Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 16 octobre 2025, n° 22/03072

TJ Marseille 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la vente
Le tribunal a constaté que la société LUNIMAT n'a pas respecté ses obligations contractuelles et que la pénalité de 77.000 euros est conforme aux dispositions du compromis, n'étant pas manifestement excessive.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que la société LUNIMAT doit rembourser les frais de justice engagés par le vendeur, conformément à l'article 700.
Accepté
Dépens de la procédure
Le tribunal a décidé que la société LUNIMAT doit supporter les dépens, conformément aux règles de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 16 oct. 2025, n° 22/03072
Numéro(s) :	22/03072
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MERGEROlivier TARI
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BBLM
Parties :	S.A.S. LUNIMAT, S.A.S. LUNIMAT ( la SCP BINISTI-BOUQUET-LASSALLE-MAUREL )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°25/541

Enrôlement : N° RG 22/03072 – N° Portalis DBW3-W-B7F-[G]

AFFAIRE :

M. [C] [E] [A] [D] (M^e Nicolas MERGER)

S.A.S. LUNIMAT (la SCP BINISTI-BOUQUET-LASSALLE-MAUREL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

Madame Olivia ROUX,lors du délibéré

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 16 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [C] [E] [A] [D]

né le 03 Novembre 1961 à DOUAI

de nationalité Française, demeurant 51 Avenue Ledru Rollin – 75012 PARIS

représenté par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. LUNIMAT

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 484 325 261

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 72 avenue des Caillols – 13012 MARSEILLE 12

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BINISTI-BOUQUET-LASSALLE-MAUREL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 18 juin 2020, la société LUNIMAT (acquéreur) et Monsieur [C] [D] (vendeur) ont conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation avec terrain attenant et piscine située à SAINT-MARC-JAUMEGARDE, au prix de 770.000,00 € payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

La réitération de cette vente devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2020, faute de quoi la Société LUNIMAT serait redevable d’une pénalité d’un montant de 77.000,00 € à titre de dommages-intérêts au cas où toutes les conditions seraient levées et qu’elle ne régulariserait pas l’acte authentique ou ne satisferait pas aux obligations alors exigibles.

Les parties ont convenu de décaler la vente au plus tard le 31 mars 2021.

Maître [B] a mis en demeure la Société LUNIMAT le 29 janvier 2021 par voie d’Huissier de venir signer l’acte en son étude le 11 février 2021 à 14h30.

A cette date, il ressort du procès-verbal de difficultés dressé par Maître [B] que la Société LUNIMAT a indiqué ne pas disposer des fonds nécessaires au paiement du prix de vente et qu’elle souhaitait une prorogation au 30 avril 2021.

Le 23 mars 2021, Maître [B] a de nouveau sommé la Société LUNIMAT par huissier de venir signer à son étude l’acte de vente le 30 mars 2021 à 16h30, laquelle ne s’est pas présentée.

Le 1er juillet 2021, le Conseil de Monsieur [C] [D] a adressé un courrier RAR à la Société LUNIMAT pour la mettre en demeure de régler la pénalité de 77.000,00 €.

Par acte d’huissier en date du 7 septembre 2021, [C] [D] a assigné la SAS LUMINAT devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de le voir condamner au paiement d’une somme 77 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 23 décembre 2024 au visa des articles 1103, 1104, 1226, 1231-1 et 1231-5 du code civil, [C] [D] sollicite de voir le tribunal :

Condamner la Société LUNIMAT à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 77.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la Société LUNIMAT à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la Société LUNIMAT aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [C] [D] affirme que :

les parties étaient d’accord sur la chose et le prix,la non réitération de la vente est strictement imputable à la société LUNIMAT qui n’a pu réunir les fonds, les termes du compromis sont clairs, la partie n’ayant pas régularisé la vente devant à l’autre une pénalité contractuelle, elle ne justifie aucunement qu’un délai supplémentaire lui aurait permis d’obtenir le financement, il n’a jamais convenu que la pénalité contractuelle était excessive. La défenderesse fait une interprétation erronée de sa proposition de décaler une nouvelle fois la vente, moyennant le paiement d’une indemnité de 15.000 euros,la société Luminat, professionnelle de l’immobilier a accepté en toute connaissance de cause l’indemnité contractuelle.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 mai 2024, au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil, la SAS LUMINAT sollicite de voir le tribunal débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions et à titre subsidiaire juger que la pénalité contractuelle est manifestement excessive et la limiter à la somme de 15.000 euros. Il est également demandé en tout état de cause de condamner [C] [D] au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS LUMINAT fait valoir que :

les parties ont convenu de prolonger le délai jusqu’au 31 mars 2021 et Monsieur [D] a renoncé de poursuivre l’exécution de la vente et s’est unilatéralement retiré le 11 février 2021, avant l’expiration du délai qu’il avait consenti ;la société LUNIMAT n’a pas renoncé à la vente,l’obtention d’un financement n’a jamais été une condition de la vente, le montant de l’indemnité est manifestement excessif et [C] [D] ne justifie d’aucun préjudice du fait de l’absence de conclusion de la vente à la date prévue.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur le paiement de la pénalité contractuelle :

Le compromis stipule qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente seraient remplies et que l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles, elle devrait payer à l’autre la somme de 77.000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Aucune condition suspensive n’est prévu à l’acte et notamment l’obtention d’un prêt.

Le compromis prévoit que la réitération devait avoir lieu avant le 31 décembre 2020.

Il résulte d’un courriel adressé par [C] [D] le 8 décembre 2020 que ce dernier accepte « contraint et forcé » à la demande de la socété Lunimat de retarder le délai prévu au compromis au 31 mars 2021, sous plusieurs conditions : le séquestre par la société Lunimat de la somme de 77 000 euros, la prise en charge de la taxe foncière à compter de janvier 2021 et le versement d’une indemnité d’immobilisation de 5000 euros par mois entre janvier et mars 2021.

Il résulte des sommations à comparaître devant notaire des 29 janvier 2021, 3 février 2021 que la société Lunimat a été sommée par le vendeur de régulariser l’acte authentique.

Il ressort du procès verbal de difficultés du 11 février 2021 que :

— la société Lunimat ne disposait pas des fonds nécessaires,

— le vendeur proposait une réitération de l’acte au plus tard le 31 mars 2021,

— la société Lunimat souhaitait finalement une prorogation du délai au 30 avril 2021

— le vendeur reprenait sa liberté du fait de la défaillance de l’acquéreur.

Il résulte de ces pièces que les parties ne sont jamais parvenues à un accord formel s’agissant de la prorogation du délai au 31 mars 2021 de sorte que seul le délai prévu au compromis est valide. Or aucune réitération de la vente n’est intervenue avant le 30 décembre 2020 du fait des difficultés de financement de la société Lunimat et ce malgré l’absence de condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société Lunimat au paiement d’une somme de 77 000 euros à titre de pénalité contractuelle. Le montant de la pénalité, équivalent à 10% du prix du bien, n’apparaît pas manifestement excessif et ce d’autant moins au regard de la qualité de professionnelle de l’immobilier de l’acquéreur.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société Lunimat aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la société Lunimat à verser à [C] [D] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société Lunimat à payer à [C] [D] une somme de 77 000 euros ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE la société Lunimat aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société Lunimat à verser à [C] [D] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE