TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56657 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54NI

N° : 4

Assignation du :

27 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société OFFICE FRANCAIS INTER-ENTREPRISES S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS – #C0962

DEFENDEURS

La société CHEZ TANTE [E] S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [S] [J] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [E] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Frédérique LAHANQUE, avocat au barreau de PARIS – #P0190, SCP LAHANQUE – GUYOT

DÉBATS

A l’audience du 26 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 mai 2019, la société Office Français Inter-Entreprises a donné à bail commercial à la société Chez Tante [E] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 3 mai 2019, moyennant un loyer en principal de 22 916 € par an payable trimestriellement d’avance.

Par actes de la même date, Monsieur et Madame [K] se sont portés cautions solidaires pour la durée du bail pour un montant maximum de 88 161,60 €.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 23 juillet 2024, à la société Chez Tante [E], pour une somme de 22 517,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 juillet 2024.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 29 juillet 2024.

Par actes délivrés le 27 septembre 2024, la société Office Français Inter-Entreprises a fait assigner la société Chez Tante [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes, et Monsieur et Madame [K] en qualité de cautions.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 26 mai 2025, la société Office Français Inter-Entreprises demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Chez Tante [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner solidairement la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] à lui payer la somme provisionnelle de 17 117,03 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 août 2024,

— condamner solidairement la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière de 134,99 €, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire que l’indemnité d’occupation pourra être révisée en fonction de la variation de l’indice INSEE à l’issue d’une année,

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, la société Office Français Inter-Entreprises a actualisé la dette locative à la somme de 20 567,91 € arrêtée au 21 mai 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Chez Tante [E], et Monsieur et Madame [K] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 juillet 2024,

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 juillet 2024 a été signifié de mauvaise foi,

— débouter la société Office Français Inter-Entreprises de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— constater l’existence de contestations sérieuses au fond,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société Office Français Inter-Entreprises de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder à la société Chez Tante [E] des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer sa dette locative.

En tout état de cause,

— condamner la société Office Français Inter-Entreprises au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La défenderesse soutient que :

— le montant des sommes réclamées n’est pas justifié, le bailleur ayant décompté des charges, des provisions pour travaux, et autres frais dont elle n’était pas redevable d’un montant total de 15 165,52 €,

— le commandement de payer est nul car il n’était pas accompagné des justificatifs de charges permettant d’en vérifier les montants, et en raison de la mauvaise foi du bailleur qui avait connaissance de son problème d’accès à son espace client pour régler les loyers fin 2024.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il excède le pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, ce dernier ne pouvant que constater le cas échéant l’existence de contestations sérieuses concernant la régularité du commandement de payer.

En outre, un commandement de payer portant sur un montant erroné demeure valable pour la fraction de la dette locative non contestable, et il n’est pas exigé de produire les justificatifs de charges au stade du commandement.

Enfin, la seule difficulté d’accès de la défenderesse à son espace client pour régler les loyers ne peut caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges réclamés et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Office Français Inter-Entreprises n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 22 517,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 juillet 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage la société locataire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Chez Tante [E] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, le bailleur produit un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant total de 20 567,91 € arrêtée au 21 mai 2025.

La société Chez Tante [E] oppose que :

— la régularisation des charges de l’année 2023 de 1 388,46 € n’est pas produite,

— aucune pièce n’est produite pour justifier des fonds de travaux ALUR réclamés d’un montant total de 810,82 €,

— les frais d’huissier d’un montant de 774,16 € ne font pas partie de la dette locative,

— la régularisation des charges de 2022 d’un montant total de 10 781 € comprend des travaux sur l’immeuble à hauteur de 10 228,33 € incombant au bailleur.

Il ressort en effet des pièces produites qu’il n’est pas justifié par le bailleur de la reddition des charges 2023, ni des appels de provisions fonds de travaux ALUR, de sorte que les sommes de 1 388,46 € et de 810,82 € seront déduites de la dette locative. En outre, il est constant que les frais d’huissier de 774,16 € n’ont pas vocation à être pris en compte dans le calcul de la dette locative et seront donc écartés.

S’agissant des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité des balcons pour un montant de 10 228,33 € facturés au locataire au titre des charges 2022, le contrat de bail ne contient pas de clause mettant expressément ces réparations à la charge du preneur.

En outre, en vertu de l’article R 145-35 1 ° et 2° du code de commerce, applicable pour les baux conclus au 3 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Si le bailleur soutient que les travaux réalisés en 2022 sont de simples réparations d’entretien à la charge du preneur, il ressort cependant des factures produites que les travaux litigieux ont porté sur le ravalement de la façade de l’immeuble et sur la réfection de l’étanchéité de la terrasse de gauche. Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la prise en charge de ces travaux par le locataire, ceux-ci étant susceptibles de constituer des grosses réparations au sens de l’article 606 susvisé ou ayant pour objet de remédier à la vétusté de l’immeuble. La somme de 10 228,33 € sera donc également soustraite de la dette locative.

Ainsi, au vu du décompte produit par la société Office Français Inter-Entreprises, l’obligation de la société Chez Tante [E] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 mai 2025 (2ème trimestre inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 366,14 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Chez Tante [E].

Monsieur et Madame [K] seront solidairement condamnés à cette somme, les actes de caution étant produits et non contestés par les défendeurs.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, il n’y a pas lieu de dire que l’indemnité d’occupation pourra être révisée en fonction de la variation de l’indice INSEE à l’issue d’une année.

Sur les demandes accessoires

La société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter in solidum la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des défendeurs ne permet d’écarter la demande de la société Office Français Inter-Entreprises formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 août 2024 à minuit ;

Condamnons solidairement la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] à payer à la société Office Français Inter-Entreprises la somme par provision de 7 366,14 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 21 mai 2025 (2ème trimestre inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Chez Tante [E] se libère des sommes ci-dessus allouées par 10 versements mensuels de 700 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Chez Tante [E] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] devront solidairement payer mensuellement à la société Office Français Inter-Entreprises, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration et de révision de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons in solidum la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] à payer à la société Office Français Inter-Entreprises la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Chez Tante [E] et Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE