N° RG 22/04491 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWGQ

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

54G

N° RG 22/04491

N° Portalis DBX6-W-B7G- WWGQ

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] – [Adresse 2] (Syndic : SARL ACTIA CONCEPT)

[W] [L]

[M] [H] épouse [L]

C/

[E] [P]

SAS STR PROMOTIONS

SASU BCET

SARL AGENCEMENT TECHNIQUES ETUDES COMMERCIALES (ATEC)

SAS DMS CONSTRUCTIONS

SAS NET PEINTURE

[J] [T] [C]

[J] [I] [N]

SMABTP

SCP [D]

SELARL EKIP'

Grosse Délivrée

le :

à

SARL AHBL AVOCATS

M^e Delphine BARTHELEMY- MAXWELL

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

AARPI [Localité 2] DE KERLAND

1 copie M. [O] [R], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors du prononcé :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] – [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL ACTIA CONCEPT, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [W] [L]

né le 18 Décembre 1969 à [Localité 4] (EURE ET LOIR)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [M] [H] épouse [L]

née le 09 Décembre 1970 à [Localité 6] (LOT ET GARONNE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [E] [P]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillante

SAS STR PROMOTIONS venant aux droits de la SAS LASSERRE PROMOTIONS

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SASU BCET

[Adresse 5]

[Localité 7]

défaillante

N° RG 22/04491 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWGQ

SARL AGENCEMENT TECHNIQUES ETUDES COMMERCIALES (ATEC)

[Adresse 8]

[Localité 9]

défaillante

SASU DMS CONSTRUCTIONS

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS NET PEINTURE

[Adresse 10]

[Localité 11]

défaillante

SARLU [T] [C]

[Adresse 11]

[Localité 12]

défaillante

SARLU [I] [N]

[Adresse 12]

[Localité 13]

défaillante

SMABTP en qualité d’assureur de Madame [E] [P] exerçant sous l’enseigne BCET

[Adresse 13]

[Localité 14]

représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX

SCP [D] en qualité de mandataire judiciaire de la SAS STR PROMOTIONS

[Adresse 14]

[Localité 5]

représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL EKIP’ en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL EGI AQUITAINE ([Adresse 15] – [Adresse 16])

[Adresse 17]

[Localité 5]

défaillante

La SAS LASSERRE PROMOTIONS, nouvellement dénommée SAS STR PROMOTIONS, a fait réaliser un programme immobilier dénommé “[Adresse 18]”, destiné à la vente en état futur d’achèvement, situé [Adresse 19] à [Localité 15].

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 19 janvier 2015.

Sont notamment intervenues à l’acte de construire :

— Madame [E] [P], exerçant sous l’enseigne BCET, en qualité de maître d’œuvre d’exécution, assurée auprès de la SMABTP,

— la SARL VPBTP en charge des lots étude béton, démolitions, terrassement et gros œuvre, assurée auprès de la SMABTP,

— la SARL [I] [N] titulaire du lot menuiseries,

— la SARL [T] [C] titulaire du lot enduits,

— la SAS DMS CONSTRUCTIONS titulaire du lot plâtrerie,

— la SARL AGENCEMENT TECHNIQUES ETUDES COMMERCIALES (ATEC) titulaire du lot serrurerie garde-corps,

— la SAS NET PEINTURE en charge du lot peinture,

— la SARL EGI AQUITAINE titulaire du lot électricité.

La réception des parties communes est intervenue avec réserves selon procès-verbal du 18 janvier 2018. La livraison des parties communes est intervenue le même jour avec réserves également.

Par courrier du 28 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic a dénoncé des inondations dans le sous-sol.

Se plaignant de la non-levée de certaines réserves, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a, par acte du 18 janvier 2019, fait assigner la SAS LASSERRE PROMOTIONS devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 mai 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [O] [R] pour y procéder.

Par nouvelle ordonnance de référé du 11 janvier 2021, rectifiée le 08 février 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables aux entreprises intervenantes ainsi qu’à leurs assureurs.

Par actes en date des 13 et 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SAS STR PROMOTIONS anciennement dénommée SAS LASSERRE PROMOTIONS et « la SASU BCET pris en la personne de sa gérante Madame [P] » aux fins d’action indemnitaire.

La SAS LASSERRE PROMOTION devenue SAS STR PROMOTIONS a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde par jugement du 1er juillet 2022, publié au BODACC le 10 juillet 2022. Maître [S] [Q] de la SCP [D] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le 28 juillet 2022 une créance d’un montant de 130 000 euros à la procédure collective outre une créance de 15 000 euros pour Monsieur et Madame [L].

Par actes des 29 septembre, 04, 12 et 26 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [G] [L] et Madame [M] [H] épouse [L], copropriétaires, ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCP [K] [Q] en qualité de mandataire de la société STR PROMOTIONS, Mme [E] [P] et la SMABTP, en qualité d’assureur de celle-ci, la SARL ATEC, la SASU DMS CONSTRUCTIONS, la SAS NET PEINTURE, la SARL [T] [C], la SARL [I] [N] et la SARL EGI AQUITAINE en la personne de son liquidateur la SELARL EKIP', aux fins d’indemnisation.

Les procédures ont été jointes le 10 novembre 2022.

Un plan de sauvegarde de la SAS STR PROMOTIONS a été arrêté par jugement du 13 octobre 2023, nommant Maître [Q] de la SCP [K] [Q] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Madame [M] [H] épouse [L] et de Monsieur [G] [L] à l’encontre de la SAS STR PROMOTIONS et de la SCP [K] [Q], en qualité de mandataire de la SAS STR PROMOTIONS, au titre des réserves à la livraison n°2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47, en ce qu’elle est fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun,

déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Madame et de Monsieur [L] à l’encontre de la SAS STR PROMOTIONS et de la SCP [K] [Q], en qualité de mandataire de la SAS STR PROMOTIONS, pour le surplus des désordres en ce qu’elle est fondée sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil, déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Madame et de Monsieur [L] à l’encontre de la SAS DMS CONSTRUCTIONS, en ce qu’elle est fondée sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil,

déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], de Madame [M] [H] épouse [L] et de Monsieur [G] [L] à l’encontre de la SAS DMS CONSTRUCTIONS, en ce qu’elle est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, enjoint au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à Madame [L] et à Monsieur [L] de mettre leurs conclusions en conformité avec les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et, notamment, de préciser pour chacun des désordres le bénéficiaire de la condamnation demandée et à l’égard de chacun des défendeurs le fondement juridique de la demande, avant le 27 octobre 2023.

Monsieur [R] a déposé un rapport en l’état le 30 mai 2024.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Madame [L] et Monsieur [L] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, 1792 s du code civil

— Condamner solidairement Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P] et de VPBTP, les Sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE et la Société STR PROMOTIONS au paiement de la somme de 86.784,03 euros TTC avec indexation dans l’indice BT 01 entre la date du devis et la date de la décision à intervenir,

— Fixer la créance au passif de la Société STR PROMOTIONS au même montant,

— Condamner Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P], les Sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE, et la Société STR PROMOTIONS (fixer au passif pour STR) sous la même solidarité au paiement d’une somme de 30.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice de jouissance,

— Condamner Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P], les Sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE, et la Société STR PROMOTIONS, in solidum, avec le promoteur, le maître d’œuvre, au titre des désordres 9 -13 -14-15 au paiement des sommes de 1387,92 + 6562,80 euros + 2.000 euros,

Condamner la Société STR PROMOTIONS a faire effectuer les travaux de déplacement du poteau électrique, dans un délai de quinze jours a compter de la signification de la décision à intervenir et à justifier de la commande et du règlement de la commande à ENEDIS dans les 15 jours a compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 2.000 euros par semaine de retard,

— Maintenir l’exécution provisoire de ladite décision.

— Condamner Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P], les Sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE, et la Société STR PROMOTIONS in solidum au paiement d’une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P] et VPBTP les Sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE, et la Société STR PROMOTIONS in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier, des référés et de l’expertise judiciaire.

N° RG 22/04491 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWGQ

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la SAS STR PROMOTIONS et la SCP [K] [Q], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS STR PROMOTIONS, demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et les Epoux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En toutes hypothèses :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la Société STR PROMOTIONS une indemnité de 1 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, la SMABTP, ès qualité d’assureur de Madame [P] exerçant sous l’enseigne BCET, demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code Civil

A titre principal

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et les époux [L], ainsi que toutes autres parties, de toute demande dirigée à l’encontre de la SMABTP, ès qualité d’assureur de Madame [P] exerçant sous l’enseigne BCET,

Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

A titre subsidiaire

— Condamner in solidum les sociétés ATEC, [I] [N], P.[C], DMS CONSTRUCTION, EGI AQUITAINE, NET PEINTURE, la société STR PROMOTIONS, à relever intégralement indemne la SMABTP, ès qualité d’assureur de Madame [P] exerçant sous l’enseigne BCET de l’intégralité des demandes qui pourraient être dirigées à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur et Madame [L] et, à défaut toute partie succombante, à payer à la SMABTP, ès qualité d’assureur de Madame [P] exerçant sous l’enseigne BCET, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2025, la SAS DMS CONSTRUCTIONS demande au Tribunal de :

• JUGER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Madame [M] et Monsieur [G] [L] ne rapportent pas la preuve d’une quelconque faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la Société DMS à leur égard,

• JUGER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Madame [M] et Monsieur [G] [L] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque lien de causalité entre une éventuelle faute qui aurait été commise par la Société DMS et les préjudices dont il est sollicité la réparation,

• DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Madame [M] et Monsieur [G] [L] de l’intégralité de leurs prétentions qui sont dirigées à l’encontre de la Société DMS CONSTRUCTIONS.

• PRONONCER, la mise hors de cause pure et simple de la Société DMS CONSTRUCTIONS,

N° RG 22/04491 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWGQ

• CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], Madame [M] et Monsieur [G] [L] à payer à la Société DMS, une somme qui ne peut être inférieure à 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [E] [P], la SARL ATEC (AGENCEMENT TECHNIQUES ETUDES COMMERCIALES), la SAS NET PEINTURE, la SARL P.[C], la SARL [I] [N] et la SELARL EKIP’ en qualité de liquidateur de la SARL EGI AQUITAINE, n’ont pas constitué Avocat, étant précisé que cette dernière a été assignée alors qu’une procédure collective était déjà ouverte à son égard et qu’en conséquence toute demande à son encontre serait irrecevable par application d es dispositions des articles L 622-22 et L 624-2 du code de commerce, faute de toute décision du juge commissaire produite.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il convient en premier lieu de préciser que l’assignation délivrée à l’encontre de la société STR PROMOTIONS étant antérieure à l’ouverture de la procédure collective et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ayant régulièrement déclaré une créance et mis en cause le mandataire judiciaire, la procédure à son encontre est régulière en application des articles L.622-21 et L 622-22 du code de commerce.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser qu’il n’est pas contesté que Madame [P] est intervenue en son nom personnel et qu’en conséquence aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la société BCET.

Il sera également relevé que le syndicat des copropriétaires de la Résidence et Monsieur et Madame [L] recherchent la responsabilité de la société DMS pour les désordres numérotés 27, 28, 31 et 43 en précisant que le désordre numéro 27 a fait l’objet d’une reprise et en ne formulant aucune demande de condamnation de la société DMS dans le dispositif de leurs écritures. Dès lors en application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’examiner la responsabilité de cette société à l’encontre de laquelle aucune demande de condamnation n’est formulée.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence et Monsieur et Madame [L] ne formulent également aucune demande de condamnation à l’encontre de la société en charge du gros œuvre VPBTP, qui a en tout état de cause n’a pas été assignée (et par ailleurs fait l’objet d’une procédure collective), de telle sorte qu’il n’est pas nécessaire d’examiner les moyens qu’ils développent à son encontre en application de l’article 768 du code de procédure civile, étant en outre précisé que la SMABTP n’a pas été assigné en tant qu’assureur de cette société mais uniquement en tant qu’assureur de Madame [P] et qu’ainsi par application de l’article 14 du code de procédure civile toute demande de condamnation à son encontre est irrecevable.

Sur le fond :

L’ensemble des contrats litigieux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, les dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance du 1er février 2016 sont applicables en l’espèce.

En application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage, auquel est notamment assimilé le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’il a fait construire, est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître et l’acquéreur de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination, sauf à rapporter la preuve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Par application de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, de cette garantie qui bénéficie aux propriétaires successifs de l’immeuble.

La présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil est écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l’entrepreneur. Les constructeurs peuvent encore s’exonérer de la présomption de responsabilité de plein droit, non pas en invoquant l’absence de faute, mais en démontrant que les dommages proviennent d’une cause étrangère, à savoir la force majeure ou le fait du maître de l’ouvrage ou bien encore le fait d’un tiers qui ne peut être l’un des autres constructeurs.

A défaut de nature décennale des dommages invoqués, le maître d’ouvrage ou l’acquéreur peut rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, à charge pour lui de rapporter la preuve d’un manquement ou d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal.

En application de l’article 1642-1 du code civil, « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

En application de l’article 1648 alinéa 2 du même code, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Enfin, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur les désordres numérotés 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47 :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence et Monsieur et Madame [L] sollicitent en premier lieu la condamnation du promoteur, des locateurs d’ouvrage et de la SMABTP à les indemniser au titre des réserves non levées des désordres numérotés 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47 au rapport d’expertise judiciaire que la société LASSERRE PROMOTION s’est engagée à prendre en charge aux termes d’un courrier du 04 décembre 2019 adressé à l’expert judiciaire, action à l’encontre du promoteur fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il résulte du courrier du Conseil de la société LASSERRE PROMOTION en date du 04 décembre 2019 adressé à l’expert judiciaire que le promoteur s’est engagé à prendre en charge les « réserves » numérotées 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47 au rapport d’expertise judiciaire.

Il résulte du rapport en l’état de l’expert judiciaire qu’ont été constatés les “désordres” numérotés 2 (muret non terminé), 3 (poteau et muret non peint), 4 (sous face non peinte), 5 (accroc façade), 6 (goutte d’eau mal peinte), 7 (absence d’indication de hauteur maximimum), 8 (absence de peinture sur le parking), 10 (joints de couvertine à reprendre), 11 (accroc sur le mur mitoyen), 12 (absence de cunette, de gouttière, d’isolation, de protection d’un tuyau d’évacuation des eaux usées et d’éclairage, le tout au niveau de la sous-face du porche), 16 (affaissement dalle bordure extérieure hall 1), 20 (éclats), 21 (absence d’enduit), 22 (absence de batteuse au niveau d’un placard), 23 (gaine technique à reboucher), 24 (tapisserie non collée), 25 (jonction des joues imparfaite), 29 (trous faux plafond), 30 (accroc porte à reprendre), 31 (dalle de faux plafonds à remplacer), 32 (traversée gaine technique de plancher à refaire), 34 (passage de câbles dans les deux sas à reprendre), 36 (absence de flocage au niveau des places de parking 41 et 36), 37 (local poubelles non achevé), 38 (pose de racks à vélo), 39 (trou de gaine technique eau froide à reboucher), 40 (panneau non peint), 41 (panneaux goulotte à reprendre), 42 (habillage escalier à reprendre), 43 (cornière d’angle à peindre), 44 (goulotte à reprendre) et 47 (enduit éclaté sur mur en bas de la descente de parking).

Il ressort de la comparaison entre le contenu du rapport d’expertise judiciaire, notamment de la liste des désordres reprise en page 82 et 83 et des photographies, avec la liste des réserves et le courrier du 04 décembre 2019 que la numérotation reprise à ce courrier ne correspond pas en réalité à la numérotation des réserves mais à la numérotation des désordres tels que listés par l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence et Monsieur et Madame [L] sollicitent indistinctement de voir condamnés “solidairement” Madame [P], la SMABTP es qualité d’assureur de Madame [P] et de VPBTP, les sociétés BCET, ATEC, [I] [N], NET PEINTURE et la société STR PROMOTIONS” au paiement de la somme de 86.784,03 euros, sans ventiler leurs demandes en fonction des désordres, sur la base du devis en date du 25 janvier 2022 de la société RENOVUS qui a été soumis à l’expert judiciaire. En l’absence de devis contradictoire, l’expert judiciaire a validé ce devis.

Il résulte du devis que la réparation des désordres et inachèvements relevés ci-dessus y est chiffrée de la manière suivante :

2 muret non terminé : 8 269,20 euros

3 poteau et muret non peint : 3 171 euros

4 sous face non peinte : 971,70 euros

5 accroc façade : 993 euros

6 goutte d’eau mal peinte : 3 336,30 euros

7 absence d’indication de hauteur maximimum : 141,30 euros

8 absence de peinture sur le parking : 0 euro

10 joints de couvertine à reprendre : 1 919,40 euros

11 accroc sur le mur mitoyen : 547,80 euros

12 absence de cunette, de gouttière, d’isolation, de protection d’un tuyau d’évacuation des eaux usées et d’éclairage : 5 535,42 euros,

16 affaissement dalle bordure extérieure hall 1 : 1 525,19 euros

20 éclats : 2 260, 86 euros

21 absence d’enduit : 2 499,30 euros

22 absence de batteuse au niveau d’un placard : 192,60 euros

23 gaine technique à reboucher : 621 euros

24 tapisserie non collée : 0 euro

25 jonction des deux joues imparfaite : 3 738,15 euros

29 trous faux plafond : 1 047,90 euros

30 accroc porte à reprendre : 917,40 euros

31 dalles de faux plafonds à remplacer : 111,30 euros

32 traversée gaine technique de plancher à refaire : 234,45 euros

34 passage de câbles dans les deux SAS à reprendre : 6 203,40 euros

36 absence de flocage au niveau des places de parking 41 et 36 : 0 euro

37 local poubelles non achevé : 7 546,35 euros

38 pose de racks à vélo : pas de chiffrage

39 trou de gaine technique eau froide à reboucher : 621 euros

40 panneau non peint : 0 euro

41 panneaux goulotte à reprendre : 240,49 euros

42 habillage escalier à reprendre : 1 815,66 euros

43 cornière d’angle à peindre : 198,99 euros

44 goulotte à reprendre : 550,50 euros

47 enduit éclaté sur mur en bas de la descente de parking : 1 823,40 euros,

le tout hors taxe, soit un total de 57 133,06 euros HT, soit 62 846,36 euros après application d’un taux de TVA de 10 % tel que prévu au devis et non discuté.

Rien ne remet en cause le coût ainsi chiffré de ces reprises et en exécution de l’engagement contractuel de la SAS LASSERRE PROMOTIONS, il y a lieu de fixer la somme de 62 846,36 euros à titre de créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au passif de la procédure de sauvegarde de la société STR PROMOTION pour la reprise des désordres et inachèvements numéros 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47, ce avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 25 janvier 2022, date du devis, et le présent jugement.

Les demandeurs précisent rechercher pour les désordres 12 (absence de cunette, de gouttière, d’isolation, de protection d’un tuyau d’évacuation des eaux usées et d’éclairage, le tout au niveau de la sous-face du porche ), 16 (affaissement dalle bordure extérieure hall 1), 37 (local poubelles non achevé) et 42 (habillage escalier à reprendre), la responsabilité contractuelle de Madame [P], tel que cela résulte du corps de leurs écritures quand bien même ils ne visent que l’article 1240 du code civil dans le dispositif de celles-ci.

S’agissant du désordre 12, l’expert judiciaire a indiqué qu’il relevait d’un “défaut/absence de réalisation ou de conception” et d’un vice de conception et que les désordres 16, 37 et 42 relevaient d’un “défaut de conception/réalisation” avant de ne retenir que des manquements dans l’exécution pour les désordres 16 et 42.

Le désordre 42 (habillage escalier à reprendre) relève d’un défaut d’exécution seul pour lequel aucun manquement du maître d’oeuvre qui n’est pas tenu à une présence constante sur le chantier n’est démontré tandis que concernant le désordre 16 (affaissement dalle bordure extérieure hall 1), il n’est démontré aucun défaut de conception à l’origine de cet affaissement ni aucun défaut de surveillance des travaux faute d’en connaître les causes précises et la date précise d’apparition.

Concernant le désordre 12, en l’absence de plus d’éléments, il ne peut être déterminé si celui-ci relève d’un défaut de conception (absence de cunettes et de gouttières, de protection du tuyau d’évacuation des eaux usées et d’éclairage dès la conception de la sous-face du porche) ou seulement de défauts d’exécution et, dans ce cas, si Madame [P] a engagé sa responsabilité pour un défaut de surveillance des travaux, faute de démonstration d’un manquement de celle-ci dans l’exercice de sa mission et de toute précision sur les demandes de reprise ou pas auprès de l’entreprise concernée. Il en est de même pour le désordre 37 consistant dans un inachèvement, faute de plus d’éléments sur tout manquement du maître d’oeuvre dans la direction des travaux et l’absence ou pas d’intervention de sa part pour solliciter leur achèvement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de Madame [P] s’agissant de ces désordres, de même que de leurs demandes à l’encontre de son assureur la SMABTP à ce titre.

Ils recherchent également la responsabilité contractuelle de la société NET PEINTURE pour les désordres numérotés 4 (sous face non peinte), 6 (goutte d’eau mal peinte), 8 (absence de peinture sur le parking), 21 (absence d’enduit) et 40 (panneau non peint) s’agissant de ces désordres.

Alors que la société NET PEINTURE n’était pas en charge de la réalisation des enduits dont il n’est pas contesté qu’ils relevaient du marché de la SARL P.[C], la société NET PEINTURE a engagé sa responsabilité contractuelle pour les désordres 4, 6, 8 et 40 relevant de son lot et ayant tous fait l’objet de réserves, en ne satisfaisant pas à son obligation de résultat. Elle en sera ainsi tenue à réparation sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 4 738,80 euros (971,70 + 3 336,30 = 4 308), après application d’un taux de TVA de 10 % tel que prévu au devis et non discuté, ce avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 25 janvier 2022, date du devis, et le présent jugement, étant précisé que le devis susvisé n’a prévu aucune somme pour la reprise des désordres 8 et 40.

Enfin, à l’appui de leur demande de condamnation de la société [I] [N], en charge du lot menuiserie, et de la société ATEC titulaire du lot serrurerie garde-corps, en réparation de ces désordres, le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ne développent aucun moyen alors qu’aucune responsabilité de celles-ci n’apparaît démontrée dans leur survenue, ni même d’imputabilité, aucun travaux de menuiserie ni de serrurerie ou garde-corps n’apparaissant particulièrement concernés. Ils seront ainsi déboutés de la demande de condamnation à ce titre à leur encontre.

Sur les désordres 9, 13, 14, 15, 18, 19, 45, 46 :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence et Monsieur et Madame [L] sollicitent la condamnation de Madame [P] et de son assureur la SMABTP, des sociétés ATEC, [I] [N], NET PEINTURE, et de la société STR PROMOTIONS, in solidum, au titre des désordres 9, 13, 14 et 15 au paiement des sommes de 1 387,92 euros, 6 562,80 euros et 2.000 euros.

Sur le désordre 9 :

Le désordre numéro 9 concerne une absence d’éclisses (au niveau de la grille du caniveau du parking). Il n’est pas contesté que ce désordre a fait l’objet d’une réserve à la livraison (réserve numéro 20).

En application de l’article 1642-1 du code civil, « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

Le régime de l’article 1642-1 du code civil concernant les vices et défauts apparents est un régime exclusif, dans les rapports entre acquéreurs et vendeur en l’état futur d’achèvement, de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. civ. 3ème, 06 avril 2022, n° 21-13.179, 3e Civ., 15 mars 2011, pourvoi n° 10-13.778).

Or, alors que le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ont été déclarés irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la société STR PROMOTION sur le fondement de cet article, ils ne peuvent solliciter la réparation sur un autre fondement d’un vice apparent et seront déboutés de leur demande à son encontre à ce titre.

Ils précisent dans le corps de leurs conclusions rechercher la responsabilité du maître d’œuvre d’exécution et de l’entreprise “en charge du lot” concernant ce désordre. Néanmoins, aucun manquement n’est démontré à l’encontre du maître d’oeuvre quant à la réalisation de ce désordre, l’expert judiciaire ayant conclu à un défaut d’exécution, de même qu’en l’absence de plus de précision sur l’entreprise ayant réalisé les travaux concernés, aucun manquement n’est démontré à l’encontre des sociétés ATEC, [I] [N] et NET PEINTURE.

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] seront ainsi déboutés de leur demande au titre de ce désordre numéro 9.

Sur les désordres 13 à 15 :

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] précisent dans le corps de leurs conclusions rechercher la responsabilité décennale et à titre subsidiaire contractuelle du maître d’oeuvre d’exécution et de l’entreprise de gros œuvre et du promoteur concernant ces désordres 13 à 15.

L’expert judiciaire a constaté en sous-face de plusieurs balcons de l’humidité avec coulures de calcite et un cloquage des peintures en sous-face et murs du RDC et R+1.

N° RG 22/04491 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WWGQ

Ce désordre a fait l’objet de réserves à la livraison (réserves numéro 36, 44 et 39).

Or, alors que le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ont été déclarés irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la société STR PROMOTION sur le fondement de cet article, ils ne peuvent en solliciter la réparation sur un autre fondement d’un vice apparent et seront déboutés de leur demande à son encontre à ce titre.

L’expert judiciaire a indiqué que l’humidité caractérisée par les traces de calcite ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage et n’entraînait pas d’impropriété à destination. S’agissant de l’humidité ayant entraîné un flocage des sous face et des murs, il a indiqué qu’elle compromettait la solidité de l’ouvrage à terme et n’entraînait pas d’impropriété à destination. Il n’est ainsi caractérisé aucune impropriété à destination ni aucune atteinte à la solidité de manière certaine dans le délai des 10 ans de la réception. Aucun dommage de nature décennale n’est alors démontré et la responsabilité de plein droit du promoteur immobilier et des intervenants à la construction n’est pas engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

S’agissant de leur responsabilité contractuelle, l’expert judiciaire a indiqué que le désordre d’humidité se caractérisant par le cloquage relevait d’un défaut de conception et de réalisation au niveau des clavetages des balcons prédalles et a simplement indiqué que l’humidité en sous face caractérisée par les traces de calcite était apparue suite à des fissurations.

Ces éléments sont insuffisants à démontrer un manquement de Madame [P] dans sa mission de maître d’oeuvre d’exécution. le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] seront ainsi déboutés de leur demandes à son encontre que ce soit sur un fondement décennal ou contractuel.

Enfin, l’entreprise de gros œuvre n’étant pas dans la cause, il est inutile d’examiner un manquement de celle-ci.

Sur les désordres 18 et 19 :

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] précisent dans le corps de leurs conclusions rechercher pour le désordre 19 la responsabilité contractuelle du promoteur et pour les désordres 18 et 19 la responsabilité contractuelle de l’entreprise NET PEINTURE et de Madame [P].

L’expert judiciaire a relevé au titre du désordre 18 de nombreuses traces en sous face des balcons et au titre du désordre numéro 19 que la peinture sur les avancées maçonnées extérieures de chaque côté des entrées cloquait et se fissurait.

S’il n’est pas clairement établi que le désordre numéro 19 était apparent à la livraison, en tout état de cause les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la société STR PROMOTION à l’origine de celui-ci, leurs simples affirmations selon lesquelles l’entreprise de gros œuvre a été liquidée et aurait dû être changée en cours de chantier et selon lesquelles « il semble que le promoteur a « retenu le solde de chantier pour garantie des désordres » et n’a pas désigné d’entreprise pour achever les travaux » étant insuffisantes à établir un tel manquement. Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société STR PROMOTION s’agissant de la réparation du désordre numéro 19.

L’expert judiciaire a indiqué que les désordres 18 et 19 relevaient de défaut de conception et de réalisation. Cependant faute de plus d’éléments, il n’est pas démontré qu’ils sont dus à des manquements de la société NET PEINTURE ni de Madame [P] et le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre à leur encontre.

Enfin, à l’appui de leur demande de condamnation de la société [I] [N], en charge du lot menuiserie, et de la société ATEC titulaire du lot serrurerie garde-corps, en réparation de ces désordres, le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ne développent aucun moyen alors qu’aucune responsabilité de celles-ci n’apparaît démontrée dans leur survenue, ni même d’imputabilité, aucun travaux de menuiserie ni de serrurerie ou garde-corps n’apparaissant particulièrement concernés.

Sur les désordres numéros 45 et 46 :

Le désordre 45 concerne la présence d’un poteau ENEDIS devant être retiré devant la rampe d’accès véhicule. Les demandeurs font valoir que dans un souci d’économie, le promoteur constructeur n’aurait jamais pris de disposition auprès de la société ENEDIS pour que le poteau provisoire installé soit modifié et sollicitent sa condamnation sous astreinte à le faire enlever.

Cependant, il n’est pas démontré que la présence de ce poteau relève d’un manquement de la société STR PROMOTIONS et le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] seront déboutés de cette demande.

Le désordre numéro 46 concerne l’absence de fonctionnement des interphones des halls et les demandeurs ne développent aucun moyen à cet égard outre que le devis soumis à l’expert judiciaire n’a retenu aucune somme en réparation de ce désordre.

Sur les désordres 1, 33, 35 :

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] recherchent en outre la responsabilité contractuelle de Madame [P] pour des défauts de conception concernant les désordres 1, 33, 35.

Pour ces désordres qui concernent respectivement une absence d’évacuation de grille d’eaux pluviales, l’inondation du sous-sol et la pompe de relevage (dont l’expert a indiqué qu’ils avaient été “repris en DO”), l’expert judiciaire a retenu un défaut de réalisation et de conception. Faute de plus d’éléments, aucun manquement de Madame [P] maître d’oeuvre d’exécution n’est cependant démontré comme ayant participé à la réalisation du dommage et les demandeurs seront déboutés de leurs demandes de condamnation à son encontre à ce titre.

Pour le surplus des désordres, le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ne développent aucun moyen supplémentaire à l’encontre des défendeurs. Ils seront ainsi déboutés du surplus de leurs demandes en réparation des désordres.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive et d’un préjudice de jouissance :

À l’appui de cette demande, le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice particulier autre que celui qui sera réparé par l’indemnisation des désordres ni avoir subi un préjudice de jouissance caractérisée par une privation de l’usage normal de l’immeuble subi par l’ensemble des copropriétaires ou particulièrement par Monsieur et Madame [L]. Ils seront alors déboutés de cette demande.

Sur les demandes annexes :

La société STR PROMOTION et la SAS NET PEINTURE, parties perdantes, seront tenues in solidum aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, mais en ce non compris le coût de constat de commissaire de justice qui ne relève pas des dépens tels qu’ils sont définis par l’article 695 du code de procédure civile mais des frais exposés non compris dans les dépens prévus à l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront fixés au passif du plan de sauvegarde de la société STR PROMOTION.

Au titre de l’équité, la société STR PROMOTION et la SAS NET PEINTURE seront tenues in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires et à Monsieur et Madame [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au titre de l’équité, la demande de la SMABTP assureur de Madame [P] sur ce fondement sera rejetée.

Au titre de l’équité, le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [L] seront condamnés à payer à la société DMS à l’encontre de laquelle ils n’ont formulé aucune demande la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et de Monsieur [G] [L] et Madame [M] [H] épouse [L] à l’encontre de la SMABTP assureur de la société VPBTP.

FIXE à la somme de 62 846,36 euros la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au passif de la procédure de sauvegarde de la société STR PROMOTIONS au titre de la réparation des désordres et inachèvements numéros 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 30, 31, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 et 47, ce avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 25 janvier 2022, et le présent jugement.

CONDAMNE la SAS NET PEINTURE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 4 738,80 euros en réparation des désordres 4, 6, 8 et 40, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction entre le 25 janvier 2022, et le présent jugement, tenue in solidum au paiement avec la société STR PROMOTIONS.

CONDAMNE la SAS NET PEINTURE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et à Monsieur [G] [L] et Madame [M] [H] épouse [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et FIXE cette somme à titre de créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et de Monsieur et Madame [L] au passif de la procédure de sauvegarde de la société STR PROMOTIONS, tenue in solidum à son paiement.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [G] [L] et Madame [M] [H] épouse [L] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [G] [L] et Madame [M] [H] épouse [L] à payer à la SASU DMS CONSTRUCTIONS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SAS NET PEINTURE aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire, et FIXE ces dépens au passif du plan de sauvegarde de la société STR PROMOTION, tenue in solidum à leur paiement.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT