TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 24/01467

N° Portalis DBX4-W-B7I-S2CK

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

[W] [I], épouse de M.[M]

C/

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE

Copie revêtue de la formulaire

exécutoire à M^e SALLES

Copie certifiée conforme à toutes

les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [W] [I], épouse de M.[M],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 28 avril 2015, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Madame [W] [I] épouse [M] une maison à usage d’habitation pavillon n°38 située au [Adresse 3] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 452,85 euros par mois et de 71,82 euros de provision sur charges.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2021, Madame [W] [I] épouse [M] a demandé à son bailleur de réaliser des travaux d’isolation thermique de son logement, se plaignant de la mauvaise isolation de son habitation et d’une surconsommation d’énergie.

Madame [W] [I] épouse [M] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 01 septembre 2023, l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé afin d’obtenir l’autorisation de consigner les loyers à compter du 01 septembre 2023 jusqu’à ce que les travaux rendus nécessaires soient réalisés.

Suivant ordonnance du 09 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses et a renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles l’entendaient, les dépens du référé étant fixés à la charge de Madame [W] [I] épouse [M].

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Madame [W] [I] épouse De M.[M] a fait assigner l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé afin d’obtenir :

— l’autorisation de consigner les loyers à compter du 01 septembre 2023 jusqu’à ce que les travaux rendus nécessaires soient réalisés ;

— la condamnation de celui-ci à payer 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de celui-ci à payer 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Les parties ont sollicité deux renvois, qui leur ont été accordés, et le dossier a été plaidé à l’audience du 09 décembre 2024.

A l’audience, Madame [W] [I] épouse [M], représentée par son conseil, demande au juge de :

— l’autoriser à consigner les loyers dus à l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE sur le compte CARPA de son conseil à compter du 01 septembre 2023 et jusqu’à ce que les travaux rendus nécessaires soient réalisés ;

— subsidiairement, désigner un expert avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 8] à [Localité 12],

— les visiter en présence de toutes parties intéressées et recueillir leurs prétentions,

— procéder à l’audition de tout sachant éventuel et se faire délivrer tous documents utiles à l’exercice de sa mission,

— vérifier si les désordres allégués existent, et dans ce cas, les décrire, indiquer leur nature et en rechercher les causes,

— fournir tous éléments permettant de déterminer si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d‘un vice de construction, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence ou de toute autre cause,

— dire si ces désordres et non conformités constituent une simple défectuosité, des malfaçons ou des vices graves et préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’ouvrage en péril ou bien de le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être leur évolution a plus ou moins long terme dans l’hypothèse d‘un caractère évolutif,

— déterminer les travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le cout ainsi que la durée,

— se prononcer sur les conditions de leur financement par les propriétaires respectifs des parcelles desservies par la voie d’accès,

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant de définir les responsabilités encourues et d’évaluer, s‘il y a lieu, les préjudices subis,

— soumettre un pré-rapport aux parties et recueillir leurs dires éventuels,

— rapporter au Tribunal l’accord susceptible d‘intervenir entre parties,

— à défaut, déposer son Rapport définitif dans les plus brefs délais, afin qu’il puisse être statue au fond,

— faire, plus généralement, toutes constatations utiles à la solution du présent litige.

— condamner l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, Madame [W] [I] épouse [M] indique avoir été confrontée aux désordres liés à un défaut d’isolation thermique depuis son entrée dans les lieux, entraînant une surfacturation énergétique hivernale et une occupation difficile lors des périodes de forte chaleur. Elle fait valoir qu’elle a fait part de ses difficultés à son bailleur depuis 2019 et qu’il ne lui a communiqué le diagnostic de performance énergétique actualisé que le 12 décembre 2022, qui a classé le logement en catégorie D, impliquant des travaux de remise en état. Elle déclare avoir mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux d’isolation des combles et de l’ensemble de la surface du plancher, sans effet.

Elle estime que sa consommation énergétique est très excessive, compte-tenu de la surface habitable de son logement de 67m2 et de son occupation normale des lieux, avec ses deux filles étudiantes. Elle ajoute qu’elle ne peut s’expliquer que par les défauts d’isolation relevé dans le DPE et dans le rapport d’expertise technique du cabinet Polyexpert (défaut de compression du joint d’étanchéité de la porte et vétusté de la porte d’entrée qui doit être remplacée ; isolant vétuste, insuffisant et non-homogène dans les combles, ponts thermiques en point bas des sablières et au niveau de la trappe d’accès aux combles ; menuiseries présentant une usure normale mais source de déperdition d’énergie et VMC autoréglable inadaptée). Elle indique qu’à défaut de retenir son expertise, une expertise judiciaire est nécessaire pour dresser un bilan thermique du logement complet.

En défense, l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE, représenté par son conseil, demande au juge de :

— débouter Madame [W] [I] épouse [M] de ses demandes

— subsidiairement, de prononcer une expertise aux frais avancés par la demanderesse, avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 2] à [Localité 12],

— les visiter en présence de toutes parties intéressées et recueillir leurs prétentions,

— procéder à l’audition de tout sachant éventuel et se faire délivrer tous documents utiles à l’exercice de sa mission,

— prendre connaissance des DPE réalisés les 19 août 2010 et 12 décembre 2022

— prendre connaissance des factures de consommation d’électricité et de gaz de Madame [M]

— rechercher le mode de consommation des occupants du logement, le nombre de personnes présentes au domicile pendant les périodes visées par les factures, la superficie de la maison et rapprocher la consommation apparaissant sur ces factures des critères ci-dessus énumérés pour indiquer si la consommation correspond au mode de vie des occupants et leur nombre ;

— au regard de la réglementation en matière de décence énergétique, dire si le désordre allégué d’absence de décence énergétique du logement existe, le décrire, indiquer sa nature et en rechercher les causes ;

— dans le cas où le logement ne correspondrait pas au critère de décence énergétique, déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût ainsi que la durée

— fournir tous éléments techniques et de fait permettant de définir les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis,

— faire, plus généralement, toutes constatations utiles à la solution du présent litige.

— soumettre un pré-rapport aux parties et recueillir leurs dires éventuels,

— à défaut, déposer son rapport définitif

— en tout état de cause, la condamner à lui verser la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’EPIC OPH DE HAUTE GARONNE fait valoir que le logement de Madame [W] [I] épouse [M] est parfaitement décent, selon les conditions fixées par l’article 1729 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’il répond aux critères de performance énergétique minimale exigés actuellement. Elle note que le logement est classé en classe D, selon les DPE de 2010 et de 2022, et répond donc au niveau de performance minimal prévu par l’article 6, selon le décret du 18 août 2023 ayant modifié le décret du 30 janvier 2002 et l’article 160 de la loi du 22 aout 2021 applicable à compter du 1er janvier 2025. Elle note que Madame [W] [I] épouse [M] était parfaitement informée de la classe énergétique de la maison lors de la conclusion du bail et que celle-ci n’est pas une passoire thermique puisqu’elle ne relève pas de la catégorie G. Elle ajoute que le dernier DPE de 2022 ne propose aucun travail essentiel pour améliorer la performance énergétique du logement et se contente de proposer des travaux à envisager, à savoir changer la chaudière à gaz et un système de ventilation mécanique par des équipements plus performants, tout en indiquant que la classe restera en D, ce qui est conforme à la législation applicable. Elle précise que Madame [W] [I] épouse [M] n’établit pas que sa consommation d’énergie est anormale, au vu du peu de factures fournies, de la superficie de la maison, du mode de consommation et du nombre de personne à la maison. S’agissant du rapport du cabinet POLYEXPERT, elle estime qu’il doit être écarté des débats à défaut d’être contradictoire et qu’il n’est pas sérieux, faute d’être suffisamment documenté et étayé par des constatations fiables, d’autant que ses préconisations sont totalement différentes de celle du DPE. Elle note que Madame [W] [I] épouse [M] ne justifie pas de son trouble de jouissance. Enfin, sur la demande subsidiaire d’expertise, elle indique qu’aucun point de la mission demandée ne concerne la décence énergétique alors qu’il s’agit de l’objet du litige et que cette expertise n’est pas utile et n’a pas à pallier la carence de la demanderesse dans la preuve.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONSIGNATION DES LOYERS

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1721 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 6 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Les articles 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et l’annexe 5 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine établissent que les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes :

Extrêmement performant

Classe A

Inférieur à 70 kWhep/m2 par an

Très performants

Classe B

Entre 70 et 110 kWhep/m2 par an

Assez performants

Classe C

Entre 110 et 180 kWhep/m2 par an

Assez peu performants

Classe D

Entre 180 et 250 kWhep/m2 par an

Peu performants

Classe E

Entre 250 et 330 kWhep/m2 par an

Très peu performants

Classe F

Entre 330 et 420 kWhep/m2 par an

La classe G concerne les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 420 kWhep/m2 par an.

Par ailleurs, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent liste les caractéristiques de celui-ci et prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, deux diagnostics de performance énergétiques sont fournis par le bailleur et par Madame [W] [I] épouse [M], réalisés le 19 août 2010 et le 12 décembre 2022. Ces diagnostics indiquent que la performance énergétique du logement est de 171,40 kWhEP/m2 par an en 2010 et 196 kWh/m2 par an en 2022, ces performances correspondant à la classe D. Il ressort ainsi de ces diagnostics, d’ailleurs non-contestés par la locataire, que le critère énergétique minimal fixé par la loi est atteint pour le logement de Madame [W] [I] épouse [M] et que son logement est décent quant à ce point.

Madame [W] [I] épouse [M], si elle estime sa consommation énergétique trop importante, ne rapporte pas la preuve que celle-ci est excessive, dans la mesure où sa consommation d’électricité de juillet 2023 à juillet 2024 s’établit à 2.255 kWh et sa consommation de gaz de juin 2023 à juin 2024 s’établit à 5.459 kWh, soit une consommation totale d’énergie s’élevant à 7.714 kWh pour une année, selon sa facture du 04 septembre 2024. Divisée par la surface habitable de 67 m2, sa consommation d’énergie par an est ainsi rapportée à 115,13 kWh, ce qui apparaît tout à fait convenable et n’excède pas la consommation prévue à la classe D.

Par ailleurs, Madame [W] [I] épouse [M] n’établit pas que son logement présente un critère d’indécence, quel qu’il soit. A cet égard, l’expertise de Polyexpert Construction, soumise au débat contradictoire dans le cadre de la présente instance, n’établit pas que le logement de Madame [W] [I] épouse [M] soit mal isolé, dans la mesure où il se base principalement sur les déclarations de la locataire et où les constatations réalisées à la caméra thermique apparaissent normales dans le sens où les combles non-chauffées seront nécessairement plus froides que le reste de la maison. S’agissant de la porte d’entrée, les seuls constatations faites par l’expert sont insuffisantes à démontrer un défaut d’étanchéité de la porte d’entrée et des entrées d’air parasites suffisamment importantes pour rendre indécent le logement.

Faute de critère d’indécence du logement et de travaux de nature à remédier à une indécence de son logement, étant noté que les travaux proposés par le diagnostic de performance énergétique de 2022 sont des travaux d’amélioration et de confort et non des travaux nécessaires, il n’y a lieu à imposer au bailleur de réaliser des travaux particuliers sur le logement.

De fait, la demande de consignation des loyers de Madame [W] [I] épouse [M], dépendante de la réalisation de travaux nécessaires pour rendre décent le logement, doit être rejetée.

II. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Les articles 144 et 147 du code de procédure civile ajoutent le juge peut ordonner une mesure d’instruction s’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer et qu’il doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, Madame [W] [I] épouse [M] échoue à démontrer que son logement est indécent, en particulier sur le critère de la performance énergétique minimale à respecter. Sa demande n’a vocation qu’à pallier sa carence dans l’administration de la preuve et doit donc être rejetée.

III. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION

En application des articles 1231-1 et suivants du code civil, la partie d’un contrat qui exécute mal ses obligations à l’égard de l’autre partie et lui cause un préjudice peut être condamnée à des dommages et intérêts.

Madame [W] [I] épouse [M] ne rapporte ni la preuve d’une indécence ou d’un défaut de son logement, étant noté que sa consommation d’énergie n’a pas été démontrée comme excessive pour la taille de son logement, ni de son préjudice.

Sa demande de dommages et intérêts doit donc être rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [I] épouse [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des relations contractuelles des parties amenées à se poursuivre, de leur situation économique respective et de l’équité, il convient de les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [W] [I] épouse [M] de sa demande de consignation des loyers ;

DEBOUTE Madame [W] [I] épouse [M] de sa demande d’expertise ;

DEBOUTE Madame [W] [I] épouse [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [W] [I] épouse [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT