TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 24/09263 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLBP

Jugement du 13 Juin 2025

N°: 25/552

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[I] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BERGER-LUCAS

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LEMASSON DE NERCY

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Aurélie LAURENT, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e Paméla LEMASSON DE NERCY, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2012, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [I] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 7]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275,06 euros et d’une provision pour charges de 73,15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 924,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [Z] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 22 novembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1285,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par conclusions n°3 déposées à l’audience du 2 mai 2025, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

In limine litis,

débouter M. [I] [Z] de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’assignation du 22 novembre 2024 en raison de l’irrégularité du commandement de payer du 8 janvier 2024, débouter M. [I] [Z] de sa demande tendant à voir interroger la Cour de Cassation sur la computation des délais en semaine, juger recevable l’assignation délivrée à M. [I] [Z], Sur le fond,

débouter M. [I] [Z] de sa demande de renvoi ou de sursis à statuer, à titre principal, constater la résiliation du bail par constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 8 mars 2024, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de l’article 1227 du Code Civil, En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de M. [I] [Z] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner M. [I] [Z] au paiement des sommes suivantes :-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 285,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2024, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement,

— débouter M. [I] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— juger que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment les coûts de commandement de payer et d’assignation.

Par conclusions n°4 déposées à l’audience, M. [I] [Z] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

A titre principal :

renvoyer l’affaire à une audience ultérieure ou surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement, déclarer irrecevable l’assignation du 22 novembre 2024 en raison de l’irrégularité du commandement de payer du 8 janvier 2024, Subsidiairement,

transmettre une demande d’avis à la Cour de Cassation sur la règles de computation des délais lorsque ceux-ci sont exprimés en semaine et plus particulièrement sur les questions de savoir à compter de quand court le délai de 6 semaines et comment doit être interprétée la notion de semaine, déclarer irrecevable l’assignation du 22 novembre 2024, condamner la société AIGUILLON CONSTRUCTION à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, A titre infiniment subsidiaire,

accorder des délais de grâce à M. [I] [Z] pour apurer sa dette, débouter la société AIGUILLON CONSTRUCTION de ses prétentions au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion, débouter la société AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande tendant au paiement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, condamner la société AIGUILLON CONSTRUCTION à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1997 relative à l’aide juridique.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement :

M. [I] [Z] sollicite le prononcé d’un sursis à statuer en raison du dépôt d’un dossier de surendettement le 3 mars 2025.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des dispositions permettant l’articulation entre la procédure de surendettement et la résiliation du bail. Il n’est donc pas nécessaire de prononcer un sursis à statuer, la déclaration éventuelle de recevabilité du dossier de surendettement de M. [I] [Z] permettant l’application des dispositions précitées. M. [I] [Z] sera donc débouté de sa demande de sursis à statuer.

Sur l’irrégularité du commandement de payer :

M. [I] [Z] fait valoir que le commandement de payer est irrégulier dans la mesure où il vise le délai de 6 semaines pour régulariser la dette, alors même que ce délai ne peut être appliqué aux contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En application de l’article 114 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, M. [I] [Z] ne démontre pas avoir subi un grief du fait de la délivrance d’un commandement de payer visant un délai de six semaines, puisqu’il a disposé en réalité d’un délai plus long de deux mois pour s’acquitter de sa dette. Le commandement de payer délivré le 8 janvier 2024 n’est donc pas entaché de nullité.

Sur la demande d’avis à la Cour de Cassation :

M. [I] [Z] demande à ce que la Cour de Cassation soit interrogée sur le calcul du délai de 6 semaines, dans la mesure où l’article 641 du Code de procédure civile envisage seulement les délais en années, mois et jours et non en semaine.

L’article L441-1 du Code de l’Organisation Judiciaire stipule que « Avant de statuer sur une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges, les juridictions de l’ordre judiciaire peuvent, par une décision non susceptible de recours, solliciter l’avis de la Cour de cassation ».

L’article 641 du Code de Procédure Civils dispose « Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d’abord décomptés, puis les jours. »

Il ressort effectivement de ce texte que la computation d’un délai exprimé en semaine n’a pas été envisagée par le législateur. Cependant, à supposer que cette question de droit soit nouvelle, elle ne peut pour autant être qualifiée de sérieuse au sens de l’article L. 441-1 du Code de l’Organisation Judiciaire. En effet, la conversion du délai de 6 semaines en jours est aisée et ne pose aucune difficulté objective de calcul, une semaine étant composée de 7 jours. De ce fait, il est acquis qu’un délai de 6 semaines équivaut à un délai de 42 jours.

Au regard des observations précédentes, il n’y a pas lieu de solliciter l’avis de la Cour de Cassation sur le nombre de jours contenus dans une semaine. M. [I] [Z] sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation :

M. [I] [Z] sollicite l’irrecevabilité de l’assignation cette dernière ayant été délivrée moins de 6 semaines avant la date de l’audience.

L’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, le cas échéant par voie électronique.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au préfet d’Ille et Vilaine le 26 novembre 2024. Conformément aux observations précédentes, il convient d’appliquer un délai de 42 jours, à compter de cette notification. L’audience ne pouvait se tenir avant le 8 janvier 2025. Or la première audience a eu lieu le 10 janvier 2025. L’assignation a donc été notifiée au représentant de l’Etat au moins 6 semaines avant la date d’audience. L’assignation a donc été délivrée et notifiée régulièrement en application des dispositions précitées et est parfaitement recevable. M. [I] [Z] sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Conformément aux développements précédents, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 janvier 2024. Ce dernier disposait d’un délai de deux mois à compter de cette date pour régulariser sa dette.

Or le décompte versé aux débats par la société AIGUILLON CONSTRUCTION ne comporte pas la période du 8 janvier au 9 mars 2024, de sorte qu’il est impossible de vérifier que la dette visée dans le commandement de payer n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.

Il ne peut donc être constaté l’acquisition de la clause résolutoire. La société AIGUILLON CONSTRUCTION sera donc déboutéea de sa demande principale de constat de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

A titre subsidiaire, la société AIGUILLON CONSTRUCTION sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour impayés de loyers.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du Code Civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte actualisé au 1er avril 2025 attestant d’une dette s’élevant désormais à la somme de 6 256,70 euros. Ce même décompte fait apparaître une absence de paiement depuis au moins le mois d’aout 2024.

Compte-tenu de ce montant, ainsi que de l’absence de reprise du paiement du loyer, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [I] [Z] et son expulsion.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux observations précédentes, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a versé aux débats un décompte actualisé de la dette.

M. [I] [Z] ne conteste pas la dette dans son montant, il sera condamné à payer la somme de 6 256,70€ à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 924,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1 343-5 du Code Civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

M. [I] [Z] ne justifie pas de ses ressources actuelles, les pièces versées aux débats concernant ses revenus perçus en 2023 et 2024. En revanche, sa situation financière actuelle est inconnue. Il ne peut donc être étudié sa capacité à rembourser mensuellement une partie de sa dette, étant rappelé qu’il n’avait, à la date de l’audience, pas repris le paiement de son loyer courant.

Il convient ainsi de le débouter de sa demande de délais de paiement pour apurer sa dette.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [I] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi 10 juillet 1991.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande des sursis à statuer de M. [I] [Z],

DEBOUTE M. [I] [Z] de sa demande de nullité du commandement de payer,

DEBOUTE M. [I] [Z] de sa demande de transmission d’un avis à la Cour de Cassation sur l’interprétation de la notion de semaine et les règles de computation des délais,

DEBOUTE M. [I] [Z] de sa demande d’irrecevabilité de l’assignation délivrée le 22 novembre 2024,

DEBOUTE la société AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que M. [I] [Z] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société AIGUILLON CONSTRUCTION s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 9 juillet 2012 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [I] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 11],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 1er avril 2025,

ORDONNE à M. [I] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 6256,70 euros (six mille deux cent cinquante-six euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 924,88 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 2 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE M. [I] [Z] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE M. [I] [Z] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2024 et celui de l’assignation du 22 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge