TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 25 Mars 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Février 2026

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 25/03/2026

À

— Maître Cléa CAREMOLI

— M^e Benjamin AYOUN

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N° RG 25/04894 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CJV

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES (AGRASC)

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Cléa CAREMOLI de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Juliette BARRE, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSES

Le syndic bénévole de la copropriété, [T], [Adresse 2]

représenté par la Société, [F], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

Madame, [K], [N], [V] épouse, [P]

demeurant, [Adresse 4]

S.A.R.L., [F]

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentés par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement rendu le 23 mai 2018 par le Tribunal Correctionnel de Paris, Monsieur, [S], [V] a notamment été condamné, à titre de peine complémentaire, à la confiscation des biens saisis suivants : lots 2, 4, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16 et 17 de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5], cadastré section, [Cadastre 1]K n,°[Cadastre 2].

Cette condamnation a été confirmée par la Cour d’Appel de, [Localité 1] dans un arrêt en date du 6 mars 2020.

La Cour de Cassation a rendu un arrêt de cassation partielle le 7 septembre 2022, cassation ne portant pas sur la condamnation de Monsieur, [S], [V], laquelle est donc devenue définitive.

Par courriers en date des 31 décembre 2023, 10 octobre 2024, 12 novembre 2024 et 16 décembre 2024, le syndic bénévole de l’ensemble immobilier dénommé ,“[Adresse 6]” situé, [Adresse 5] représenté par la SARL, [F] a demandé à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) de payer des sommes qu’elle estime dues au titre des charges de copropriété.

La SARL, [F] est copropriétaire des lots n°18 et 19 au sein de l’ensemble immobilier dénommé ,“[Adresse 6]” situé, [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice en date du 12 et 17 novembre 2025, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) a fait attraire la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire avec mission habituelle en la matière, outre la condamnation de la SARL, [F] à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 4 février 2026, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC), représentée par son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter. Elle demande au juge de :

— déclarer commun et opposable à la SARL, [F] et Madame, [K], [N], [V] le jugement à intervenir ;

— mandater la SCP AJILINK AVAZERI, [U], en la personne de Maître, [U] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble situé, [Adresse 5] qui aura notamment pour mission d’assurer la gestion courante de la copropriété, de vérifier la régularité des droits de propriété et la consistance exacte des lots, de reconstituer les comptes de la copropriété et les soumettre à l’approbation d’une assemblée, de réclamer les sommes éventuellement dues par les copropriétaires, de convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic, prendre toutes mesures utiles pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété ;

— préciser que le mandat de l’administrateur provisoire est confié pour une durée de 12 mois, renouvelable ;

— constater que le mandat de la SARL, [F] en qualité de syndic bénévole cesse de plein droit et sans indemnité à compter de la désignation de l’administrateur provisoire ;

— dire que les frais et honoraires de l’administrateur provisoire seront pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;

— débouter la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6], représenté par la SARL, [F], à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En défense, la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F], représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer, demandent au juge de :

— déclarer irrecevable, comme se heurtant à une fin de non recevoir tirée de l’article 122 du code de procédure civile, la demande de désignation d’un administrateur provisoire formée par l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) ;

Subsidiairement,

— débouter l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]) de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

En toute hypothèse,

— condamner l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) à payer aux défendeurs la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la fin de non recevoir soulevée par les défendeurs

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

L’article 28 du décret du 4 janvier 1955 prévoit dans son 1° que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs, une mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

L’article 30 de ce même décret prévoit que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

En l’espèce, la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] font valoir que l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]) ne dispose d’aucun droit réel sur l’immeuble litigieux dans la mesure où les lots confisqués n’ont plus de consistance, ayant disparu suite à l’adoption d’un cinquième modificatif du règlement de copropriété intervenue lors d’une assemblée générale en date du 25 février 2015. Ils considèrent que l’inopposabilité de ce cinquième modificatif du règlement de copropriété non publié ne peut avoir pour effet de faire renaître un droit réel éteint ni de reconstituer un bien matériellement disparu. Ils soutiennent que la confiscation n’a eu pour effet que de transmettre à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]) les droits réels que détenait la personne condamnée au jour de la décision pénale, de sorte que l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) n’a pas pu devenir propriétaire d’un bien que ne détenait déjà plus Monsieur, [S], [V] le jour de sa condamnation et ce depuis 2015.

L’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]), quant à elle, fait valoir que la confiscation a été régulièrement publiée le 9 décembre 2022, ce qui lui a conféré la qualité de propriétaire, quand bien même les lots n’existeraient plus matériellement. Elle explique que les modifications du règlement de propriété qui n’auraient pas été publiés sont inopposables aux nouveaux propriétaires. Elle affirme que le cinquième modificatif du règlement de copropriété du 26 février 2015 ne lui est pas opposable.

Il n’est pas contesté que le cinquième modificatif du règlement de copropriété versé aux débats par les défendeurs n’a pas été régulièrement publié.

En revanche, le jugement correctionnel rendu le 23 mai 2028 par le Tribunal Correctionnel de Paris, devenu définitif par la décision de la Cour de Cassation en date du 7 septembre 2022, par lequel a été ordonnée la confiscation, à l’encontre de Monsieur, [S], [V], des biens saisis suivants : lots 2, 4, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16 et 17 de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 5], cadastré section, [Cadastre 1]K n,°[Cadastre 2], a été publié au service de publicité foncière de Marseille le 9 décembre 2022.

Ainsi, l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]), qui est bien un ayant cause à titre particulier de la SARL, [F], ne peut se voir opposer le modificatif du règlement de copropriété litigieux.

Par conséquent, elle dispose bien d’un intérêt à agir en sa qualité de copropriétaire.

Le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] reconnaît d’ailleurs bien l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]) comme un copropriétaire en lui réclamant le paiement de charges de copropriété.

La fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs sera donc rejetée.

Sur la demande de déclaration commune et oppposable

La SARL, [F] et Madame, [K], [N], [V] étant parties à l’instance, il convient de dire n’y avoir lieu à leur déclarer la présente décision commune et opposable.

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc

— Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En l’espèce, il apparaît qu’un modificatif du règlement de copropriété est intervenu le 26 février 2015 mais qu’il n’a jamais été publié de sorte qu’il n’est pas opposable à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués ,([Localité 2]), lequel est bien copropriétaire du bien litigieux, en vertu de la décision définitive du 7 septembre 2022, publiée pour ce qui concerne la confiscation des lots, et considéré comme tel par le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté, lequel lui réclame le paiement de charges de copropriété.

En vertu du 4ème réglement de copropriété de l’immeuble litigieux, seul opposable en l’état à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC), cette dernière est bien copropriétaire de plus de 15% des tantièmes de la copropriété, de sorte que sa demande de désignation est recevable.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, il a été établi que seul le quatrième modificatif du règlement de copropriété du 12 juin 1996 peut être considéré comme opposable à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC).

Or, il n’est pas contesté que l’état descriptif de division prévu par ce modificatif de copropriété n’est pas conforme à l’existant, de très importants travaux ayant été réalisés au sein de la copropriété.

Les défendeurs à l’instance sont bien responsables de la complexité actuelle de la situation en n’ayant notamment pas publié le cinquième modificatif du règlement de copropriété depuis 2015.

Il existe clairement un désaccord entre les copropriétaires entre eux et entre certains copropriétaires et le syndicat des copropriétaires sur la situation de la copropriété.

L’ensemble de ces éléments justifie qu’il soit fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire formulée par l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) dont la mission sera précisée dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F], qui succombent, supporteront chacun un tiers des dépens de l’instance

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] qui succombent, seront condamnés à payer chacun la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] ;

DIT n’y avoir lieu à déclarer commune et opposable la présente décision à la SARL, [F] et Madame, [K], [N], [V] ;

DESIGNE Maître, [Q], [U], membre de la société AJLINK-AVAZERI,-[U], [U], administrateur judiciaire, sise, [Adresse 7], en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 5], avec pour mission de :

— Se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents nécessaires à la gestion, au bon entretien et à la conservation de la copropriété ;

— assurer la gestion courante de la copropriété ;

— vérifier la régularité des droits de propriété et la consistance exacte des lots ;

— reconstituer les comptes de la copropriété et les soumettre au vote d’une assemblée générale ;

— réclamer les sommes éventuellement dues aux ou par les copropriétaires ;

— convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic ;

— prendre toute mesure utile pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété ;

FIXE à 12 mois à compter de la présente décision la durée de la mission confiée à l’administrateur provisoire qui pourra être prolongée sur requête ou en référé,

DIT que la rémunération de l’administrateur provisoire sera prise en charge par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] à payer chacun à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués (AGRASC) la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL, [F], Madame, [K], [N], [V] et le syndic bénévole de la copropriété de l’imeuble, [Adresse 6] représenté par la SARL, [F] à payer chacun le tiers des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les, [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la, [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.