N° RG 25/01227 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGVU

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01227 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGVU

NAC: 30C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [P] FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE (postulant) et Maître David PINET, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la SCI [Adresse 7] a fait assigner la SARL [P] FRANCE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article L.145-57 du code de commerce, pour solliciter une expertise afin que soit évaluée l’indemnité d’occupation, égale à la valeur locative du bail, à la suite du droit d’option exercée par son preneur à effet du 1er juillet 2023 et statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

La SCI [Adresse 7] maintient les termes de son assignation.

Concluant en réponse, la SARL [P] FRANCE ne s’oppose pas, sous les protestations et réserves d’usage, à l’expertise et demande à ce que la provision à valoir sur honoraires de l’expert soit mise à la charge du bailleur et que les dépens et frais irrépétibles soient réservés. Elle ajoute au titre de la mission de l’expert, qu’il est opportun que l’expert certifie ne pas avoir été mandaté à titre privé par l’une ou l’autre des parties au cours de 3 années ayant précédé sa désignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement de l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, il sera rappelé que l’application de l’article 145 du code de procédure civile n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » du défendeur, étant rappelé au surplus qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI [Adresse 7] a consenti le 2 mars 2012 à bail à Madame [D] [W], aux droits de laquelle vient la SARL [P], un bail commercial portant sur le local commercial litigieux pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2012, jusqu’au 31 décembre 2020. Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation au-delà du terme. La SARL [P] France a délivré par acte d’huissier au bailleur le 9 juin 2023 une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à effet au 30 juin 2023. Le bailleur a consenti au principe du renouvellement du bail, tout en sollicitant le déplafonnement du loyer. Faute d’accord des parties sur le montant du loyer, la SARL [P] a par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 exercé son droit d’option conféré par l’article L.145-47 du code de commerce et renoncé au renouvellement du bail. Les lieux sont libres de toute occupation depuis le 30 juin 2025.

Par courrier du 22 avril 2025, le bailleur a réclamé le paiement d’un complément d’indemnité d’occupation de 44 094,54 euros pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2025, sur la base d’un rapport d’expertise amiable de Messieurs [G] et [H] [T] du 4 mars 2025 et une valeur locative des lieux estimée à 39 600 euros HT par an, ce à quoi la SARL [P] s’est opposée par courrier du 20 mai 2025, estimant que la valeur locative correspondait au montant du loyer acquitté jusqu’à son départ.

Il sera rappelé que le locataire qui exerce son droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce, devient un locataire sans titre depuis la date d’expiration du bail liant les parties, soit, en l’espèce, le 1er juillet 2023, de sorte qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire égale à la valeur locative en renouvellement, sans abattement de précarité, qui se substitue au loyer.

Il en résulte que sont établis les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée, des questions techniques se posant notamment quant à la valeur locative du bien litigieux selon les critères indiqués à l’article L. 145-33 du code de commerce, expertise qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

L’expertise judiciaire sera donc ordonnée dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SCI [Adresse 7] le paiement de la provision initiale, et ce, au contradictoire la SARL [P] FRANCE.

Les dépens seront à la charge du demandeur, la SCI [Adresse 7], dès lors que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme ils en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

[O] [C]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX03]

Port. : 06.12.88.27.82 Mèl : [Courriel 14]

ou en cas d’indisponibilité

[K] [A]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06 63 59 31 31 Mèl : [Courriel 13]

Au contradictoire de l’ensemble des parties à la présente instance

Avec mission de :

— Visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les locaux appartenant à la SCI [Adresse 7] qui étaient donnés à bail à la SARL [P],

— Recueillir tout document contractuel et comptable et plus généralement tout document utile à sa mission,

— Proposer et justifier une méthode de calcul de l’indemnité d’occupation statutaire fondée sur l’article L.145-57 du code de commerce, égale à la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et proposer une évaluation de cette indemnité du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025,

— Informer les parties de l’état de ses investigations et s’expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l’occasion d’une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d’un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d’expertise,

— Donner tous éléments utiles à la solution du litige.

MODALITES TECHNIQUES

AVIS AUX PARTIES

Dit que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, la SCI [Adresse 7] devra consigner à la régie du tribunal, une somme de deux mille cinq cent euros (2 500 euros), dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX012]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Enjoint :

— au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— aux défendeurs ou leurs conseils de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Invite le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invite les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

AVIS A L’EXPERT

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine :

— adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance et que dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat du parquet chargé du suivi de la liste des experts,

— vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, ce magistrat devant notamment être informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure et pouvant accorder, titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert, le magistrat pouvant être saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise.

— établir à l’issue de la première réunion, une fiche récapitulative établie en la forme simplifiée (fiche dite « des 45 jours »), en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations, adressée au juge chargé de la surveillance des expertises,

— préciser sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Demande à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 11]) ;

Dit que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Dit que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au delà du délai fixé ;

Dit que l’expert devra convoquer toutes les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leur avocat par lettre simple ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : "lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge ; lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement, à défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties ; l’expert devant faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées", Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations le tout devant être consigné dans son rapport, l’expert pouvant toutefois substituer à cette réunion, l’envoi d’un pré-rapport en impartissant un délai aux parties qui ne pourra être inférieur à 15 jours, pour présenter leurs observations,

Fixe à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Condamne la SCI [Adresse 7] aux dépens de l’instance.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,