TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02052 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGKU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité

C/

[L] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à Me [Localité 10]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 12 mars 2024, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Madame [L] [D] un appartement à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 9] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 433,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 130,24 euros.

Le 22 janvier 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Madame [L] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 2.190,48 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme arrêtée au 30 avril 2025, mensualité du mois d’avril 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 577,78 euros, égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 8 juillet 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.791,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 12 mai 2025, Madame [L] [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 mars 2024 contient une clause résolutoire (« locataire en situation d’impayés ») laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai contractuel étant plus favorable au locataire et plus protecteur doit primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.009,17 euros a été signifié le 22 janvier 2025. C’est à tort que ce commandement a mentionné six semaines, alors que la clause reproduite au commandement mentionne deux mois. C’est donc ce délai qu’il convient de prendre en compte pour vérifier si la clause résolutoire est acquise.

Madame [L] [D] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 mars 2025 et Madame [L] [D] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [L] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 2 juillet 2025 démontrant que Madame [L] [D] reste devoir la somme de 2.791,26 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [L] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.791,26 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [L] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du

23 mars 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 577,78 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame [L] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 12 mars 2024 entre l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE et Madame [L] [D] concernant un appartement à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [D] d=avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [L] [D] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 2.791,26 euros (décompte arrêté au 2 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [L] [D] à payer à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu=à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 577,78 euros ;

CONDAMNONS Madame [L] [D] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge