COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] c/ E.U.R.L. [P]

N° 26/

Du 26 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/01583 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVED

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

la SELARL [Localité 2] AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

E.U.R.L. [P],prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Léa LACOUR de la SELARL LACOUR AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée [P] est propriétaire du lot n° 82 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] et administré par son syndic en exercice, la société Cabinet Artemus.

Par lettre du 11 septembre 2023, la société [P] a informé le syndic de la réalisation de travaux de raccordement de son lot aux réseaux d’alimentation et d’évacuation sur les sanitaires du pallier de l’étage.

Le 13 septembre 2023, la ville de [Localité 5] a pris un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable ayant pour objet le changement de destination du lot à usage de bureau en autres hébergements touristiques pour une surface de 100,35 m², arrêté qui a ensuite été affiché dans les parties communes de l’immeuble.

Par lettre du 25 septembre 2023, le syndic a sollicité de la société [P] qu’elle lui indique le type d’activité qu’elle a prévu d’exercer au sein de son lot, ce à quoi cette dernière a répondu que l’activité exercée sera la location meublée touristique par lettre du 29 septembre 2023.

Le syndic a ensuite, par lettre du 13 octobre 2023, requis des précisions quant au nombre de logements créés et a demandé à la société [P] d’intervenir auprès de ses artisans pour régulariser la situation relative à l’entrepôt de matériel dans les escaliers, la dépose d’encombrants dans le local poubelle, l’absence de protection de l’ascenseur et des parties communes ainsi que la présence de poussières consécutive aux travaux réalisés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] a effectué un recours gracieux le 14 novembre 2023 afin de solliciter le retrait de l’arrêté du 13 septembre 2023 par lequel la société [P] avait été autorisée à procéder au changement de destination de son lot.

Par lettre du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé à la société [P] de renoncer à son projet d’exploitation de son lot dans le cadre d’une activité de type Airbnb aux motifs que celle-ci était strictement interdite dans l’immeuble puisque le lot n°82 était à usage de bureau et qu’une telle activité causerait des nuisances et troubles de voisinage.

La société [P] a contesté la violation du règlement de copropriété et confirmé l’existence des installations sanitaires requises dans chacun des appartements constituant son lot, par lettre du 28 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à Nice a fait assigner la société [P] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation sous astreinte à rétablir la destination initiale de son local à usage de bureau transformé illégalement en local à usage d’hébergements touristiques de type Airbnb et autres.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] sollicite la condamnation de la société [P] à :

rétablir la destination initiale de son local à usage de bureau transformé illégalement en local à usage d’hébergements touristiques de type Airbnb et autres, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à inytervenir,lui payer les sommes suivantes :5.000 euros de dommages et intérêts,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane Gianquinto, Avocat au Barreau de Nice.

Il expose que la société [P] a procédé, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à la transformation du lot n°82 en un studio et un deux pièces afin d’exercer une activité de type Airbnb. Il relate avoir vainement réclamé que la société [P] renonce à ce projet et remette son lot en état par lettres du 24 novembre 2023.

Il considère que l’état descriptif de division du règlement de copropriété a une valeur contractuelle qui s’impose à tous. Il relate que celui-ci prévoit que seuls les lots n°77 et 78 se trouvant au rez-de-chaussée sont à usage commercial et que les lots n°79 à 111, dont le lot n°82 appartenant à la défenderesse, sont à usage exclusif de bureau.

Il conteste que l’autorisation de modifier l’usage du lot accordée par les Services de l’Urbanisme de la commune de [Localité 5] permette de changer la destination d’un lot et d’exercer une activité commerciale à défaut d’autorisation de l’assemblée générale. Il précise d’ailleurs que l’activité de type Airbnb n’est pas en soi une activité commerciale qui serait permise par le règlement de copropriété. Il estime en effet que le changement d’usage et de destination du lot n°82 pour y exercer une activité de type Airbnb est interdit puisque l’immeuble est exclusivement à destination commerciale et de bureaux et non à usage d’habitation.

Il fait valoir qu’une activité commerciale ne peut être exercée dans un lot à usage de bureau. Il ajoute qu’il est nécessaire de vérifier la conformité du changement d’affectation à la destination de l’immeuble et que la modification de l’usage du lot litigieux ne respecte pas la destination par niveaux puisque les lots situés du 2ème au 8ème étages sont tous à usage exclusif de bureaux.

Il expose que, quand bien même l’activité de meublé touristique n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété, celle-ci est illicite puisqu’elle génère obligatoirement des nuisances qui vont à l’encontre de la clause de tranquillité prévue par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Il soutient en outre que l’activité de meublé touristique est incompatible avec les dispositions de la clause « Location – Autorisations d’occuper » du règlement de copropriété selon laquelle le copropriétaire doit aviser le syndic de la location par lui consentie en précisant le nom du locataire ou de l’occupant et doit justifier que ce dernier s’est bien engagé à respecter le règlement de copropriété de l’immeuble par une copie certifiée par lui du bail (ou d’un extrait ou de l’engagement écrit).

Il mentionne que le changement d’affectation du lot est également interdit puisqu’il contrevient aux dispositions de l’article 9 I- de la loi du 10 juillet 1965, qu’il portera atteinte aux droits des autres copropriétaires, qu’il créera des inconvénients excédant les inconvénients normaux de voisinage pour les autres copropriétaires compte tenu du passage de locataires qui cause nécessairement des nuisances ainsi que des troubles anormaux de voisinage.

Il soutient qu’il est constant que la modification de lots ayant pour effet de créer cinq studios au lieu d’un seul logement au dernier étage et ainsi d’augmenter le nombre des occupants est contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble et que la transformation d’un local commercial en salle de prière dans laquelle il était célébré un culte et des cérémonies était génératrice de troubles de jouissance et d’une atteinte à la tranquillité de l’immeuble.

Il précise qu’accepter la transformation réalisée par la défenderesse permettrait aux autres copropriétaires d’en faire de même dans leur lot en y créant des dizaines d’appartements qui devraient alors bénéficier de boîtes aux lettres, raccordements au parlophone, nouveaux toilettes, salles de bains et cuisines. Il en déduit que cela aboutirait à modifier la destination intégrale de l’immeuble.

Il conteste le caractère transposable de la jurisprudence citée par la défenderesse puisque la destination de son lot et de l’immeuble n’est pas à usage d’habitation mais de bureaux.

Il estime enfin que l’arrêté du 10 novembre 2016 sur lequel la société [P] se fonde est inapplicable en l’espèce.

Dans ses dernières écritures notifiées le 28 mars 2025, la société [P] conclut au débouté, sollicite que l’exécution provisoire soit écartée ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le syndicat ne produit aucun extrait du règlement de copropriété interdisant la location meublée de courte durée. Elle soutient que cette activité ne s’exerce pas au titre d’un usage d’habitation mais est une activité commerciale puisqu’elle fournit au moins trois des services listés par l’article 261 D du code général des impôts. Elle estime qu’une telle activité est autorisée par le règlement de copropriété qui ne prévoit pas la destination bourgeoise de l’immeuble.

Elle rappelle qu’un copropriétaire peut modifier, à sa discrétion, l’usage de son lot à condition de respecter le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Elle cite le règlement de copropriété et en déduit que l’usage défini par l’état descriptif de division n’a aucune vocation pérenne et ne saurait priver les copropriétaires d’exercer une quelconque activité. Elle souligne que les seules limites à la liberté des copropriétaires sont la destination et l’harmonie de l’immeuble ainsi que les activités de dancing et cabarets dansants, l’exercice de la profession de vétérinaire et la modification de l’usage des parkings.

Elle rappelle que le règlement de copropriété autorise expressément l’exercice d’une activité commerciale ainsi que la location d’un lot et ne prévoit aucun usage exclusif. Elle en conclut que l’activité de location de courte durée est permise dans l’immeuble.

Elle conteste l’application au présent litige des jurisprudences citées par le demandeur en ce qu’aucun lot de la copropriété n’est à usage d’habitation et qu’il n’existe aucune clause d’occupation bourgeoise. Elle ajoute que l’activité de salle de prière n’est pas comparable à celle de location de meublé touristique en matière de nombre de passages et de nuisances sonores.

Elle rappelle le principe de libre disposition des parties privatives d’un lot acquis en copropriété. Elle indique que l’assemblée générale n’a pas à autoriser une modification de la destination de parties privatives mais peut seulement constater la conformité de l’affectation des locaux à la destination de l’immeuble prévue au règlement de copropriété.

Elle fait valoir qu’il est constant qu’il est possible de transformer un ensemble de bureaux en un appartement à usage d’habitation dans un immeuble dont le règlement de copropriété indique qu’il est à usage principal d’habitation, d’affecter à l’habitation un local identifié dans l’état descriptif de division comme étant à usage de remise dans un immeuble d’habitation et de transformer des combles en locaux d’habitation sans autorisation.

Elle se fonde sur l’article 3 de l’arrêté du 10 novembre 2016 selon lequel la destination de construction « commerce et activité de service » prévue au 3° de l’article R 151-27 du code de l’urbanisme comprend les sept sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services avec accueil d’une clientèle, hôtels, autres hébergements touristiques, cinéma.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas liée par l’état descriptif de division selon lequel son lot est à usage de bureau et qu’elle peut procéder à un changement d’usage sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires. Elle rappelle avoir obtenu l’autorisation de modifier l’usage de son lot pour « autres hébergements de tourisme » par la ville de [Localité 5] et avoir procédé aux travaux afférents.

Elle estime avoir conféré une destination commerciale à son lot lui permettant d’exercer une activité commerciale, laquelle est autorisée par le règlement de copropriété.

Elle soutient que le syndicat demandeur ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice. Elle souligne que son lot est le seul à être utilisé pour l’habitation, les autres lots étant à usage commercial, de bureau ou de parking.

Elle indique que le préjudice est uniquement admis lorsque l’immeuble est à usage d’habitation et comporte une clause d’occupation bourgeoise puisque le changement récurrent de locataire engendre des désagréments pour les occupants, lesquels résident de manière pérenne dans l’immeuble.

Or, elle expose que les lots de l’immeuble n’ont pas vocation à être occupés en dehors des heures de bureaux classiques ni à accueillir des résidents 7 jours sur 7 et 24 heures sur 24.

Elle mentionne également que l’immeuble accueille un lycée privé qui engendre nécessairement des nuisances sonores, du passage intempestif et une utilisation accrue des parties communes en raison du nombre d’élèves.

Elle estime que les copropriétaires peuvent jouir librement de leurs parties privatives et fusionner ou diviser leurs lots librement conformément au droit de propriété.

Elle énonce que si certains copropriétaires devaient créer de nouvelles installations reliées aux parties communes, l’assemblée générale pourrait alors s’y opposer. Elle explique ne pas avoir eu à solliciter l’autorisation de cette dernière puisqu’elle a uniquement usé de son droit de propriété sur ses parties privatives.

Elle sollicite enfin que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée sur le fondement des articles 514 et 515 du code de procédure civile au motif que les conséquences de celle-ci seraient manifestement excessives puisque l’arrêt de son activité engendrerait une perte de chiffre d’affaires importante et que des frais supplémentaires afférent au changement d’usage devraient être réglés.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de rétablissement de la destination initiale du local sous astreinte.

En vertu de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Ce texte ajoute que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l’article 8-I de la même loi, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Ce texte précise dans son 2ème alinéa que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le texte ajoute que lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Dès lors, sous réserve de se conformer aux stipulations du règlement de copropriété relatives aux conditions d’occupation de leurs lots, les copropriétaires peuvent procéder comme ils l’entendent à des aménagements intérieurs des parties privatives, les modifier et même les supprimer par le biais de travaux dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Les travaux d’aménagement intérieur sont libres de telle sorte qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire lorsqu’un copropriétaire décide de réaliser des travaux au sein des parties privatives.

De plus, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto. Pour définir la destination d’un immeuble, il est nécessaire de se référer à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

En effet, en déterminant la destination des parties privatives et communes, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l’immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.

Le règlement indique ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, de greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

L’affectation tend à définir les usages qui doivent être faits de telle ou telle partie du bâtiment soumis au statut de la copropriété. L’affectation des parties privatives de chaque lot est ainsi, en principe, librement fixée lors de la mise en copropriété.

Dès lors qu’en déterminant une affectation des parties privatives, le règlement de copropriété restreint la liberté des copropriétaires d’user de leur lot, la loi impose que cette affectation soit conforme à la destination de l’immeuble.

L’état descriptif de division qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu’immeubles ou fractions d’immeubles, objets d’un droit de propriété n’a en revanche aucun caractère contractuel quand bien même il serait inséré dans le règlement de copropriété, excepté si ce dernier lui confère expressément une telle valeur.

Mais la destination d’un lot n’est pas figée et il n’est pas possible de faire obstacle à leur changement d’usage en se prévalant d’une destination contractuelle sous trois conditions : cette modification ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble, porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et être expressément interdite par le règlement de copropriété.

De surcroît, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l’interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.

La location d’un lot en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, à moins qu’elle ne s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services annexes (ménage, fourniture de literie, transfert vers l’aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile, étant observé que si l’activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

En l’espèce, selon l’état descriptif de division, le lot n°82 appartenant à la société [P] est « un local à usage de bureau sis au deuxième étage » (page 36).

Néanmoins, quand bien même l’état descriptif de division de l’immeuble est inséré dans le règlement de copropriété, celui-ci lui ne lui confère pas de valeur contractuelle puisqu’il ne le prévoit pas expressément mais qu’il l’exclut au contraire en précisant les activités pouvant être exercées « sans égard à la destination indiquée pour les lots dans l’état descriptif de division contenu aux présentes ».

La destination ou, plus précisément la catégorie d’usage, des lots figurant dans l’état descriptif de division n’est donc pas immuable.

Il ressort du chapitre I de la première partie du règlement de copropriété que « le présent règlement de copropriété s’applique à un immeuble à usage commercial et de bureaux » (page 5).

Il y est également précisé que l’immeuble comprend « au 2° – 3° – 4° – 5° – 6° – 7° et 8° étages : Divers locaux à usage de bureaux, toilettes, lavabos Dames et Hommes à usage privé, tous les bureaux situés à chacun de ces étages – circulations attribuées à ces bureaux. 3 placards techniques par étage » (page 6).

Selon le chapitre II de ce règlement de copropriété intitulé « Destination de l’immeuble » :

« L’immeuble sera affecté à usage commercial, artisanal, professionnel. En aucun cas les activités exercées ne doivent être de nature à provoquer des troubles anormaux du voisinage et notamment sans que cette énonciation soit restrictive, être bruyants, malodorants, polluants, insalubres, contraires aux bonnes mœurs.

Sont par ailleurs interdits mais aux étages seulement :

L’exercice de la profession de vétérinaire,Les dancings et cabarets dansants.

Sous ces restrictions et sous réserve de toutes dispositions légales ou règlementaires restreignant ou réglementant l’exercice d’une activité donnée ou le changement de destination d’un lot, mais sans égard à la destination indiquée pour les lots dans l’état descriptif de division contenu aux présentes, il pourra être exercé dans l’immeuble toutes activités de nature commerciale, artisanale ou professionnelle » (page 12).

Quant à l’usage des parties privatives, la section II du Titre I de la Quatrième partie du règlement de copropriété rappelle que :

« Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties de l’ensemble immobilier dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination dudit ensemble telle qu’elle est déterminée par le présent règlement.

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’ensemble immobilier, de nuire à la sécurité et la tranquillité des occupants » (page 64).

En outre, « chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure des locaux, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité, et, s’il y a lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs.

Les copropriétaires dont les lots seront contigus à des W.C.-toilettes-lavabos pourront se brancher à leur frais dans les conditions prévues par les normes en vigueur et conformément aux règles de l’art sur les réseaux d’eau froide et chaude et le réseau d’évacuation de ces sanitaires » (page 68).

Il résulte de ces dispositions que la destination des lots indiquée dans l’état descriptif de division ne saurait limiter le droit des copropriétaires à modifier l’usage de leur lot dans la limite de la destination de l’immeuble qui autorise uniquement les activités commerciales, artisanales et professionnelles sous réserve du respect de la tranquillité des occupants.

Le règlement de copropriété mentionne également, à la section IV intitulée « Locations – Autorisations d’occuper », que :

« Le copropriétaire qui consentira à une location de son lot ou autorisera un tiers à l’occuper devra donner connaissance au locataire ou à l’occupant des dispositions du présent règlement, ainsi que de toutes règlementations intérieures qui pourraient être établies et les obliger dans le bail à en exécuter les prescriptions.

Dans le cas où un acte de bail, d’occupation ou autre ne serait pas rédigé, les locataires ou occupants à quelque titre que ce soit devront s’engager par écrit à respecter les dispositions du présent règlement.

Le non-respect des obligations précédentes constituera une cause de résiliation du bail qui pourra être éventuellement poursuivie par le syndic.

Le propriétaire devra aviser le syndic de la location par lui consentie ou de l’autorisation d’occupation par lui donnée en précisant le nom du locataire ou de l’occupant et justifier que le locataire ou le preneur s’est bien engagé à respecter le présent règlement, par une copie certifiée par lui du bail (ou d’un extrait ou de l’engagement écrit) » (page 91).

Dans ce contexte, la société [P] expose qu’elle prévoit de proposer au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Dès lors, l’activité de location meublée touristique projetée dans le lot n°82 est de nature commerciale.

Or, si le lot de la défenderesse est décrit par l’état descriptif de division comme étant à usage de bureau, le règlement de copropriété mentionne que toutes activités de nature commerciale, artisanale ou professionnelle peuvent être exercer dans l’immeuble sans égard à la destination indiquée pour les lots dans l’état descriptif de division.

La société [P] est donc libre de modifier l’usage de son lot pour y exercer de la location meublée de courte durée de type Airbnb puisque celle-ci ne contrevient pas à la destination de l’immeuble.

La défenderesse a d’ailleurs obtenu, le 13 septembre 2023, un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable ayant pour objet le changement de destination de bureau en autres hébergements touristiques pour une surface de 100,35m2 de la ville de [Localité 5].

La société [P] a également fait réaliser les travaux de raccordement de son lot aux réseaux d’alimentation et d’évacuation sur les sanitaires du pallier de l’étage nécessaires à la location de celui-ci.

D’ailleurs, une telle location meublée touristique de courte durée n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété qui prévoit une section relative aux locations et autorisations d’occuper.

La nécessaire information du syndic de toute location consentie par un copropriétaire et l’obligation faite à tout locataire ou occupant de respecter les dispositions du règlement de copropriété ne constituent pas un obstacle à l’usage que la défenderesse projette de faire de son lot.

Le lot n° 82 de la société [P] étant un lot privatif, elle dispose de la faculté de modifier son aménagement intérieur sans besoin d’obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de modifier son affectation pour y exercer une activité commerciale qui est expressément autorisée par le règlement de copropriété et est conforme avec la destination de l’immeuble.

Cette faculté d’user et de jouir librement de son lot privatif connaît pour seule limite obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Or, le syndicat demandeur ne rapporte pas la preuve de l’aggravation incontestable des conditions de jouissance de leurs lots par les autres copropriétaires qui résulterait notamment du passage accru et régulier de locataires dans un immeuble qui n’est pas à usage d’habitation et dont le règlement de copropriété ne contient pas, de fait, de clause d’habitation bourgeoise.

Les lots de l’immeuble étant à usage de bureaux et de parkings, les copropriétaires ne résident pas sur place si bien que leur tranquillité ne pourrait pas être troublée par les allées et venues des locataires de courte durée de la société [P].

La société [P] rappelle d’ailleurs que l’immeuble accueille le lycée privé [M] si bien qu’il existe déjà des nuisances sonores ainsi qu’une utilisation accrue des parties communes en raison du nombre d’élèves sans que le syndicat demandeur ne conteste l’exercice de cette activité.

Enfin, le syndicat ne peut s’opposer à l’exploitation commerciale du lot de la société [P] au motif que cela permettrait aux autres copropriétaires d’en faire de même puisque la destination commerciale des lots n’est pas interdite par le règlement de copropriété et que les copropriétaires usent librement de leurs lots sous réserve de respecter la destination de l’immeuble.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande visant à rétablir sous astreinte la destination initiale du local de la société [P].

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ayant été rejetée, la société [P] n’a pas pu commettre d’abus en modifiant la destination de son lot ni en se défendant de l’action que ce dernier a introduite à son encontre.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de la solution du litige, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit par décision spécialement motivée.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société [P] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande visant à rétablir sous astreinte la destination initiale du local de la société [P] ;

DEBOUTE également le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à la société [P] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT