Du 27 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01416 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23BW

[T],[A], [Y] [N],

[J], [W] [F] épouse [N]

C/

[L] [Q]

— Expéditions délivrées à

M^e Stephen CHAUVET

— FE délivrée à

M^e Marie LACOSTE

Le 06/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [T], [A], [Y] [N], ayant pour mandataire la société FONCIA [Localité 1], société par actions simplifiée au capital de 300.000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2]

né le 30 Mai 1968 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [J], [W] [F] épouse [N], ayant pour mandataire la société FONCIA [Localité 1], société par actions simplifiée au capital de 300.000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2]

née le 23 Janvier 1968 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Marie LACOSTE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [Q]

né le 02 Décembre 1971 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stephen CHAUVET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2017, Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] ont donné à bail, par l’intermédiaire de la société FONCIA, à Monsieur [L] [Q] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] , résidence [T] fil des saisons, appartement A [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 485 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [N] ont fait signifier le 31 juillet 2024 à Monsieur [Q] un commandement de payer la somme de 6529,92 euros au titre des loyers impayés en se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Ils lui ont également enjoint de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Le 28 juillet 2025, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé à l’audience du 10 octobre 2025 aux fins de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au contrat, l’expulsion du locataire, le paiement de loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2025 après deux renvois accordés aux parties.

Lors des débats, Monsieur et Madame [N], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales, sauf à actualiser leur créance à la somme de 7.292,41 euros arrêtée au 12 décembre 2025 selon un décompte fourni à l’audience et à porter leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1000 euros. Ils concluent au rejet des demandes formées par Monsieur [Q], en particulier la demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire formée par leur locataire.

Il sera renvoyé aux conclusions visées par le greffe à l’audience du 19 décembre 2025 et soutenues oralement par Monsieur et Madame [N], pour l’exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Monsieur [Q], représenté par son conseil, conclut à titre principal au rejet des demandes formées par les époux [N]. A titre subsidiaire, il conteste le quantum de la dette locative, estimant qu’une somme de 1208,43 euros devrait être retirée du décompte et qu’une somme de 2214 euros devrait lui être restituée au titre des provisions sur charges du 1er juin 2022 au 14 novembre 2025 et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il demande à titre infiniment subsidiaire que lui accordé un délai de douze mois pour quitter les lieux et que les époux [N] soient condamnés à lui payer par provision la somme de 435 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Il sollicite en tout état de cause une compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties ainsi que la condamnation des époux [N] à lui payer une somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles avec distraction au profit de Maître Stephen CHAUVET selon les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions de Monsieur [Q], visées par le greffe à l’audience du 19 décembre 2025 et soutenues oralement par le défendeur, pour l’exposé complet de ses moyens, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL

— Sur la recevabilité et la régularité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de la première audience du 10 cotobre 2025.

En application du même texte, les bailleurs justifient également avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 la situation d’impayé de loyers le 2 août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière au regard des dispositions précitées.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Q] le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 6529,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par les époux [N] le bail conclu avec Monsieur [Q] ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que ce dernier reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives et indemnités d‘occupation, la somme de 7.292,41 euros à la date du 19 décembre 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 618,47 euros qui correspond aux frais de poursuite (91,59 euros+134,33 euros+ 84,33 euros+98,43 euros+196,79 euros+ 13 euros), lesquels relèvent des dépens.

Monsieur [Q] conteste également devoir la somme de 735,67 euros nommée dans le décompte “imp contestation” et celle de 64,19 euros au titre d’un rappel de révision de loyers du 5 janvier au 31 janvier 2024. Les bailleurs ont justifié du bien fondé de ces sommes en produisant pour la somme de 735,67 euros le quittancement afférent au mois de janvier 2020 accompagné des justificatifs pour la taxe des ordures ménagères ainsi que le justificatif du calcul de la révision de loyers. Ces éléments ont été communiqués à Monsieur [Q] par la société FONCIA dans deux courriers datés respectivement du 23 décembre 2019 et du 4 janvier 2024 que le défendeur ne conteste pas avoir reçus. La contestation formée du chef de ces montants sera donc rejetée.

Monsieur [Q] conteste par ailleurs devoir régler les provisions pour charges réclamées par ses bailleurs à compter de juin 2022 jusqu’au mois de novembre 2025, soit une somme de 2214 euros dont il sollicite la restitution, faute pour les époux [N] de justifier de la régularisation annuelle exigée par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de produire des justificatifs de charges.

Monsieur et Madame [N] justifient avoir procédé à la régularisation des charges pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 mars 2025. Ils produisent en effet un courrier daté du 16 décembre 2025 à l’attention de Monsieur [Q] dans lequel sont détaillées poste par poste les charges inviduelles et collectives dues pour cette période. Il y a lieu de rappeler en tout état de cause que l’obligation de régularisation annuelle des charges prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur a la faculté d’en justifier à tout moment dans la limite de la prescription qui n’est en l’espèce pas encore acquise. Les provisions pour charges dont le paiement est sollicité par les époux [N] trouvent leur fondement dans les stipulations contractuelles, lesquelles sont autorisées par la loi du 6 juillet 1989 sans que leur exigibilité ne soit conditionnée, dans le bail comme les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à une régularisation préalable des charges passées. Les contestations de Monsieur [Q] ne présentent par conséquent pas de caractère sérieux et seront rejetées. Dès lors, Monsieur [Q] sera débouté de sa demande de restitution de la somme de 2214 euros.

Enfin, force est de constater que le dernier décompte locatif daté du 17 décembre 2025 tient compte des versements dont se prévaut Monsieur [Q] dans ses écritures et pièces.

Monsieur [Q] doit dès lors être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.673,94 euros arrêtée au 19 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 comprise, correspondant à une dette de loyers, charges locatives et indemnités d‘occupation. S’agissant d’une provision, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et du décompte locatif que Monsieur [Q] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il apparaît en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Q] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme sollicitée à ce titre par les bailleurs de 474,17 euros, payable à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenu aux dépens, Monsieur [Q] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [N] une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les époux [N] n’étant ni parties perdantes ni tenus aux dépens, ils ne peuvent être condamnés, comme le sollicite en tout état de cause Monsieur [Q], à lui verser une indemnité au titre de l’article 700, de sorte que ce dernier verra sa demande rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 1er octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 14 avril 2017 et liant Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] à Monsieur [L] [Q], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Adresse 8] à [Localité 5] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Q] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] la somme de 6.673,94 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [L] [Q] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 278,08 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [L] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [L] [Q] sera tenu de payer à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 474,17 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Q] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [F] épouse [N] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Q] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par les parties;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection