TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04736 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUSA

JUGEMENT

N° B

DU : 29 Avril 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur SCI FONCIERE DI

C/

[E] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Avril 2025

à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur SCI FONCIERE DI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [Y], demeurant [Adresse 5]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son mandataire la SAS NEXITY, a donné à bail à Madame [E] [Y] un appartement à usage d’habitation (porte 18, bâtiment A) et un parking (n°101) situés [Adresse 6]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 4 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 430,19 euros, 108 euros de provision pour charges outre la somme de 30, 88 euros pour le loyer du parking.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [E] [Y] auprès de la SCI FONCIERE DI 01/2007 par acte du 20 octobre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mars 2024 à Madame [E] [Y] pour un montant en principal de 1.752,73€, demeuré infructueux.

C''est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI FONCIERE DI 01/2007, à défaut d’avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 9 octobre 2024, Madame [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Dire et juger recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [E] [Y] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [E] [Y] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse, elle a demandé de :

— Condamner Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 2841,43€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 sur la somme de 1.752,73€, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Madame [E] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [E] [Y] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Madame [E] [Y] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 3.425,78 euros en précisant que Madame [Y] n’avait pas repris le paiement des loyers.

Madame [E] [Y] a comparu en personne, a reconnu la dette tout en précisant avoir réglé le loyer du mois de février 2025, outre une somme de 100 euros le 12 février 2025

Souhaitant rester dans les locaux loués, elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement sur 36 mois et proposé de verser la somme de 95 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette et la suspension de la clause résolutoire.

Le conseil de la société demanderesse s’en est rapporté à justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES autorisée à faire parvenir une note en délibéré afin de confirmer notamment le règlement du loyer de février 2025.

Par courriel en date du 10 mars 2025, le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que le loyer courant était payé depuis le mois d’octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 11 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail , dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024 à Madame [E] [Y] pour un montant en principal de 1.752,73€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 4 février 2025 faisant apparaître une dette de 3425,78 €, mensualité de septembre 2024 incluse.

Elle produit également une quittance subrogative en date du 4 novembre 2024 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 3.505,78€ à la société mandataire des bailleurs.

Madame [E] [Y], présente à l’audience, a reconnu la dette et indiqué avoir réglé le loyer courant de février ainsi qu’une somme de 100 euros le 12 février 2025.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3425,78 € en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mars 2024 sur la somme de 1.752,73€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Madame [E] [Y] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement .

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [E] [Y] a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2024 et réglé le loyer courant, soit celui de février 2025 avant l’audience.

En conséquence, Madame [E] [Y] étant en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en prévoyant les modalités de l’apurement de la dette.

Madame [E] [Y] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [E] [Y], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 4 novembre 2021 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 d’une part et Madame [E] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte 18, bâtiment A) et un parking (n°101) situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.425,78 € en deniers ou quittance, selon décompte en date du 4 février 2025, mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mars 2024 sur la somme de 1.752,73€ et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [E] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

* que Madame [E] [Y] soit condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE