Tribunal Judiciaire

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[Adresse 5]

[Localité 6]

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Minute :

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E6I

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

[D] [Y]

C/

[F] [J]

[V] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [D] [Y]

née le 22 Novembre 1990 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 10] KENYA

représentée par M^e Raphaël TACHON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [J]

né le 17 Mai 1977 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [V] [M]

née le 09 Août 1982 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E6I et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 16 septembre 2022, Madame [D] [Y] a donné à bail à Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] un logement, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 850,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, Madame [D] [Y] a fait signifier à Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] un commandement de payer pour un montant en principal de 2107,00 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 02 janvier 2025, Madame [D] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, Madame [D] [Y] a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires,

— condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M], au paiement des sommes suivantes:

3.871,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de 31 décembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 14 mars 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 7].

A l’audience du 05 juin 2025, Madame [D] [Y], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5571,00 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, elle indique que Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants alors qu’ils n’ont par ailleurs pas justifié de leur assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement et qu’un défaut de jouissance paisible a été constaté. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que si Monsieur [C] [J] lui a donné congés, et a quitté le logement le 16 juillet 2023, elle ne l’a pas accepté sur le principe alors que ce dernier n’a pas procédé par voie de courrier recommandé international mais par simple email.

Monsieur [C] [J], comparait, et conteste le principe de la dette à son égard précisant qu’il a quitté le logement le 16 juillet 2023 après en avoir informé la bailleresse et qu’aucune dette locative n’était existante au jour de son départ.

Madame [V] [M], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Monsieur [C] [J] a été autorisé, par note en délibéré, à justifier de sa nouvelle adresse avec date d’entrée dans les lieux, ce qu’il a fait.

Par note en délibéré, Madame [D] [Y] a indiqué maintenir ses demandes à l’égard de Monsieur [C] [J] soutenant que le congé délivré n’était pas valable.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [V] [M], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 7] le 14 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [D] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 31 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que Madame [D] [Y] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 5.571,00 euros, arrêtée au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [C] [J] a quitté le logement le 16 juillet 2023 alors que Madame [D] [Y] conteste la validité du congé arguant que ledit congé n’a pas été délivré dans les formes prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle a expressément refusé que ce dernier se désolidarise du bail.

En application de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

Si ce formalisme est en principe prévu à peine de nullité du congé, il n’en demeure pas moins qu’il a notamment pour objectif de conférer date certaine au jour à partir duquel le bailleur a été valablement averti de la décision du locataire sortant, et ce afin de faire courir le délai de préavis de trois mois. En outre, force est de constater qu’en vertu de l’article 12 de la loi du 06 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé de sorte que la bailleur ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur la possibilité ou l’opportunité du locataire de donner congés.

Ainsi, force est d’admettre que ce n’est que pour s’opposer au principe même du préavis donné par Monsieur [C] [J], auquel elle était opposée, que Madame [D] [Y] en conteste la forme.

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [Y] a, a minima, pris connaissance du préavis donné par courriel par Monsieur [C] [J], le 13 septembre 2023, en date du 27 septembre 2023 puisqu’elle a répondu audit courriel en reprenant la demande de désolidarisation du bail formulé par ce dernier.

Dès lors, il convient de dire que Monsieur [C] [J] a valablement donné congés à la bailleresse en date du 27 septembre 2023 avec date d’effet au 27 décembre 2023 dans le respect du délais de préavis de trois mois.

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En l’espèce, le bail litigieux ne contient aucune clause de solidarité.

Il ressort, par ailleurs, des échanges de message, via whats app, transmis par Monsieur [C] [J] que Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] ont été unis par un pacte civil de solidarité jusqu’au mois de septembre 2023, et conformément à l’article 515-4 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet les besoins de la vie courante jusqu’à cette date.

Il y a donc lieu de distinguer trois périodes au cours du bail :

— la période allant du 16 septembre 2022 au mois de septembre 2023 durant laquelle Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] étaient tous les deux tenus au paiement des loyers de manière solidaire en application de l’article 515-4 du code civil

— la période allant du 1er octobre 2023 au 27 décembre 2023 durant laquelle Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] étaient tous les deux tenus au paiement des loyers mais sans solidarité

— la période allant du 28 décembre 2023 à ce jour durant laquelle seule Madame [V] [M] est tenue au paiement du loyer pour être la seule locataire du logement.

Selon les divers décomptes versés au débat et le décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025, Madame [D] [Y] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés ayant débuté en septembre 2024 et s’élevant à la somme de 5.571,00 euros, arrêtée au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [M] à payer à Madame [D] [Y] la somme de 5.571,00 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 sur la somme de 3.871,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

La demande de condamnation au paiement des loyers impayés à l’égard de Monsieur [C] [J] sera rejetée, ce dernier n’étant plus contractuellement tenu sur la période concernée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 05 juin 2025, que la dette s’élève à la somme de 5.571,00 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 14 mars 2025, date de l’assignation.

Madame [V] [M] est désormais occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mars 2025, Madame [V] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 14 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [D] [Y] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 septembre 2022 entre Madame [D] [Y] d’une part, et Monsieur [C] [J] et Madame [V] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, soit le 14 mars 2025,

RAPPELLE que Monsieur [C] [J] a d’ores et déjà quitté les lieux depuis le mois de juillet 2023 et qu’il n’est plus tenu audit bail depuis le 27 décembre 2023,

DIT que Madame [V] [M] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [M] à compter du 14 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 850,00 euros par mois,

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Madame [D] [Y] la somme de 5.571,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 05 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2024 sur la somme de 3.871,00 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer à Madame [D] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [D] [Y] de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Madame [V] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION