N° RG 25/00571 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3LP

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00571 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3LP

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Sophie DRUGEON

à M^e Edouard JUNG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SCI LES MURS TOULOUSAINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS ABI31, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 mai 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 février 2024, la SCI LES MURS TOULOUSAINS a consenti à la SAS ABI 31 un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 3].

Ce bail a été consenti moyennant le versement d’un loyer payable d’avance le premier jour de chaque mois de 847 euros HT par mois, outre 50 euros de provision pour charges.

Un commandement de payer la somme de 1.925,10 euros a été délivré le 09 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la SCI LES MURS TOULOUSAINS a assigné la SAS ABI 31 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, l’expulsion de l’occupant et sa condamnation au solde locatif débiteur, outre diverses indemnités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025.

La SCI LES MURS TOULOUSAINS demande au juge des référés, de :

constater que la clause résolutoire, portée au bail du 16 février 2024 est acquise, constater que le bail est résilié depuis le 10 février 2025,ordonner l’expulsion de la SAS ABI 31 et celle de tous occupants de son chef, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 250 euros par jour de retard et jusqu’à complète libération des lieux,ordonner l’enlèvement des biens et des meubles, aux frais, risques et péril d al SAS ABI 31 qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compte de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,condamner la SAS ABI 31 au paiement provisionnel, des sommes de :1.794 euros au titre des loyers impayés des mois de décembre 2024 et janvier 2025,288,32 euros au titre du loyer impayés de février 2025,913,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation de février 2025,4.036,50 euros au titre des indemnités d’occupation de mars à mai 2025 inclus,fixer une indemnité provisionnelle d’occupation, équivalente à la somme de 1.345,50 euros par mois, jusqu’à parfaite libération des lieux, rejeter une demande de délais,condamner la SAS ABI 31 au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, y compris le coût du commandement de payer.

De son côté, la SAS ABI 31 demande au juge des référés, de :

lui allouer un délai de 24 mois pour s’acquitter de toutes sommes mise à sa charge,ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire durant la période de 24 mois de délai,rejuger la majoration de 50 % résultant de l’application de l’article 24 du bail comme relevant d’une contestation sérieuse et débouter le bailleur de sa demande de majoration,statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre à la SAS ABI 31 de transmettre en cours de délibéré tout paiement qu’elle serait en mesure d’effectuer pour démontrer sa capacité à apurer la dette locative et honorer les loyers et les charges courantes dans le cadre de sa demande de délai de grâce.

Elle a écrit en indiquant qu’elle n’a pas été en mesure d’opérer de versement durant le temps du délibéré.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 16 février 2024, entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 09 janvier 2025, la SCI LES MURS TOULOUSAINS justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 1.794 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Le fait que la SAS ABI 31 n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 09 février 2025, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La SAS ABI 31 ne conteste pas être redevable du loyer. Elle formule une demande de délai de grâce qui l’amène à demander la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le fait est que le solde locatif débiteur progresse sans que la SAS ABI 31 ne soit en mesure ni de contenir l’accroissement de la dette, ni même d’opérer le moindre versement. Cela traduit l’incapacité de la SAS ABI 31 à honorer ses engagements locatifs, alors même qu’il s’agit d’un preneur installée très récemment dans les lieux et mis rapidement en difficultés.

Il s’en déduit que sa situation économique ne lui permet pas de tenir ses engagements périodiques, ni d’honorer le paiement du loyer aux échéances contractuelles.

La SAS ABI 31 ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

La demande de majoration des indemnités d’occupation s’analysant en une clause pénale, le juge des référés rejettera cette demande qui excède sa compétence matérielle.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 09 février 2025,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI LES MURS TOULOUSAINS.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe le loyer annuel à la somme de 897 euros par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance le 01 de chaque mois.

La SCI LES MURS TOULOUSAINS verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 09 janvier 2025

un décompte des loyers.

Il résulte de ces documents que la SAS ABI 31 est bien redevable de la somme de 2.691 euros (échéance du mois de février 2025 inclus).

Ce montant, qui est parfaitement justifié doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS ABI 31, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 09 février 2025, du bail commercial en date du 16 février 2024, consenti par la SCI LES MURS TOULOUSAINS à la SAS ABI 31, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS ABI 31 et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS ABI 31 à payer à la SCI LES MURS TOULOUSAINS une somme provisionnelle de 2.691 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 comprise) ;

CONDAMNONS la SAS ABI 31 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, sans majoration (soit la somme de 897 euros par mois), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI LES MURS TOULOUSAINS ;

CONDAMNONS la SAS ABI 31 à payer à la SCI LES MURS TOULOUSAINS la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande de délai de grâce et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la SAS ABI 31 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS ABI 31 aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 juin 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,