TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04473 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRQZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[Z] [W]

C/

[J] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e FLUHMANN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [Z] [W], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Stéphanie FLUHMANN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [B], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 janvier 2024 prenant effet au 1er janvier 2024, Madame [Z] [W] a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire Agence ACCIMMO 31 à Monsieur [J] [B] un appartement à usage d’habitation (n°B102) ainsi qu’un parking aérien (n°25) situés [Adresse 4] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 610 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Madame [Z] [W] a fait signifier à Monsieur [J] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire ainsi qu’une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement le 25 juin 2024.

Un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été dressé par un commissaire de justice le 21 août 2024 déclarant que ce dernier a rencontré le défendeur sur place. Lors de cette rencontre, Monsieur [J] [B] a soutenu habiter l’appartement avec son fils, être rentré de l’étranger et avoir l’intention de se rapprocher de l’agence d’administrant le bien pour régler l’arriéré locatif en totalité.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Madame [Z] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.160 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au

14 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, la saisine CCAPEX, le procès-verbal de constat d’abandon des lieux ainsi que les débours associés.

A l’audience du 10 janvier 2025, Madame [Z] [W], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.995,05 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 21 octobre 2024, Monsieur [J] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [Z] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le

25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail mentionne que la résiliation de plein droit ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré à Monsieur [J] [B] en date du 25 juin 2024 reprend ladite clause résolutoire et le délai de deux mois pour apurer la dette.

La clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. Ce délai de deux mois accordé au locataire pour apurer sa dette est nécessairement plus favorable au locataire. Il y a lieu en conséquence d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail conclu entre Madame [Z] [W] d’une part et Monsieur [J] [B] d’autre part et de la considérer comme valable.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024 pour la somme en principal de 2.150 € par Madame [Z] [W].

Monsieur [J] [B] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

Monsieur [J] [B] est depuis occupant sans droit ni titre.

En outre, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [J] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement à défaut de mauvaise foi démontrée en l’espèce. L’expulsion de Monsieur [J] [B] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [Z] [W] produit un décompte du 7 janvier 2025 démontrant que Monsieur [J] [B] reste devoir la somme de 3.995,05 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [J] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.995,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 sur la somme de 4.160 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Madame [Z] [W] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des dépens concernant le procès-verbal de constat d’abandon des lieux ainsi que les débours associés qui n’étaient pas nécessaire à la procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [W], Monsieur [J] [B] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2024 prenant effet au 1er janvier 2024 entre Madame [Z] [W] et Monsieur [J] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°B102) ainsi que le parking aérien (n°25) situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

DEBOUTONS Madame [Z] [W] de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [Z] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à verser à Madame [Z] [W] à titre provisionnel la somme de 3.995,05 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 4.160 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à Madame [Z] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à verser à Madame [Z] [W] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture à l’exclusion du procès-verbal d’abandon des lieux et des débours associés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,