N° RG 24/02243 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPD4

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02243 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TPD4

NAC: 35G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CABARE-BOURDIER

à M^e Elisabeth SANTALUCIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUIN 2025

DEMANDEURS

SCI OKAZOU, représentée par son co-gérant M. [J] [R], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [J] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [U] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Manon CABARÉ de la SELARL CABARE-BOURDIER, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Anais JOURDAN, Greffière

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 02 novembre 2010, Monsieur [N] [R], Madame [H] [R] et Madame [U] [X] ont constitué la SCI OKAZOU, dont le siège social est situé [Adresse 4]. Cette société est propriétaire d’un bien immobilier financé au moyen d’un crédit immobilier au capital emprunté de 200.000 euros dont les mensualités s’élèvent à 1.000 euros.

Par acte du 25 février 2017, Monsieur [N] [R] et Madame [H] [R] ont cédé leurs parts dans la SCI OKAZOU à leur fils Monsieur [J] [R].

Outre qu’ils étaient en couple et qu’ils ont un enfant commun, Monsieur [J] [R] et Madame [U] [X] exerçaient tous les deux les fonctions de gérants de la SCI et occupaient le bien immobilier en tant que domicile familial.

Le 17 novembre 2019, le prêt immobilier a été réaménagé alors que le capital emprunté s’élevait à la somme de 147.858,60 euros.

Depuis la séparation du couple, Madame [U] [X] occupe seule le bien depuis le 01 septembre 2021. Elle s’acquitte de la moitié des mensualités du crédit immobilier.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2024, Monsieur [J] [R] a mis en demeure Madame [U] [X] d’avoir à verser à la SCI OKAZOU la somme de 42.900 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2024, Monsieur [J] [R] a assigné Madame [U] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’être autorisé à se retirer de la SCI OKAZOU et d’obtenir une expertise judiciaire qui permettra d’évaluer les parts sociales qu’il y détient.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU ont assigné Madame [U] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse agissant en qualité de juge des référés, aux fins principalement de condamnation de celle-ci à verser une indemnité d’occupation à la société.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 mai 2025.

Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU demandent à la présente juridiction, au visa des articles 1303 et 1853 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

principalement :

condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 54.600 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien immobilier situé [Adresse 2] à BRUGUIERES (31150) pour la période du 01 septembre 2021 au 01 février 2025 et son affectation au remboursement des comptes courants d’associé au prorata de ceux-ci,condamner Madame [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2025 et ce, jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale et l’affectation au remboursement des comptes courants d’associé au prorata de ceux-ci,désigner tel administrateur ad hoc qu’il plaira aux fins de vote aux lieu et place de Madame [U] [X] lors de l’assemblée générale dont l’objet sera de définir les modalités d’occupation prochaine par Madame [U] [X] du bien immobilier et notamment le versement d’un loyer mensuel ainsi que l’affectation des loyers au remboursement des mensualités du crédit immobilier,dire que les honoraires de l’administrateur ad hoc seront à la charge de la SCI OKAZOU,subsidiairement :

désigner tel administrateur ad hoc qu’il plaira aux fins de voter aux lieu et place de Madame [U] [X] lors de l’assemblée générale dont l’objet sera de :mettre à la charge de Madame [U] [X] une indemnité d’occupation de la somme mensuelle de 1.300 euros sur la période du 01 septembre 2024 à la date de l’assemblée générale et l’affectation de cette indemnité au remboursement des comptes courants d’associés au prorata de ceux-ci,définir les modalités d’occupation prochaine par Madame [U] [X] du bien immobilier et notamment le versement d’un loyer mensuel ainsi que l’affectation des loyers au remboursement des mensualités du crédit immobilier,dire que les honoraires de l’administrateur ad hoc seront à la charge de la SCI OKAZOU,en tout état de cause :

condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Madame [U] [X], au visa de l’article 1303 du code civil et de l’article 873 du code de procédure civile, de :

principalement :

constater l’existence d’une obligation sérieusement contestable,débouter Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU de leur demande provisionnel à la somme de 54.600 euros,subsidiairement :

débouter Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU de leur demande de désignation d’un mandataire ad hoc,en tout état de cause :

condamner Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de paiement provisionnel d’un solde d’indemnité d’occupation

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU demandent au juge des référés de condamner Madame [U] [X] à régler à la SCI la somme provisionnelle de 54.600 euros à titre d’indemnité d’occupation au titre de son occupation privative du bien dont la société est propriétaire.

Ce montant correspond à des indemnités d’occupation mensuelles de 1.300 euros sur une période de 42 mois du 01 septembre 2021 au 01 février 2025 inclus.

Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU estiment que cette occupation privative non autorisée par un seul des associés de la société constitue un enrichissement sans cause, en plus d’être contraire aux statuts.

De son côté, Madame [U] [X] fait valoir que les statuts rappellent que l’objet social de la société consiste dans l’occupation à titre gratuit du bien immobilier par les associés. Elle ajoute qu’en outre, les conditions légales de l’enrichissement sans cause ne sont pas réunies.

L’objet principal de l’instance consiste à déterminer si l’associé qui occupe seul le bien immobilier propriété de la société civile immobilière doit ou non payer à la société une indemnité d’occupation pour son occupation privative.

Cela suppose que ne soient pas sérieusement contestables, ni le principe du caractère onéreux de l’occupant, ni les modalités de calcul de l’indemnité d’occupation (durée de l’occupation, détermination du montant de l’indemnité en fonction d’une valeur locative après abattement).

Madame [U] [X] conteste vigoureusement le principe même du l’indemnité d’occupation et le fait que cette demande soit présentée devant le juge des référés, dont l’office, limité à l’évidence, ne lui permet pas d’interpréter les statuts, ni de caractériser l’existence de l’obligation quasi-contractuelle de l’enrichissement sans cause dès lors que Monsieur [J] [R] se prévaut de l’article 1303 du code civil.

Elle a raison.

L’article 2 des statuts de la SCI OKAZOU mentionne que « La société a pour objet l’occupation à titre gratuit d’un immeuble sis à [Adresse 5] par les associés de la société ».

Le principe est donc la gratuité de l’occupation par les associés.

Déterminer si la commune intention des associés au moment de la rédaction de statuts, a été de conditionner ou non cette gratuité à une occupation simultanée des associés dans le cadre d’une vie commune, revient à supposer une condition qui n’apparaît littéralement pas dans les statuts.

Déterminer si la rupture conjugale des associés et le fait que l’un d’eux se maintienne dans le domicile sans contrepartie financière pour l’autre n’y vivant plus est de nature à créer un avantage économique pour le premier au détriment du second et de la société, notamment dans une perspective liquidative, est assurément une question de fond.

Le juge des référés ne dispose pas de la possibilité de venir interpréter la commune volonté des parties lorsqu’une clause statutaire est peu claire et n’avait pas prévu l’hypothèse d’une rupture du lien conjugal alors qu’étaient entremêlées les relations économiques et sentimentales des associés.

Il ne peut pas davantage déterminer si les conditions légales quasi-contractuelles de l’enrichissement sans cause sont applicables dans le cadre d’une demande de provision.

Enfin, il outrepasserait également son office s’il devait fixer une valeur à titre indemnité d’occupation sans même que les parties n’aient débattu de son quantum. Les parties n’ont pas produit de justificatifs d’une quelconque valeur locative du bien immobilier en cause. Aucune discussion n’a porté sur l’abattement à prendre en considération en l’espèce, ni sur la période à prendre en considération.

La présente juridiction ne peut d’autant moins statuer, que depuis la rupture des parties, qui semble être datée de septembre 2021, aucun des associés n’a estimé utile d’organiser une assemblée générale pour fixer les contours et les limites du principe de la gratuité, ni provoquer une décision judiciaire qui viendrait :

attribuer la jouissance du domicile à Madame [U] [X], statuer sur la caractère gratuit ou onéreux de l’occupation privative,déterminer s’il faut s’inspirer du régime de l’indivision par analogie avec la présente situation,évaluer ce que pourrait être la valeur locative du bien immobilier évaluer la période d’occupation privative,discuter de l’application d’un abattement, le tout pour permettre de calculer contradictoirement l’indemnité d’occupation.

Il s’agit de contestations sérieuses qui relèvent de l’appréciation souveraine et exclusive du juge du fond. La demande provisionnelle sera donc rejetée.

Il en sera de même de la demande de désignation d’un administrateur ad hoc. Monsieur [J] [R] ne justifie pas que Madame [U] [X] agirait contre les intérêts de la société et doive se faire substituer par un administrateur ad hoc dans le cadre d’une assemblée générale dans laquelle elle serait privée de ses droits élémentaires d’associée et notamment de son droit de vote.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU, parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [U] [X], qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1.000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DEBOUTONS Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [R] et la SCI OKAZOU à verser à Madame [U] [X] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 10 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,