TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04381

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ2A

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

S.A. CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

C/

[E] [Z] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric SIMONIN du CABINET MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z] [W]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 9 et 14 décembre 2022 prenant effet au 29 décembre 2022, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [W] un appartement à usage d’habitation (n°A04) situé [Adresse 2] à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 12] pour un loyer mensuel de 400,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,23 euros.

Par contrat du même jour, signé électroniquement, la SA CDC HABITAT a également donné à bail à Monsieur [E] [W] deux emplacements de stationnement (n°117 et 118) situés [Adresse 2] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 40 euros et une provision sur charges mensuelle de 14,06 euros.

Le 5 août 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux loués et des places de stationnement (n°117 et 118) et ce, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.593,52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal de 513,36 euros correspondant au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 40,53 euros au titre du remboursement des frais bancaires,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 5 août 2024 et sa dénonce.

A l’audience du 31 janvier 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.676,65 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 6 novembre 2024, Monsieur [E] [W] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION DES BAUX

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre liminaire il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail concernant les parkings est ainsi l’accessoire du logement, dont il doit suivre le sort. Il comporte également une clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement les 9 et 14 décembre 2022 prenant effet au 29 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant le bail relatif aux parkings et reproduisant cette clause a été signifié le 5 août 2024 pour la somme en principal de 2.607,33 euros.

A ce titre, il ressort du décompte locatif produit aux débats que Monsieur [E] [W] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 6 octobre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [E] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [W] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 29 janvier 2025 démontrant que Monsieur [E] [W] reste devoir la somme de 5.148,45 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des loyers et charges du mois de février 2025 ( 528,2 = (7,03 x 2) + ( 21,37 x2) + 43,90 + 427,50) lesquels n’étaient pas encore exigibles au jour de l’audience.

Aucun élément au contrat ne permet de faire droit aux remboursements de frais de compte débiteur de sorte que cette demande sera rejetée.

Monsieur [E] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.148,45 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 2.607,33 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [E] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, soit la somme de 513,36 euros révisable selon les stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [E] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 et 14 décembre 2022 prenant effet au 29 décembre 2022 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [E] [W] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A04) et au bail du même jour relatif aux deux emplacements de stationnement (n°117 et 118) situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 5.148,45 euros (décompte arrêté au 29 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 2.607,33 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis, soit la somme de 513,36 euros révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,