TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04255

N° Portalis DBX4-W-B7I-TP5U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[B] [Z] [O] épouse [W]

[L] [W]

C/

[S] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [Z] [O] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [S] [C]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet au 11 avril 2023 et par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL ADVANTIM MIDI PYRENEES, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] ont donné à bail à Madame [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], avec un emplacement de stationnement n°4, pour un loyer mensuel de 529 euros et 43 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] ont fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 pour un montant de 2.080,58 euros en principal puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 août 2024 pour un montant de 3.003,93 euros en principal.

Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] ont ensuite fait assigner Madame [S] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024 afin :

— de constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail suivant le commandement de payer signifié le 16 août 2024,

— d’ordonner sans délai l’expulsion de Madame [S] [C] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de la condamner par provision au paiement de la somme de 3.614,48 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 17 octobre 2024, quittancement d’août 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— de la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieuX, révisable en fonction de la valeur locative,

— de dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 16 août 2024,

— de la condamner au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais des deux commandements des 21 mai 2024 et 16 août 2024.

A l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.142,81euros. En réponse aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’échelonnement du paiement de la dette locative formées par la locataire, ils précisent que celle-ci a repris le paiement du loyer courant soit celui de janvier 2025 mais s’opposent à la demande de délais de paiement.

Madame [S] [C], comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 145 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle est agent PMR à la Gare [5] depuis 3 ans, que ce contrat se termine en mars 2025 mais qu’il est renouvelable, et qu’elle perçoit une rémunération de 1.800 euros par mois. Elle précise qu’elle n’a pas de crédit à rembourser et qu’elle a un enfant mais qui n’est pas à sa charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet au 11 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII.) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 3.003,93 euros.

C’est à tort qu’une partie de la dette de 3.003,93 soit constituée par les frais d’un précédent commandement de payer, à hauteur de 211.85 euros. Dans la mesure où cette somme n’est pas mentionnée par l’article 24 précité et par la clause résolutoire au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit, elle ne doit pas être prise en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, il convient de vérifier si Madame [S] [C] s’est acquittée de la somme de 2.792,08 euros, correspondant à ses seuls loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois.

Madame [S] [C] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 800 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] produisent un décompte démontrant que Madame [S] [C] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite (441,40 euros) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 (130 euros) qui n’est pas justifiée par la production de la taxe foncière pour 2024, la somme de 4.571,41 euros à la date du 30 janvier 2025, incluant janvier 2025.

Madame [S] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] cette somme de 4.571,41 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 sur la somme de 2.792,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Madame [S] [C] a repris le règlement du loyer courant avant l’audience, soit celui de janvier 2025, en effectuant un virement de 800 euros en date du 07 janvier 2025 correspondant au loyer et charges outre une somme de 209,50 euros afin de commencer à apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 145 euros, soit 31 mensualités de 145 euros et une 32ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Madame [S] [C] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [S] [C], et celle-ci ayant repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [S] [C] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 16 août 2024, à l’exclusion de celui signifié le 21 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W], Madame [S] [C] sera condamnée à leur payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 avril 2023 entre Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] d’une part et Madame [S] [C] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], avec un emplacement de stationnement n°4 sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 4.571,41 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, incluant le mois de janvier 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 sur la somme de 2.792,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 145 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [C] soit condamnée à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [B] [Z] [O] épouse [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer signifié le 16 août 2024, à l’exclusion de celui signifié le 21 mai 2024 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente