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DOSSIER : N° RG 23/00015 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RZIP

JUGEMENT DU: 21/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

SYNDICAT MIXTE DES TRANSPORTS EN COMMUN DE L’AGGLOMÉRATION TOULOUSAINE (TISSEO COLLECTIVITES) dont le siège est [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.A. NATIOCREDITBAIL, dont le siège social est sis [Adresse 1],

défaillant

S.C.I. CPI IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 05 Juin 2023 et plaidoirie du 10 Décembre 2024

En présence de Jean-François DELHOM, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 16] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

Le projet de la Connexion [Localité 11] B du métro de l’agglomération de [Localité 17] est localisé entre les villes de [Localité 13] et [Localité 10].

Dans le but d’acquérir la totalité des emprises nécessaires à la réalisation de ce projet d’infrastructures, TISSÉO COLLECTIVITÉS et son mandataire TISSÉO INGÉNIERIE ont décidé d’engager une procédure d’expropriation.

Par délibération du 6 février 2019, le conseil syndical de TISSÉO COLLECTIVITÉS a approuvé le dossier d’enquête publique unique des opérations [Localité 17] Aérospace Express (3ème ligne de métro + ligne Aéroport Express) et Connexion [Localité 11] B et autorisé TISSÉO COLLECTIVITÉS à engager l’ensemble des démarches nécessaires à l’organisation de l’enquête publique.

Par arrêté du 17 avril 2019, le préfet de la Haute Garonne a prescrit l’ouverture de l’enquête publique unique préalable aux déclarations d’utilité publique des opérations [Localité 17] Aérospace Express et Connexion [Localité 11] B, valant mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de [Localité 17] Métropole – Commune de [Localité 17], ainsi que des autres communes concernées par le périmètre, et la cessibilité des immeubles nécessaires à la réalisation de ces opérations.

L’enquête publique s’est déroulée du 6 juin au 18 juillet 2019 inclus.

Suivant arrêté préfectoral du 7 février 2020 ont été déclarés d’utilité publique et urgents, les travaux nécessaires à la réalisation de l’opération [Localité 17] Aerospace Express sur le territoire des communes de [Localité 8], [Localité 9], [Localité 10] et [Localité 17].

Par un arrêté préfectoral également du 7 février 2020, ont été déclarés d’utilité publique et urgents, les travaux nécessaires à la réalisation de l’opération Connexion ligne B (CLB) sur le territoire des communes de [Localité 10], de [Localité 14] et de [Localité 17].

L’opérateur entend désormais procéder à l’acquisition des biens nécessaires à la réalisation de l’opération déclarée d’utilité publique.

Parmi les parcelles concernées figure une partie d’une parcelle sise à [Adresse 15], dans le [Adresse 12], cadastrée [Cadastre 6], appartenant à la SA NATIOCREDITBAIL, crédit bailleur, ayant consenti un contrat de crédit-bail à la SCI CP IMMO, crédit preneur.

Cette emprise a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, le 6 juin 2023.

A défaut d’accord sur le montant des indemnités d’expropriation devant revenir à la SCI CP IMMO, TISSÉO COLLECTIVITÉS a saisi le juge de l’expropriation, le 20 mars 2023, aux fins de leur fixation judiciaire.

Un transport sur les lieux s’est déroulé le 5 juin 2023 à l’issue duquel le montant de l’indemnité provisionnelle a été fixée à la somme de 1 euros, suivant jugement du 7 juillet 2023.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 10 décembre 2024 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer l’indemnité globale de dépossession revenant à la SA NATIOCREDIBAIL, crédit bailleur et à la SCI CP IMMO, crédit preneur, à la somme de 21 295 euros.

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer le total des indemnités dues par TISSÉO COLLECTIVITÉS à la somme de 41 616 euros HT, comprenant :

18 450 euros à titre d’indemnité principale,

2 845 euros à titre d’indemnité de remploi,

20 000 euros à titre d’indemnité de dépréciation du surplus.

La SCI CP IMMO invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 472 491 euros, ainsi détaillée :

36 900 euros à titre d’indemnité principale,

4 690 euros à titre d’indemnité de remploi,

403 200 euros à titre de frais de remise en état,

27 701 euros à titre d’indemnité de dépréciation du surplus,

Condamner TISSÉO COLLECTIVITÉS à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de TISSÉO COLLECTIVITÉS, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SCI CP IMMO, régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le terrain exproprié correspond à une bande de terre, plate et enherbée, planté de 6 arbres, de 246 m², prélevé sur la parcelle [Cadastre 6] d’une surface de 4 018 m² situé [Adresse 5] [Localité 17]. Il s’ensuit un reliquat de 3 772 m².

L’emprise, à usage piétonnière, longe l'[Adresse 7], un peu en retrait de la voirie.

Elle supporte un puits, un local poubelle et des boites à lettres. Toutefois, ces fonctionnalités ont déjà été reconstituées par l’expropriant.

Elle est considérée comme libre d’occupation.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le PLU de la ville de [Localité 13] approuvé par délibération du 19 décembre 2019.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment là, le terrain est situé en zone UEA du PLU, laquelle correspond à une zone urbaine réservée à l’accueil des activités diversifiées de type industriel, d’entrepôts, artisanal et de services.

Le secteur UEa couvre la majeure partie de la [Adresse 19] ainsi que des terrains limitrophes à celle-ci.

En l’espèce, les critères juridiques et matériels de qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée sont remplis à la date de référence pour être desservie par les voies et réseaux (article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 6 juin 2023 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les parties s’accordent finalement à considérer que la valeur vénale du terrain exproprié s’établit à la somme de 150 euros/m².

Ils discutent le principe d’un abattement pour encombrement de 50%.

Pour combattre cet abattement, la SCI CP IMMO fait valoir que :

L’expropriation diminue les droits à construire sur le reste de la parcelle,

La capacité d’emprise au sol limitée par le PLU à 50 % de la superficie de l’unité foncière sera réduite du fait de l’expropriation de 246 m²,

Le rapprochement de l'[Adresse 7] aura pour effet de reculer l’emprise constructible sur le bien exproprié.

Ces arguments sont étrangers à la présente problématique et renvoient à la prétention d’indemnisation relative à la dépréciation du surplus.

Le transport sur les lieux a permis de constater que le bien litigieux est une bande de terre étroite, en bordure de l'[Adresse 7], insusceptible de toute construction effective, d’autant que la parcelle [Cadastre 6] est largement encombrée d’un bâtiment à usage de bureau.

Elle se prévaut également du jugement rendu le 12 juillet 2024 dans l’affaire RG 21/00052, frappé d’appel, où la présente juridiction, identiquement composée, a valorisé un terrain situé à environ 2,5 kms à vol d’oiseau de la parcelle querellée à la somme de 150 euros/m², refusant l’abattement pour encombrement de 50%.

Or, dans cette espèce, l’expropriant soutenait le caractère encombré de la parcelle à raison, principalement, de places de parking édifiées sur l’emprise ; ce qui n’est pas le moyen présentement avancé.

Les circonstances n’étant pas les mêmes, l’argument s’avère inefficace.

En conséquence, le bien sera estimé à la somme de 21 295 euros, se décomposant de la manière suivante :

Indemnité principale : 18 450 euros (246 m² x 75 euros)

Indemnité de remploi : 2 845 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

3 450 x 10% = 345 euros

Sur les indemnités accessoires,

Au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La SCI CP IMMO revendique :

=> Une indemnité au titre de frais de remise en état,

La SCI CP IMMO revendique, suivant estimation d’architecte, une indemnité de 403 200 euros pour l’édification d’une clôture de 210 m.

Elle fait valoir que, du fait de l’emprise expropriée, des arbres ont été abattus de sorte que le bien aurait perdu une barrière végétale et ne bénéficierait plus d’aucune intimité ni de protection vis-à-vis du domaine public qui est rapproché d’environ 6 m du bâti, étant souligné l’absence de possibilité de replanter des arbres sur l’espace restant devenu trop réduit.

Outre que les prétentions, non documentées de devis, portent sur un linéaire de clôture de 210 m (170 m + 40 m), alors que l’emprise concerne seulement une façade d’environ 40 m, la demande sera rejetée en l’absence de l’existence de la moindre clôture antérieurement à l’expropriation.

En revanche, il y a lieu d’indemniser la société de la perte de six arbres de haute tige d’un montant de 6 726 euros HT, selon devis de l’entreprise SO’PAYSAGE du 21 octobre 2024 ; l’expropriée n’ayant pas fait la lumière au regard de son assujettissement, ou non, à la TVA alors qu’elle y ait invitée en demande.

=> Une indemnité de dépréciation du surplus,

Selon la jurisprudence, une dépréciation du surplus indemnisable doit être la conséquence directe de l’expropriation, ce qui implique un préjudice au sens des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (Cass. 3e civ 25 mars 1997, [N] / Commune d'[Localité 18]).

Par arrêt du 4 avril 2019, n° 18-10.989, la Cour de cassation rappelle qu’une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée, quelle que soit la nature du bien exproprié, pour peu qu’un préjudice affectant le reliquat du bien non affecté par l’emprise soit démontré.

La SCI CP IMMO revendique, suivant rapport d’expertise de Monsieur [C] [P] du 10 septembre 2024, une indemnité de 27 701 euros à titre de dépréciation du surplus.

L’expert [P] relève les motifs de dépréciation suivants :

La réduction de la superficie globale du terrain avec perte de droits à construire,

Le rapprochement des limites séparatives des parties bâties et espaces privés intérieurs ainsi que des espaces à usage de stationnement privé,

La suppression et réduction de la barrière végétale initiale (malgré remplacement et déplacement de végétaux prévus),

La réduction d’un espace de jardin d’agrément extérieur (espace détente).

TISSÉO COLLECTIVITÉS combat cette prétention en avançant, en substance, que :

Rien ne prouve que l’édification d’un niveau supplémentaire serait possible en l’état de la structure du bâtiment existant conçu en simple rez-de-chaussée,

L’expert raisonne comme en matière d’habitation où le rapprochement de la limite de propriété peut être cause de perte d’intimité,

Les cinq places de stationnement visées sont entièrement hors emprise. Leur rapprochement du domaine public ne leur fait nullement perdre leur usage,

L’expropriant prend à sa charge le remplacement et déplacement des végétaux détruits sur l’emprise provisoire.

Enfin, le commissaire du Gouvernement estime qu’une indemnité de ce chef de préjudice peut être accordée pour rapprochement de la voie publique du bâtiment qu’il fixe forfaitairement à la somme de 20 000 euros.

En l’espèce, l’emprise impacte la propriété d’environ 6% de sa surface, ce qui n’est pas déstructurant. Pour autant, elle rapproche le bâti de quelques mètres de la voie publique rapprochant ainsi les nuisances des installations de travail.

Dans ces conditions, il sera alloué à la défenderesse une somme forfaitaire de 15 000 euros au titre de l’indemnisation de ce chef de préjudice.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

TISSÉO COLLECTIVITÉS versera à la SCI CP IMMO la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à la SCI CP IMMO à la somme de 43 021 euros, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 18 450 euros,

Indemnité de remploi : 2 845 euros,

Indemnité de remise en état : 6 726 euros HT euros,

Indemnité de dépréciation du surplus : 15 000 euros,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE TISSÉO COLLECTIVITÉS à verser à la SCI CP IMMO la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION