TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 24/03834

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMS4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[B] [Y]

C/

[O] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mme [Y]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [Y],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Madame [N] [M] [T] munie d’un pouvoir spécial de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [G],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 8]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er octobre 2015, Madame [B] [Y] a donné à bail à Monsieur [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 566 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 23 juillet 2024, Madame [B] [Y] a fait signifier à Monsieur [O] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 04 octobre 2024, Madame [B] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 14.681,63 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 26 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 623,26 euros, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 355 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et des entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Madame [B] [Y], représentée par sa petite-fille, Madame [M] [T], munie d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 17.225,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Elle ajoute que si elle a une retraite et plusieurs biens en location, elle rencontre des difficultés financières en raison des impayés des locataires.

Monsieur [O] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, dont il sollicite l’échelonnement. Il indique ne pas payer les loyers depuis octobre 2022 et que ses chèques sont rejetés pour défaut de provision. Monsieur [O] [G] est à la retraite et perçoit des indemnités à hauteur de 176 euros. Il précise ne pas savoir comment payer et avoir fait une demande au titre du minimum vieillesse. Il vit avec sa compagne qui perçoit 1.000 euros d’AAH et un fils âgé de 19 ans, qui ne travaille plus et ne perçoit pas d’indemnité de chômage. Il ajoute devoir se présenter le 13 février 2025 devant le tribunal de commerce concernant une liquidation judiciaire, sa demande devant la commission de surendettement ayant été déclarée irrecevable.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Autorisée à produire jusqu’au 30 janvier 2025 un décompte depuis l’origine de la dette, Madame [B] [Y] a produit le 24 janvier 2025 quatre extraits de compte de septembre 2019 à janvier 2025 à l’exclusion des échéances d’avril 2020 à décembre 2020 indiquant une dette de 16.842,99 euros, en précisant qu’une erreur de 4,31 euros avait été faite par le précédent gestionnaire lors de la reprise du solde en janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il apparaît que le bail comporte une erreur sur l’adresse, l’adresse étant [Adresse 1] et non [Adresse 2], selon les actes de procédure.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 13.435,11 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. C’est ce délai de deux mois qu’il convient d’appliquer pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [G] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer après soustraction des mensualités prescrites, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 septembre 2024 et Monsieur [O] [G] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [O] [G] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [B] [Y] produit un décompte du 21 janvier 2025 indiquant que Monsieur [O] [G] reste devoir la somme de 16.240,46 euros, mensualité de décembre 2024 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [O] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Monsieur [O] [G] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 16.240,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024 sur la somme de 14.681,63 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [O] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 24 septembre 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit 602,53 euros au vu du décompte produit.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […]."

Monsieur [O] [G] a des ressources restreintes, à hauteur de 176 euros, ne lui permettant pas de payer le loyer et les charges d’un montant total de 602,53 euros. Par ailleurs, au regard du montant important de la dette, il ne paraît pas en capacité de régler sa dette locative. Il n’a d’ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu de la situation respective de Monsieur [O] [G] et de Madame [B] [Y], il convient de débouter celle-ci de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 entre Madame [B] [Y] et Monsieur [O] [G] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [B] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à verser à Madame [B] [Y] à titre provisionnel la somme de 16.240,46 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024 sur la somme de 14.681,63 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à payer à Madame [B] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 602,53 euros ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [O] [G] ;

DEBOUTONS Madame [B] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,