TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00468

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZFJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[C] [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [U],

BAT A LOGEMENT 26

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 mars 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Mme [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 591,40 € et 159,32 € de provision sur charges.

Par contrat du même jour, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Mme [C] [U] un parking aérien n°26 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 13 août 2024 pour un montant en principal de 4.540,41€.

La SA CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2024.

Par un acte de commissaire de Justice du 19 décembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Mme [C] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit des baux par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [C] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et la condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté au 05 décembre 2024 à la somme de 5.369 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer conventionnel et charges jusqu’à libération complète des lieux,

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 6.460,07 €. Elle s’oppose aux demandes formées reconventionnellement par la défenderesse. La SA CITE JARDINS précise que celle-ci n’a repris que partiellement le paiement des loyers et charges courants.

Mme [C] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir repris le paiement des loyers courant à hauteur de 450 euros, conformément aux préconisations de l’assistante sociale. Elle précise travailler dans la restauration depuis quelques mois et bénéficier d’une allocation enfant handicapé pour son fils, soit des revenus de 1600 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail conclu le 30 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 12) reprenant les modalités de l’article 24 et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Il en est de même pour le bail relatif au stationnement (page 4).

Un commandement de payer visant ces clauses, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 4.540,41 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que Mme [C] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite de 180,59 €, la somme de 6.460,07€ à la date du 07 mai 2025, quittancement d’avril 2025 inclus.

Mme [C] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA CITE JARDINS cette somme de 6.460,07€, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [C] [U] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que sa proposition de remboursement par mensualité de 100 euros est insuffisante à apurer la dette dans le délai maximal de 36 mois alors que cette dette n’a cessé d’augmenter.

En outre, il est produit par la bailleresse plusieurs plans d’apurement prévoyant des mensualités inférieures, à savoir 50 euros, que Mme [C] [U] n’a pas respecté.

Par ailleurs, elle n’a repris que partiellement le paiement du loyer courant, à hauteur du montant résiduel, les versements de la CAF ayant été suspendus.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [C] [U] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation des baux de plein droit depuis le 14 octobre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [C] [U] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [C] [U] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant ni invoquée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [C] [U] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Mme [C] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrat s’étaient poursuivis.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [C] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mai 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Mme [C] [U] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 30 mars 2022 entre la SA CITE JARDINS et Mme [C] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], et l’emplacement de stationnement n°26 sont réunies à la date du 14 octobre 2024;

DEBOUTONS Mme [C] [U] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [C] [U] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 6.460,07€ au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 07 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance d’avril 2025 incluse);

CONDAMNONS Mme [C] [U] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 14 octobre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Mme [C] [U] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [C] [U] aux dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente