TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04787 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJ6M

JUGEMENT

DU : 06 Janvier 2026

[O] [X] épouse [P]

[N] [P]

C/

[G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [O] [X] épouse [P], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 4], intervenant volontaire

représentés par Maître Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

Aide juridictionnelle totale n°59350/2023/003250 en date du 26 mars 2024

représentée par Maître Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°4787/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, [N] [P] a donné à bail à [G] [Y] un appartement non meublé de deux pièces sis [Adresse 3] à [Localité 7], d’une surface de 23 m2, pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 450 €, outre une provision sur charges mensuelle de 50 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 450€.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par les parties le 1er juillet 2022.

[G] [Y] a cessé de s’acquitter de son loyer à compter du mois de juillet 2023 et a quitté les lieux le 4 juillet 2024.

Par requête enregistrée au greffe le 22 avril 2024, [O] [X] épouse [P] a saisi le tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir la condamnation de [G] [Y] à lui payer la somme de 1.911 € en principal, outre la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 30 septembre 2025.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l’audience, [O] [X] épouse [P] et [N] [P], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de condamner [G] [Y] à leur payer les sommes suivantes :

3.411 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2023 ;450 euros au titre de la compensation du fait des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la saisine de la présente juridiction ;2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens.

Ils demandent en outre de débouter [G] [Y] de ses demandes, fins et conclusions.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que [G] [Y] ne s’est jamais acquittée du dépôt de garantie ; qu’elle a cessé de payer son loyer à compter du mois de juillet 2023 ; qu’elle a quitté les lieux le 4 juillet 2024 en ne remettant qu’un seul des deux jeux de clés dans leur boîte aux lettres ; qu’ils ont dû de ce fait changer la serrure du logement.

En réponse aux demandes présentées par la locataire au titre des désordres affectant le logement, ils soutiennent avoir délivré l’immeuble en bon état de réparations et s’être immédiatement mobilisés lorsque [G] [Y] leur a fait part de la présence de rongeurs au mois d’août 2022. Ils exposent à cet égard s’être heurtés au refus par cette dernière d’utiliser les produits délivrés aux fins d’éradication. Ils ajoutent avoir, lorsque le service d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 6] a constaté la présence d’excréments le 21 septembre 2022, mandaté la société NUISIBLES DU NORD afin d’y remédier. Ils déclarent que cette dernière n’a pas constaté la présence de souris lors de son intervention du 17 janvier 2023, pas plus que le service communal d’hygiène et de santé d’hygiène et de santé lors de sa visite du 12 janvier 2023. Invoquant les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils ajoutent que la locataire a, à plusieurs reprises, refusé d’ouvrir la porte aux entreprises mandatées aux fins de remédier aux désordres dont elle se prévalait. Ils soutiennent ne jamais avoir été avertis d’autres problèmes.

Pour conclure au rejet de la demande présentée par la partie adverse au titre de l’encadrement des loyers, ils exposent, d’une part, que la locataire n’a pas saisi préalablement la commission départementale de conciliation compétente et, d’autre part, que l’immeuble a été construit en 1928.

En réponse à la demande présentée par [G] [Y] au titre du préjudice moral, ils déclarent n’avoir jamais été entendus à la suite des plaintes déposées par cette dernière ; que les services de police n’ont pas constaté la présence des blessures dont [G] [Y] soutenait avoir été victime ; que cette dernière a refusé d’être examinée par le légiste ; que ses allégations ne sont étayées par aucun élément objectif.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [G] [Y], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 10.875 euros en réparation du préjudice de jouissance;condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral ;condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 1.563,60 euros en réparation du préjudice financier et subsidiairement, la somme de 1.039,20 euros ;ordonner la compensation des sommes dues par les parties ;RG n°4787/24 – Page KB

à titre subsidiaire  :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire au sein du logement aux fins, notamment, d’y décrire les désordres et la dispenser de consignation et frais en raison de son admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale ;en tout état de cause :

condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction à M^e EKWALLA-[Localité 8], sous réserve que celui-ci renonce à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;condamner les requérants aux entiers dépens ;

Par observations orales, elle reconnaît ne pas s’être acquittée du dépôt de garantie et avoir cessé de payer son loyer à compter du mois de juillet 2023. Elle déclare en outre ramener à la somme de 8.625 euros la demande présentée en réparation de son préjudice de jouissance, reconnaissant avoir quitté les lieux au mois de juillet 2024.

Invoquant les dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle soutient que des rongeurs étaient présents dans son logement ; que le produit déposé par les bailleurs pour y remédier s’est révélé inefficace ; qu’un commissaire de justice a de ce fait constaté la présence de souris au mois de janvier 2024, outre des traces d’humidité, un dysfonctionnement des radiateurs et la fuite du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude. Elle déclare avoir vainement sollicité l’intervention des requérants aux fins de supprimer ces désordres ; que ces derniers n’ont réagi qu’après la visite du service d’hygiène de [Localité 6], de manière superflue et inefficace. Elle conteste avoir refusé de laisser entrer les ouvriers mandatés par ses bailleurs, expliquant avoir été chaque fois prévenue la veille de leur intervention.

Invoquant les dispositions de l’article 140 III A de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et l’arrêté préfectoral du 2 février 2022 fixant les loyers de référence, elle fait valoir que les caractéristiques du logement interdisaient aux bailleurs de fixer un loyer supérieur à 319,70 euros ; qu’à supposer que l’immeuble ait été construit avant 1946 comme le soutiennent les parties adverses, le loyer ne pouvait en tout état de cause dépasser la somme mensuelle hors charge de 363,40 euros.

En réponse à la fin de non-recevoir que lui opposent les requérants sur ce point, elle expose que sa demande ne porte pas sur le complément de loyer mais sur la détermination du loyer principal, laquelle n’est pas subordonnée à la saisine préalable de la commission départementale de conciliation. Elle en déduit qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation de ses bailleurs à lui restituer la différence entre le loyer de référence majoré et le loyer établi au sein du bail, somme qu’elle qualifie de préjudice financier aux termes de ses écritures.

Elle expose que l’inertie de ses bailleurs face aux désordres affectant le logement lui a causé, outre un préjudice de jouissance, une crainte pour sa santé et sa sécurité et l’ont contrainte de solliciter l’intervention du SCHS de la ville de [Localité 6]. Elle ajoute que Mme [X] a été agressive et violente à son encontre ; qu’elle a déposé plainte pour ces faits.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que la qualité de bailleresse de [O] [X] épouse [P] apparaît communément admise par les parties au regard de leurs prétentions respectives. Il convient par conséquent de considérer qu’elle est, au même titre que son époux, créancière et débitrice des obligations découlant du bail litigieux.

Sur les demandes principales et reconventionnelles présentées au titre des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 140 de la loi n° 2018 -1021 énonce en son article III A que dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions ci-dessus reproduites, en vertu desquelles la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs à l’action en diminution du loyer – n’érigent pas expressément la saisine préalable de cette entité comme condition de recevabilité de la demande en justice.

Aussi la fin de non-recevoir soulevée par les bailleurs – dont le fondement juridique n’est au demeurant pas précisé – ne saurait-elle être accueillie, étant observé que l’irrecevabilité de la prétention y afférente n’est pas expressément sollicitée.

Il convient par conséquent d’étudier le bienfondé de la demande.

Il est constant que les loyers objets de la présente contestation sont soumis au dispositif d’encadrement susvisé ; que le logement est un appartement non meublé de deux pièces, d’une surface habitable de 23 m2, situé en secteur géographique numéro 4. Les parties sont en désaccord quant à la date de construction de l’immeuble, absente du contrat de bail.

Il résulte de l’acte authentique de vente produit aux débats que l’immeuble a été construit avant 1970 ; ce document ne permet toutefois pas de savoir si la date de construction est antérieure à l’année 1946.

Les bailleurs, qui soutiennent que tel est le cas, ne produisent pour en justifier qu’un plan émanant du site internet des archives municipales de [Localité 6], daté du 20 juillet 1928, ce qui ne permet pas de déterminer la date d’érection effective de l’immeuble litigieux.

Il convient par conséquent de considérer avec la locataire que celui-ci a été construit entre 1946 et 1970, de sorte que le loyer de référence majoré s’élevait, à la date de conclusion du bail, à la somme de 13,90 euros par mètre carré en application de l’arrêté préfectoral idoine.

Le loyer de l’appartement n’aurait par conséquent pas dû excéder le montant mensuel hors charge de 319,70 euros (13,90 euros x 23 m2).

Or, il est constant que la locataire s’est acquittée du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023 de la somme mensuelle de 450 euros au titre du loyer hors charge.

Le bailleur a donc indûment perçu la somme de 1.563,60 euros ((450 – 319,70 euros) x 12 mois).

Toutefois, le paiement de cet excédent par [G] [Y] ne s’analyse pas en un « préjudice financier » – dont la réparation obéit à un régime juridique distinct de celui qui régit la répétition de l’indu – de sorte que la demande indemnitaire y afférente sera rejetée et qu’aucune compensation ne sera ordonnée sur ce point.

En revanche, le moyen soulevé à l’appui de cette prétention conduit le juge à déduire la somme de 1.563,60 euros du montant sollicité par les bailleurs au titre des loyers impayés – dont le surplus sera par ailleurs accordé en l’absence de plus ample contestation.

[G] [Y] sera dès lors condamnée à payer aux requérants la somme de 1.847,40 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 657 euros à compter du 2 janvier 2024 – date de réception de la mise en demeure – et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande présentée par les bailleurs au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’annexe 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée que plusieurs jeux de clés ont été remis à [G] [Y] le 1er juillet 2022.

Il est constant que cette dernière a quitté les lieux le 4 juillet 2024 ; qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

La défenderesse ne conteste pas avoir omis de restituer l’un des jeux de clés lors de son départ. La demande présentée par les bailleurs au titre du changement de serrure résultant de cette carence n’est contestée par [G] [Y] ni en son principe, ni en son montant.

Il s’ensuit que la somme de 450 euros sera mise à la charge de [G] [Y] en réparation du préjudice subi de ce fait par les bailleurs.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts présentées par la locataire

En application des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état de réparation et d’assurer sa jouissance paisible des lieux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte en l’espèce de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré en bon état.

Il est toutefois constant que le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] a constaté le 21 septembre 2022 la présence d’excréments de rongeurs dans le logement occupé par [G] [Y] et a demandé aux bailleurs de prendre les mesures nécessaires dans un délai de deux mois à réception de son courrier du 13 octobre 2022. Il résulte de la lettre adressée par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] aux requérants le 1er décembre 2022 que le logement présentait toujours des excréments de rongeurs le 25 novembre 2022 et qu’il n’y avait pas de chauffage dans la chambre.

Il est par conséquent suffisamment établi que [G] [Y] a pâti de la présence de nuisibles dans son logement à compter du 21 septembre 2022 ainsi que d’un défaut de chauffage dans sa chambre à compter du 25 novembre 2022.

Toutefois, contrairement à ce que soutient la requérante, les mesures prises par les bailleurs pour remédier à ces désordres à l’issue de cette deuxième visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] apparaissent s’être révélées efficaces. Aussi [N] [P] et [O] [X] épouse [P] ont-il été informés, par courrier du 18 avril 2023, que la visite de contrôle effectuée par les services de la mairie le 12 janvier 2023 avait permis de constater que les chauffages fonctionnaient et qu’aucune trace de rongeurs n’était à déplorer grâce à l’application du poison destiné à leur éradication.

Rien ne permet d’établir que les bailleurs ont été informés après ce courrier d’un retour de nuisibles ou de la survenance de nouveaux désordres ; ils pouvaient par conséquent légitimement supposer qu’aucune nouvelle intervention de leur part n’était requise, le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] ayant expressément conclu à l’absence d’infraction aux normes de décence en vigueur et au classement subséquent du dossier.

Ainsi, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 31 janvier 2024 à la demande de la locataire hors la présence des parties adverses ne peut conduire le juge à imputer à ces dernières la responsabilité des excréments de rongeurs alors constatés.

Il en va de même quant aux autres désordres relevés, dont la cause est au demeurant indéterminée, étant observé que la demande subsidiaire de désignation d’un expert présentée par la locataire se heurte au temps écoulé depuis son départ des lieux.

Le trouble de jouissance causé à la défenderesse par la présence de rongeurs dans un logement de 23m2 pendant une durée de trois mois et demi ainsi que le défaut de chauffage dans la chambre du 25 novembre 2022 au 12 janvier 2023 sera évalué à la somme de 450 euros.

Les accusations de violence et de violation de domicile intentées par la locataire à l’encontre de ses cocontractants ne sont pour leur part pas suffisamment établies en l’état des pièces versées aux débats. De manière superfétatoire, il convient de relever que le ton adopté par [G] [Y] aux termes des échanges de SMS et mails produits en la cause apparaît bien plus agressif que celui de ses interlocuteurs, lesquels semblent être demeurés courtois dans leurs écrits en dépit des différends ayant émaillé la relation contractuelle.

Il en résulte que le surplus des fautes imputées par [G] [Y] à ses bailleurs n’est pas démontré. Les demandes indemnitaires y afférentes seront dès lors rejetées.

Il convient d’ordonner la compensation des sommes réciproquement dues au titre des dégradations locatives et du préjudice de jouissance et de dire n’y avoir par conséquent lieu à condamnation des parties sur ces fondements.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’issue du litige commande de laisser à chaque partie la charge des dépens par elle exposés et de rejeter les demandes présentées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi de 1991.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que [G] [Y] est redevable envers [N] [P] et [O] [X] épouse [P] de la somme de 450 euros au titre des dégradations locatives ;

DIT que [N] [P] et [O] [X] épouse [P] sont redevables envers [G] [Y] de la somme de 450 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues à ces titres ;

DIT par conséquent n’y avoir lieu à condamnation des parties à indemniser les préjudices susvisés ;

CONDAMNE [G] [Y] à payer à [N] [P] et [O] [X] épouse [P] la somme de 1.847,40 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 657 euros à compter du 2 janvier 2024 – date de réception de la mise en demeure – et du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens par elle exposés ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge