Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 28 août 2025, n° 25/01349

TJ Toulouse 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire pour loyers impayés
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé la totalité des sommes dues dans le délai imparti.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il est devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a condamné solidairement le locataire et la caution au paiement des arriérés de loyer, considérant que l'existence de l'obligation n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Préjudice découlant de l'occupation indue
Le tribunal a ordonné le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant du loyer, pour réparer le préjudice causé par l'occupation indue.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a condamné les défendeurs à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que la bailleresse a dû engager des frais pour obtenir satisfaction.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 28 août 2025, n° 25/01349
Numéro(s) :	25/01349
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Claire FAGES
Cabinet(s) :	CLF

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01349 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB3S

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[I] [T]

[B] [R]

[C] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e FAGES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [I] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [B] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement avec effet au 25 janvier 2023, Mme [I] [T], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS MARGAU GESTION, a donné à bail à M. [B] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings [Adresse 5] en sous-sol, pour un loyer mensuel de 679,19 € et 60 € de provision sur charges.

Par acte signé le 24 janvier 2023, Mme [C] [R] s’est portée caution solidaire de M. [B] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.715,88 €, dénoncé à la caution le 19 décembre 2024.

Mme [I] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 décembre 2024.

Par actes de commissaire de Justice en date respectivement des 13 mars 2025 et 11 mars 2024, Mme [I] [T] a ensuite fait assigner M. [B] [R] et Mme [C] [R], es qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 1.921,59 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

Outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, Mme [I] [T], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement selon son décompte locatif produit.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à personne le 13 mars 2025, M. [B] [R] n’est ni présent ni représenté.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 11 mars 2024, Mme [C] [R] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 25 janvier 2023 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le

16 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.715,88€, conformément à la clause résolutoire.

M. [B] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1332,94 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par celui-ci aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et si le décompte locatif démontre que le locataire a repris le paiement total du loyer courant en mars 2025 et qu’il a procédé à un versement plus conséquent de 1.125,29 euros en avril 2025 permettant de régler le loyer courant et d’apurer une partie de sa dette locative, le loyer de mai 2025 n’a pas été payé en totalité (181€ de CAF et 400 € de versement du locataire, soit 681 euros pour un loyer avec charge de 775,71 euros). Dans ces conditions, il ne pouvait, en tout état de cause, être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’expulsion de M. [B] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [I] [T] produit un décompte démontrant que M. [B] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite de 220,14 euros, la somme de 1960,14€ à la date du 27 mai 2025, incluant une dernière facture de juin 2025 (loyer exigible au 1er jour du mois selon le contrat).

Par ailleurs, il est justifié de l’acte de caution solidaire de Mme [C] [R] vis à vis des engagements pris par M. [B] [R] au titre du contrat de bail et le commandement de payer lui a été dénoncé dans les 15 jours suivant le commandement de payer délivré au locataire de sorte qu’elle est également tenue solidairement des intérêts en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront, par conséquent, solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1960,14 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, M. [B] [R], devenu occupant sans droit ni titre, et Mme [C] [R], es-qualité de caution, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [I] [T],

M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 25 janvier 2023 entre Mme [I] [T] et M. [B] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parkings [Adresse 5] en sous-sol sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, à payer en deniers et quittance à Mme [I] [T] à titre provisionnel la somme de 1960,14 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution, à payer à Mme [I] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 17 février 2025 et le 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution à payer à Mme [I] [T] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [B] [R] et Mme [C] [R], es-qualité de caution aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente