TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00942

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5TL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Août 2025

[L] [J]

[M] [H] épouse [J]

C/

[B] [A]

[I] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à SELARL THEVENOT & ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 28 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [J]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-Baptiste DELBES de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [M] [H] épouse [K][C]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Baptiste DELBES de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [A]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 juin 2022 signé électroniquement, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J], par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion, la SARL NESTENN CASTANET-TOLOSAN, ont donné à bail à M. [B] [A] et Mme [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings n° 62,63 et 64, pour un loyer mensuel de 814 € et 100 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 octobre 2024 pour un montant de 1.656,47 € en principal.

M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 février 2025, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] ont ensuite fait assigner M. [B] [A] et Mme [I] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [B] [A] et Mme [I] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.902,79 €;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels soit 942,09 € jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce à la Ccapex.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

Appelée à l’audience du 05 mai 2025, à laquelle M. [B] [A] était absent, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 06 juin 2025, Mme [I] [G] invoquant vouloir recourir à un avocat.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement selon décompte produit. Ils précisent que les locataire n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Mme [I] [G] comparaît en personne et demande à apurer la dette par versements mensuels de 400 euros. Elle précise qu’elle ne sollicite pas son maintien dans les lieux et donc la suspension des effets de la clause résolutoire car elle part vivre dans sa famille dont elle communique l’adresse. Elle indique percevoir le RSA et s’occuper de son fils de 10 ans.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 13 février 2025 et avisé par courrier du greffe du renvoi de l’affaire à l’audience précédente, M. [B] [A] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 8) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler, a été signifié le 31 octobre 2024 pour la somme en principal de 1656,47 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] produisent un décompte en date du 2 juin 2025 démontrant que M. [B] [A] et Mme [I] [G] restent leur devoir, la somme de 6.404,39€ à la, incluant le mois de juin 2025.

M. [B] [A] et Mme [I] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat (article 7), M. [B] [A] et Mme [I] [G] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] cette somme de 6.404,39€, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [I] [G] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, force est de constater que le décompte produit par les bailleurs ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier règlement datant de juillet 2024. Par ailleurs, les ressources déclarées de Mme [I] [G] (647€) ne lui permettent pas de rembourser la dette par mensualités de 400 euros comme elle le sollicite en ce que cela ne lui laisse pas un solde suffisant pour vivre.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [I] [G] sera rejetée.

La suspension des effets de la clause résolutoire n’ a pas été sollicitée, la locataire déclarant vouloir quitter les lieux prochainement de son propre chef. Elle ne pouvait en tout état de cause pas être ordonnée en ce que la condition de reprise du paiement du loyer courant n’est pas remplie.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 02 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [B] [A] et Mme [I] [G] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [B] [A] et Mme [I] [G] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [B] [A] et Mme [I] [G] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

M. [B] [A] et Mme [I] [G] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 02 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [B] [A] et Mme [I] [G] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [A] et Mme [I] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J], M. [B] [A] et Mme [I] [G] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2022 entre M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J], d’une part, et M. [B] [A] et Mme [I] [G], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings n° 62,63 et 64, sont réunies à la date du 02 janvier 2025;

CONSTATONS que Mme [I] [G] n’a pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [A] et Mme [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [A] et Mme [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [A] et Mme [I] [G] à payer à M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] à titre provisionnel la somme de 6.404,39€ (décompte arrêté au 10 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025) ;

DEBOUTONS Mme [I] [G] de sa demande en délai de paiement ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [A] et Mme [I] [G] à payer à M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 942,49 euros ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [A] et Mme [I] [G] à payer à M. [L] [J] et Mme [M] [H] épouse [J] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [A] et Mme [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente