MINUTE N° : 25/00407

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

N° RG 25/05181 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J4BO

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE REVE DE [Localité 1] BT CHENONCEAU

ET :

[V] [X]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE REVES DE [Localité 1] BT [Adresse 2] sise [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 498 661 099, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Localité 3],

non comparante, représentée par M^e GUEREKOBAYA substituant M^e ARNOULT substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] est propriétaire des lots n°240, n°8 et n°25 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] (37).

Le 7 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [V], représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1360,92 € correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal – à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; la somme de 708,00€ au titre des frais de recouvrement,la somme de 2000,00€ à titre de dommages et intérêts;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2700,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 7 novembre 2025 la somme de 1360,92€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Monsieur [V] [X] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— les contrats de syndic à effet du 26 juin 2023 au 30 septembre 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2024 au 31 mars 2025 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 7 novembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 360,92

Frais/diligences sollicitées 708,00

Autre- relevant article 700 1 734,00

TOTAL (doit être = à SD) 3 802,92

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur [V] [X] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 7 novembre 2025 à hauteur de la somme de 1360,92 €

La lettre de mise en demeure présentée le 31 juillet 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [V] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1360,92 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 7 novembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date de présentation de la mise en demeure sur la somme de 751,18 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic prévoit que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées 45,60€ TTC. En l’absence de preuve de l’envoi en recommandé de trois sur cinq lettres de mise en demeure, seuls 91,20€ seront retenus et 136,80 € ne seront pas accordés à ce titre.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il sera retenu la somme de 480 € à ce titre.

***

Monsieur [V] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 571,20 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [V] [X] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur trois mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [V] [X] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Condamne Monsieur [V] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes :

1360,92 € (MILLE TROIS CENT SOIXANTE EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 7 novembre 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, sur la somme de 751,18 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;571,20 € (CINQ CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7];

Autorise Monsieur [V] [X] à se libérer de cette dette en trois mensualités de 643,00 € (SIX CENT QUARANTE TROIS EUROS), payable le 10 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne Monsieur [V] [X] aux dépens ;

Condamne Monsieur [V] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence REVES DE [Localité 1] BT CHENONCEAU la somme de 800 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT