Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 30 juin 2025, n° 25/00395

TJ Toulouse 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Congé donné par les locataires
Le tribunal a constaté que le congé a été donné conformément aux dispositions légales, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, sont effectivement occupants sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les locataires n'ont pas respecté leur obligation de paiement, les condamnant au paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
Le tribunal a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale des lieux.
Accepté
Dépenses judiciaires engagées
Le tribunal a considéré que le bailleur a engagé des frais pour la procédure et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 30 juin 2025, n° 25/00395
Numéro(s) :	25/00395
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile DEVYNCK
Parties :	FONCIERE DES TUILERIES c/ S.A.S.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 25/00395 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXX

JUGEMENT

N° B

DU : 30 Juin 2025

S.A.S. FONCIERE DES TUILERIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SCI LESIX selon acte de vente en date du 23.07.2020.

[W] [M] [J]

[B] [M] [J]

[Z] [E] [H], pris en tant que caution solidaire.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Juin 2025

à M^e Cécile DEVYNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 30 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DES TUILERIES, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, enant aux droits de la SCI LESIX selon acte de vente en date du 23.07.2020.

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [W] [M] [J], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

M. [B] [M] [J], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

M. [Z] [E] [H], pris en tant que caution solidaire, demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LESIX, représentée par son mandataire 3M GESTION, a donné à bail à Monsieur [M] [W], Monsieur [M] [B] et Madame [N] [S] un appartement de type T4, avec place de parking, sis [Adresse 6] à [Adresse 12], par contrat du 30/01/2019, avec prise d’effet au 7/02/2019, pour un loyer mensuel de 572€ et 54€ de provision sur charges soit 626€ au total.

Par avenant du 1/02/2019 la prise d’effet du bail a été portée au 8/02/2019.

Après acquisition auprès de la SCI LESIX, la SAS FONCIERE DES TUILERIES est devenue propriétaire de ce bien selon acte de vente du 23/07/2020.

Monsieur [E] [H] [Z] s’est engagé en qualité de caution solidaire auprès du bailleur pour garantir le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation qui seraient dus par les locataires.

Madame [N] [S] a quitté les lieux en avril 2019.

A la suite de difficultés de paiement des loyers le bailleur a accepté deux plans d’apurement de la dette en 2022 et 2024.

Par courrier recommandé du 20/06/2024 les locataires ont donné congé disant quitter les lieux pour le 23/07/2024.

S’étant maintenus sur place, une sommation de déguerpir leur a été délivrée le 18/09/2024.

Par acte de commissaire de justice du 15/01/2025, la SAS FONCIERE DES TUILERIES venant aux droits de la SCI LESIX a assigné Monsieur [M] [W], Monsieur [M] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE.

Il convient de relever une erreur matérielle dans l’assignation qui évoque un bien situé [Adresse 3] ( adresse de la SAS FONCIERE DES TUILERIES ) comme ayant fait l’objet du bail signé le 30/01/2019 à la place du bien situé [Adresse 4] à [Localité 13] donné en location aux consorts [M].

Dans cette assignation, il est demandé de :

A titre principal,

Constater la résiliation du contrat de location par l’effet du congé délivré par les preneurs, Messieurs [M] [W] et [B],

A titre subsidiaire,

Juger que Messieurs [M] [W] et [B] ont commis des manquements graves et répétés en leur qualité de locataires.

Prononcer la résiliation du contrat de location pour motif légitime et sérieux,

Constater que Messieurs [M] [W] et [B] sont occupants sans droit ni titre

à compter du 23/07/2024,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion des lieux loués de Messieurs [M] [W] et [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec assistance de la force publique,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Messieurs [M] [W] et [B] et la caution Monsieur [E] [H] [Z] au paiement des sommes suivantes :

6 838,70€ correspondants aux loyers, charges impayés, et indemnités d’occupation échus au 8/11/2024, somme à parfaire au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ( 750,36€ par mois à la date de l’assignation), jusqu’à leur départ effectif des lieux loués,

Condamner solidairement Messieurs [M] [W] et [B] et la caution Monsieur [E] [H] [Z] à payer au bailleur la somme de 1 000 € au titre de l’article700

du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette assignation a été signifiée à personne pour Messieurs [M] [W] et [B] et à étude pour Monsieur [E] [H] [Z].

A l’audience du 7/04/2025 la SAS FONCIERE DES TUILERIES représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et expose oralement :

Que la dette est de 9 601,53€ au 7/04/2025, avril inclus, reformulant une demande d’expulsion à la suite des congés délivrés au bailleur pour le 23/07/2024 et des non paiements de loyers.

Qu’il y a eu un plan d’apurement de la dette qui n’a pas été respecté.

Qu’elle confirme l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation.

A la même audience, Monsieur [M] [W], présent, confirme être la même personne que celle dont le nom est porté sur le bail à la suite de la vérification de son identité qui révèle un patronyme plus complet au nom de Monsieur [M] [J] [W] (selon titre d’identité présenté).

De même qu’il indique que son frère [B] a le même patronyme que lui à savoir [M] [J].

Il expose :

Qu’en 2024 il y a eu une erreur de la CAF, ce qui explique la dette.

Qu’il conteste la lettre de congés, ce n’est ni lui ni son frère qui l’ont rédigée, envisageant de déposer plainte pour usurpation d’identité.

Que l’on peut copier/coller une signature, qu’il a des doutes sur le bailleur, qu’il a fait l’objet d’une tentative d’assassinat quelques jours avant la lettre de congé qu’il conteste.

Qu’il a toujours payé ses loyers, qu’il va toucher le chômage et qu’il ne conteste pas la dette.

La demanderesse ajoute en réplique que :

La signature sur la lettre de congé est la sienne et que la CAF verse déjà 200€ par mois.

Monsieur [E] [H] [Z], présent à l’audience, expose :

Qu’il réalise qu’il va falloir payer la dette, qu’il a une famille à nourrir, qu’il est le seul à travailler et qu’il a un fils handicapé, ne pouvant payer plus de 50€ par mois.

A cette audience, Monsieur [M] [J] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/06/2025.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le conseil de la demanderesse.

Une note en délibéré a été accordée à la demanderesse pour fournir une justification plus précise du bien donné en location dont elle est propriétaire par une fourniture plus complète de la taxe d’habitation 2024 communiquée en pièce 2 demandeur.

Par courriel reçu au greffe le 6/06/2025 la SAS FONCIERE DES TUILERIES produit la justification sollicitée.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. Sur la résiliation du bail par l’effet du congé donné

L’article 12 de la loi n° 89-462 du 6/07/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

L’article 12 de la même loi dispose :

(…)

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le mandataire de la bailleresse IMMOSENS GT PROPERTY a été destinataire d’une lettre recommandée en date du 20/06/2024 exprimant la volonté de Messieurs [M] [W] et [B] de résilier le bail à la date du 23/07/2024.

Dans cette lettre est évoqué le fait qu’ils sont locataires depuis février 2019.

Cette lettre porte deux signatures proches des deux noms des locataires.

Monsieur [M] [T] [W] conteste avoir signé ce courrier et son frère non plus, exprimant des doutes sur le bailleur.

Ces signatures sont très similaires à celles qui se trouvent sur le bail.

Aucun dépôt de plainte n’est fourni concernant l’envoi d’un éventuel faux document au mandataire de la bailleresse.

En outre, en réaction à la signification (à étude) de la sommation de déguerpir en date du 18/09/2024 faisant références à la lettre de préavis du 20/06/2024, aucune contestation écrite n’est produite par les défendeurs faisant état d’un faux document rédigé à leur nom qui aurait été transmis.

Il n’est pas prouvé par les locataires que le congé délivré pour le 23/07/2024 soit un faux.

Ce congé donné par les deux locataires ne peut être rétracté sauf accord de la bailleresse, qui ne se place pas dans cette perspective, leur ayant demandé de déguerpir.

La bailleresse ayant accepté le congé, le bail est résilié depuis le 23/07/2024 date du départ choisie par les locataires.

En conséquence, le tribunal constatera la résiliation du bail à la date du 23/07/2024 et ordonnera l’expulsion des lieux loués de Messieurs [M] [T] [W] et [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

II. Sur les demandes de condamnations à paiement

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

La demanderesse produit deux décomptes en date du 7/04/2025 l’un pour la somme de 5 194,62€ relatif aux loyers et l’autre pour la somme de 4 406,91€ relatif aux indemnités d’occupation mois d’avril 2025 inclus soit un total de 9 601,53€.

Ces décomptes démontrent que Messieurs [M] [T] [W] et [B] restent devoir la somme de 9 601,53€ – 242,27€ commandement du 20/12/2023 ( pièce 15) soit 9 359,26€ hors frais de commissaire de justice, au titre de l’arriéré locatif global.

Monsieur [M] [T] [W] reconnaît la dette à l’audience.

Monsieur [M] [T] [B] non comparant n’apporte donc aucun élément de nature à contester ni le principe ne le montant de cette dette.

Sur le cautionnement

Monsieur [E] [H] [Z] s’est porté caution solidaire pour une durée déterminée par acte séparé en date du 5/02/2019.

Selon les éléments relevés sur l’acte de caution (pièce 5) : Le cautionnement a été donné pour la durée initiale du bail, ainsi que pour son premier renouvellement, sans que la durée totale de son engagement n’excède six ans.Cet engagement était valable à compter du 7/02/2019.

Ainsi, l’engagement de Monsieur [E] [H] [Z] prend fin au 6/02/2025.

Le terme du loyer à échoir est au 5 du mois selon le bail, Monsieur [E] [H] ne sera donc redevable de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation que jusqu’en février 2025 inclus soit sur la somme de 7 858,54€ [ 9 359,26€ – ( 750,36€ X2 ) ].

Il fait état de sa situation financière et personnelle difficile indiquant ne pouvoir payer que 50€ par mois pour rembourser cette dette.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

En l’espèce, le juge ne pourrait accorder des délais de paiement que sur deux ans soit un remboursement mensuel de 327€ hors frais et intérêts.

Cette hypothèse excède très largement les possibilités financières de Monsieur [E] [H] qui n’a d’ailleurs produit aucun justificatif de sa situation financière, sociale, familiale.

Ainsi, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [E] [H] [Z] et sa demande implicite sera rejetée.

En conséquence, Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] ( caution) seront condamnés solidairement à payer à la SAS FONCIERE DES TUILERIES les sommes de :

—  9 359,26€ au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d’occupation échus au 7 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement concernant les consorts [M] [T]

—  7 858,54€ au titre des loyers, charges impayés, et indemnités d’occupation échus au 6 février 2025 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement concernant Monsieur [E] [H] [Z]

Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] ( caution) seront condamnés solidairement à payer à la SAS FONCIERE DES TUILERIES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ( 750,36€ par mois à la date de l’assignation), à compter du 23/07/2024 et jusqu’au départ effectif des locataires des lieux loués.

Il sera précisé que Monsieur [E] [H] [Z] ne sera tenu solidairement à cette indemnité d’occupation mensuelle que jusqu’au mois de février 2025 inclus.

III. Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z], succombant, devront supporter solidairement la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS FONCIERE DES TUILERIES, Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail signé entre la SCI LESIX d’une part et Monsieur [M] [W], Monsieur [M] [B] et Madame [N] [S] d’autre part portant sur un appartement de type T4, avec place de parking, sis [Adresse 5], à TOULOUSE 31100 est résilié depuis le 23/07/2024 par l’effet du congé délivré par les preneurs ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et de celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] (caution) à payer à la SAS FONCIERE DES TUILERIES les sommes de :

REJETTE la demande implicite de délais de paiement formulée par Monsieur [E] [H] [Z] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] (caution) à payer à la SAS FONCIERE DES TUILERIES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ( 750,36€ par mois à la date de l’assignation), à compter du 23/07/2024 date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires des lieux loués ;

PRECISE que Monsieur [E] [H] [Z], caution, ne sera tenu solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle que jusqu’au mois de février 2025 inclus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] (caution) à payer à la SAS FONCIERE DES TUILERIES une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] [W], Monsieur [M] [T] [B] et Monsieur [E] [H] [Z] (caution) au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffier Le Président