TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03357

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIO2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 24 Janvier 2025

[V] [R] [O] [N] épouse [G]

C/

[D] [X] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e FAGES

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [V] [R] [O] [N] épouse [G],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Nathalie REITAN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [X] [S],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet au 30 janvier 2023, [V] [N] épouse [G] a loué à [D] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6]) à [Localité 12] assorti d’une place de parking (n°24), d’une surface habitable de 35 m² et moyennant un loyer initial de 481.58 euros, outre 36 euros de provision sur charges.

Invoquant un arriéré locatif, [V] [N] épouse [G] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 avril 2024.

Par exploit du 28 juin 2024, [V] [N] épouse [G] a finalement assigné [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de corps et de biens de [D] [S] et de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la force publique,

— la condamnation de [D] [S] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 1 896.10 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire,

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

* la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de [D] [S] aux frais et dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer et des dépens de l’article A444-32 du Code de commerce.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle [V] [N] épouse [G] était représentée par son conseil et [D] [S] a comparu, le renvoi a été ordonné d’office aux fins de justification de la reprise du paiement, la défenderesse ayant expliqué la dette locative par le non-versement de son salaire par son ancien employeur en liquidation judiciaire.

Par courriel du 27 novembre 2024, [D] [S] a justifié de la conclusion d’un nouveau contrat de travail courant octobre et de l’avancée de la procédure en cours devant le tribunal de commerce concernant son ancien employeur. Elle a également justifié de la reprise du paiement du terme courant.

A l’audience de renvoi du 29 novembre 2024 lors de laquelle elle était à nouveau représentée par son conseil, [V] [N] épouse [G] a maintenu l’intégralité de ses demandes sous réserve d’actualisation de la dette locative à hauteur de 2 092.05 euros.

Comparante, [D] [S] a reconnu le principe de la dette locative. Elle a précisé avoir obtenu de POLE EMPLOI le déblocage de la somme de 500 euros en octobre, ce qui lui a permis de reprendre le paiement des loyers. Souhaitant se maintenir dans le logement, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois en plus du loyer. Elle a précisé que son nouvel emploi en CDI était rémunéré à hauteur de 1 800 euros, ajoutant toutefois qu’elle risquait ainsi de perdre le bénéfice de l’APL jusqu’ici perçue à hauteur de 173 euros. Elle a précisé ne pas avoir d’enfant à charge mais rembourser un crédit à la consommation d’environ 230 euros par mois. Elle a sollicité la réduction de la somme sollicité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

[V] [N] épouse [G] produit un décompte actualisé au 14 novembre 2024 selon lequel [D] [S] restait alors lui devoir la somme de 2 092.05 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Si la défenderesse n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative lors des débats, il convient cependant de déduire le montant de 145.09 euros facturé au titre des frais du commandement de payer le 24 mai 2024, lesdits frais ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et leur remboursement étant en outre sollicité au titre des dépens.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à 1 946.96 euros.

[D] [S] sera donc condamnée à verser à [V] [N] épouse [G] cette somme provisionnelle de 1 946.96 au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans”.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé au 14 novembre 2024 que [D] [S] a repris le paiement du terme courant avant la date de l’audience, de sorte que la condition légale issue de la réforme du 27 juillet 2023 est remplie.

En outre, [D] [S] a repris les versements depuis le mois d’août 2024, démontrant sa bonne foi. Elle a justifié de son nouvel emploi rémunéré à hauteur de 1 800 euros, ce qui lui permettra d’assumer dans la durée, en plus du terme courant, la surmensualité de 100 euros proposée à l’audience. Enfin, il n’est pas inutile de relever qu’un tel échelonnement de la dette permettra de désintéresser la demanderesse en moins de deux ans, ce qui n’apparaît pas contraire à son intérêt.

Par conséquent, [D] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités mentionnées au dispositif.

L’octroi desdits délais de paiement suspend toute mesure d’exécution forcée.

Cependant, il convient de prévoir que tout nouveau défaut de paiement, des loyers et charges courants d’une part comme des délais de paiement d’autre part, rendra le solde de la dette intégralement exigible et autorisera [V] [N] épouse [G] à reprendre d’éventuelles mesures d’exécution forcée.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024 pour la somme en principal de 1 334.23 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 27 juin 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “lorsque le juge est saisi en ce sens par […] le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il résulte des précédents développements que la défenderesse a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, il a été fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs formulée par [D] [S] pendant une durée de vingt mois.

Dès lors, compte-tenu de la bonne foi dont la défenderesse a fait preuve en reprenant le paiement des termes courants et de sa capacité à garantir sa situation économique en retrouvant rapidement un CDI lui assurant des revenus de nature à lui permettre de tenir ses engagements, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement susvisés.

Par suite, les demandes d’expulsion, de séquestration des meubles et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Cependant, il convient de rappeler que dès le premier impayé du terme courant échu ou bien à défaut pour [D] [S] de respecter les délais et modalités d’échelonnement du remboursement de l’arriéré locatif fixés par la présente décision, la suspension des effets de la clause résolutoire prendra fin et justifiera, par suite, l’expulsion de [D] [S] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges indexé comme le loyer.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [D] [S] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024. Cependant, [V] [N] épouse [G] sera déboutée du surplus de sa demande relative à l’exécution de la décision, le recours à une mesure d’exécution forcée apparaissant hypothétique en l’état.

En outre, vu les démarches judiciaires qu’a dû accomplir [V] [N] épouse [G], [D] [S] sera également condamnée à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS [D] [S] à verser à [V] [N] épouse [G] la somme provisionnelle de 1 946.96 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 14 novembre 2024) ;

AUTORISONS [D] [S] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courants, en 19 mensualité de 100 euros et une 20ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 30 janvier 2023 entre [V] [N] épouse [G] et [D] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5][Adresse 10]) à [Localité 12] assorti d’une place de parking (n°24) sont réunies depuis le 27 juin 2024 ;

SUSPENDONS toutefois les effets de ladite clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement octroyés ;

RAPPELONS que si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou bien au titre du remboursement de l’arriéré locatif selon les délais et modalités fixés par la présente décision, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [V] [N] épouse [G] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— que [D] [S] soit condamnée à verser à [V] [N] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS [D] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 ;

DEBOUTONS cependant [V] [N] épouse [G] du surplus de sa demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNONS [D] [S] à verser à [V] [N] épouse [G] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge