TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 21/08923 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XAXL

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société IMD GROUP

C/

Syndicat des copropriétaires du 68 Quai du Point du Jour / 14 avenue Pierre GREFNIER 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société IMD GROUP

155 rue de Grenelle

75007 PARIS

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 68 Quai du Point du Jour / 14 avenue Pierre GREFNIER 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :

Société ALTOSEQUANAIS

36 rue de l’Ancienne Mairie

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier à BOULOGNE (92100) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La gestion de cette copropriété est assurée par le cabinet ALTO SEQUANAIS en qualité de syndic, qui a succédé au cabinet SERGIC.

La société IMD GROUP est copropriétaire au sein de cette copropriété des lots n° 64 et 39.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 29 juin 2021.

Par acte extra-judiciaire du 28 octobre 2021, la société IMD GROUP a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier, à Boulogne (92100) aux fins d’annuler l’assemblée générale du 29 juin 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2022, la société IMD GROUP demande au tribunal de :

Dire et juger recevable la société IMD GROUP en son action et l’y déclarer bien fondée, En conséquence,

Annuler l’assemblée générale du 29 juin 2021, pour défaut de mandat du syndic et non-respect du délai de 21 jours, Dispenser la société IMD GROUP des frais de procédure, Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER la société IMD GROUP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, DECLARER l’assemblée générale du 29 juin 2021 valable et régulière, CONDAMNER la société IMD GROUP aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 Code de Procédure Civile au syndicat des Copropriétaires du 68 quai du Point du Jour – 14 avenue Pierre Grenier – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 13 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer bien fondée », « déclarer valable et régulière » ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, il n’y a pas davantage lieu de statuer sur la recevabilité de l’action de la demanderesse dès lors qu’elle n’est pas contestée.

— Sur les pièces envoyées par la société IMD GROUP en cours de délibéré

Le conseil de la demanderesse a transmis par message électronique et lettre adressés au tribunal du 14 mars 2025, soit postérieurement à l’audience de plaidoiries du 11 mars 2025, le contrat de syndic du cabinet SERGIC. Il indique que ce contrat était initialement annexé à la pièce n°5 « PV de l’AG du 17 juin 2019 » et avait été transmis par les conseils précédents de la demanderesse au conseil du syndicat des copropriétaires.

Par message électronique et lettre du 18 mars 2025 adressés au tribunal, il précise que ce même contrat de syndic aurait été communiqué en pièce n°10 en fournissant un courrier électronique en date du 12 juillet 2023 envoyé au conseil du syndicat des copropriétaires transmettant les pièces n°12 et 13. Il évoque dans cette lettre, un jugement du tribunal de proximité de Boulogne relatif à une procédure de recouvrement de charges d’eau.

Le défendeur a opposé par message électronique du 20 mars 2025 que ces éléments étaient irrecevables, les débats étant clos.

*

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Le tribunal n’a invité aucune des parties à transmettre une note en délibéré.

La demanderesse a donc mentionné à tort dans l’objet de ces deux messages électroniques « note de délibéré autorisée ».

Par conséquent, le contrat de syndic du cabinet SERGIC, les notes en délibérés transmises les 11 et 18 mars 2025 par la demanderesse sont irrecevables.

II – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2021

La demanderesse sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2021 sur le fondement de deux moyens : le non-respect du délai de convocation de 21 jours et l’expiration du mandat du syndic.

Sur le délai de convocation de l’assemblée générale du 29 juin 2021

La société IMD GROUP soutient qu’elle a été convoquée par un courrier qui lui a été présenté le 9 juin 2021 pour une assemblée qui s’est tenue le 29 juin 2021, soit un délai de 20 jours. Elle considère que le délai de 21 jours séparant la première présentation de la convocation de la tenue de l’assemblée générale n’aurait pas été respecté entrainant sa nullité. Elle réfute l’allégation du syndicat des copropriétaires selon laquelle la date du 9 juin 2021 doit être retenue et non le 7 juin 2021, en l’absence de preuve du syndicat des copropriétaires. Elle considère que l’urgence invoquée par le syndicat des copropriétaires est inexistante car si tel était le cas, la convocation l’aurait clairement indiqué en préambule. En outre, elle soutient qu’aucune résolution ne justifie une quelconque urgence.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en visant l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit notamment que sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Il soutient que la pièce n°4 de la société IMD GROUP fait état d’une date inscrite par la poste : 7 juin 2021 et que cette mention ajoutée de manière manuscrite est illisible. Dès lors, il considère que la seule date de départ à prendre en compte pour calculer le délai de 21 jours est celle du 7 juin 2021, de sorte que ce délai est respecté, l’assemblée générale s’étant tenue le 29 juin 2021. D’autre part, il déclare que ce délai n’avait pas obligatoirement à être respecté puisque ladite assemblée générale a voté des résolutions urgentes. Selon lui, l’urgence était établie dès lors qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue en 2020 et que (i) les comptes des exercices 2019 et 2020 devaient être approuvés pour assurer la bonne gestion et administration de la copropriété, (ii) des travaux urgents relatifs à la réfection de l’étanchéité des balcons du 7ème étage devaient être votés, suite aux nombreux désordres impactant gravement plusieurs lots de la copropriété (résolution n°32) et (iii) le mandat confié au syndic pour entreprendre toute diligence nécessaire afin de mandater un professionnel aux fins de rechercher l’origine des désordres situés dans les parties communes devait être voté en raison de l’ampleur desdites dégradations (résolution n°37).

*

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 13 dudit décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

La nullité est de droit, sans que le demandeur en annulation ait à justifier l’existence d’un préjudice.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’accomplissement des formalités légales à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

Il est admis que la preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l’accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’émargement.

Le point de départ de ce délai ne court que du lendemain du jour de de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou de l’avis électronique conformément aux articles 64 et 64-2 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fournit une convocation à l’assemblée du 29 juin 2021 datée du 2 juin 2021 qui ne mentionne pas le numéro du recommandé. Il ne produit pas l’accusé de réception afférent à cette convocation.

La pièce n°4 du syndicat des copropriétaires dénommée « enveloppe de notification de la convocation » mentionne un timbre électronique horodaté en date du 7 juin 2021 et une mention manuscrite « AV 09/06/2021 » sans que cela ne permette de déterminer avec certitude la date de première présentation du courrier à la société IMD GROUP.

Si le syndicat des copropriétaires conteste l’allégation de la société IMD GROUP selon laquelle la lettre lui aurait été présentée le 9 juin 2021, il n’en demeure pas moins que le courrier envoyé le 7 juin 2021 ne pouvait être réceptionné par la demanderesse qu’a minima le 8 juin 2021.

Or, le respect du délai de convocation implique que la société IMD GROUP reçoive la convocation au plus tard le 7 juin 2021.

Dès lors, en l’absence d’une preuve fournie par le syndicat des copropriétaires sur la date de première présentation du courrier à la société IMD GROUP, celui-ci ne démontre pas que le délai de convocation de 21 jours prévu à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ait bien été respecté.

En outre, l’urgence ne peut être utilement invoquée afin de justifier de cette méconnaissance en l’absence de toute mention dans la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2021 ou dans le procès-verbal de cette assemblée.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l’approbation des comptes des exercices 2019 et 2020, les travaux relatifs à la réfection de l’étanchéité des balcons du 7ème étage ou les dégradations situées dans les parties communes telles qu’invoquées dans la résolution n°37 ne présentent un caractère d’urgence.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve d’une urgence, il convient d’annuler l’assemblée générale du 29 juin 2021, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens développés par la demanderesse concernant le mandat du syndic.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, en vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aussi, ayant été accueillis dans une partie de leurs demandes, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les notes en délibéré adressées par la société IMD GROUP en dates des 11 mars et 18 mars 2025,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier à BOULOGNE (92100) qui s’est tenue le 29 juin 2021,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier à BOULOGNE (92100), au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier à BOULOGNE (92100), représenté par son syndic, à payer à la société IMD GROUP la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la société IMD GROUP sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 68 Quai du Point du Jour / 14 Avenue Pierre Grenier à BOULOGNE (92100), de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,