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à verser à Madame [D] [S] la somme de 7577,48 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 15 janvier 2025 (mensualité de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1977,48€ à compter du 23 mai 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à Madame [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 révisable selon les stipulations contractuelles et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] à payer à Madame [D] [S] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente