TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01018 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6HB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

S.C.I. DES ZOURS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[W] [N] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à la S.C.I. DES ZOURS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DES ZOURS, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M. [B] [F], associé de la SCI DES ZOURS, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [N] [J], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 février 2022, la SCI DES ZOURS, par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, PATRIUM IMMOBILIER, a donné à bail à M. [W] [J] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 490 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DES ZOURS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.641,87 €.

La SCI DES ZOURS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 décembre 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 mars 2025, la SCI DES ZOURS a ensuite fait assigner M. [W] [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [J] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.751,61 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels soit 554,87€, indexable selon stipulations contractuelles ;

outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la Ccapex et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, la SCI DES ZOURS, valablement représentée par M. [B] [F], muni d’un pouvoir, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2.776,22 €. Elle précise ne pas maintenir sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et qu’elle est en accord avec l’octroi de délai de paiement pour le défendeur à hauteur de 200 euros par mois, comme ils en ont convenu verbalement mais sans suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique que le locataire l’a avisée de sa volonté de quitter les lieux.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 13 mars 2025, M. [W] [J] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI DES ZOURS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 février 2022 contient une clause résolutoire (article « clause résolutoire » page 3 du contrat) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.641,87€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SCI DES ZOURS produit un décompte démontrant que M. [W] [J] [N] reste devoir la somme de 2.776,22 € à la date du 06 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025 et étant pris en considération les versements réalisés entre le 25 avril 2025 et le 04 juin 2025 pour un total de 1640 euros.

M. [W] [J] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.776,22 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.751,61 à compter de l’assignation (13 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT NON-SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, M. [W] [J] [N] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, de sorte qu’il peut bénéficier de l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

La SCI DES ZOURS sollicite un échelonnement du paiement de sa dette par mensualité de 200 euros, et les derniers versements de M. [W] [J] [N] démontrent qu’il est en capacité financière de le faire.

Par ailleurs, la bailleresse invoque un accord verbal entre les parties qui est corroboré par les deux versements réalisés par le défendeur le 04 juin 2025, l’une de 540 euros qui correspond environ au montant du loyer et l’autre de 200 euros.

Afin de tenir compte de la situation de M. [W] [J] [N], il convient de lui accorder des délais de paiement, avec 13 mensualités à hauteur de 200 euros et une 14ème mensualité soldant la dette locative, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Toutefois l’octroi de ces délais de paiement est sans incidence sur les effets de la clause résolutoire puisque le locataire ne s’est pas présenté pour former une demande de suspension, et que la bailleresse n’a pas non plus formulé cette demande.

IV-SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 24 février 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [W] [J] [N] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [W] [J] [N] sera donc ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Par ailleurs, M. [W] [J] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit à la somme de 554,87 €, révisable selon stipulations contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [W] [J] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [J] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que la SCI DES ZOURS a indiqué lors de l’audience se désister de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 février 2022 entre la SCI DES ZOURS et M. [W] [J] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [J] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DES ZOURS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [W] [J] [N] à payer à la SCI DES ZOURS à titre provisionnel la somme de 2.776,22 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 06 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 2.751,61 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [W] [J] [N] à s’acquitter de cette somme en 13 mensualités de 200 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

RAPPELONS que les procédures d’exécution forcée sont suspendues tant que ces délais sont respectés ;

CONDAMNONS M. [W] [J] [N] à payer à la SCI DES ZOURS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 24 février 2025 et le 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 554,87€ ;

CONDAMNONS M. [W] [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente