TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°721/2025

JUGEMENT

du

24 Novembre 2025

5AA

N° RG 25/00510 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCUZ

S.A. [Localité 3] – GROUPE ACTION LOGEMENT

C/

[C] [Q]

Le :

copies exécutoires

à [Localité 3]

copies certifiées conformes

à [Localité 3]

à Mme [Q]

JUGEMENT

Après débat à l’audience publique du tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, tenue le 2 Octobre 2025 ;

Sous la présidence de CAHOUR BELLET Bénédicte, magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge de la protection des contentieux, assistée de NDIAYE Mame, greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

S.A. [Localité 3] – GROUPE ACTION LOGEMENT,

[Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par Madame [R]

ET

Madame [C] [Q]

née le 21 Septembre 1974,

demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE comparante en personne

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 et signé par Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et par Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2024 , la SA [Localité 3] a donné à bail à Madame [Q] [C] un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actuel de 464,18 euros, avances sur charges comprises.

La SA [Localité 3] a saisi le 2 avril 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (CCAPEX)

Par acte extra-judiciaire de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, un commandement de payer les loyers et justifier de l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire a été notifié à Madame [Q] [C] pour la somme totale de 1 990,60 euros correspondant aux loyers et charges ainsi que les frais dus au 20 mars 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte introductif d’instance en date du 14 août 2025, la SA [Localité 3] a fait assigner Madame [Q] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME aux fins de solliciter :

— la condamnation de Madame [Q] [C] au paiement de la somme de 2 361,80 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer jusqu’au 13 juin 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats ;

— le constat de la résiliation du bail aux torts du locataire et en conséquence son expulsion de corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par lui dans les lieux loués , avec le concours de la force publique si besoin ;

— la condamnation de Madame [Q] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— la condamnation de Madame [Q] [C] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [Q] [C] au paiement des réparations locatives ;

— la condamnation de Madame [Q] [C] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 14 août 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, la SA [Localité 3] , en personne, a été entendue en ses observations et a précisé oralement que la dette s’élevait à la somme de 3 003,58 euros et a sollicité la condamnation de la locataire aux entiers dépens. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Q] [C] en personne, a été entendue en ses observations.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ces dernières écritures, la SA [Localité 3] réitère son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail et de condamner Madame [Q] [C] à lui payer la somme de 3 003,58 euros représentant la dette de loyer et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux.

La SA [Localité 3] précise que son action repose sur le non-paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 avril 2025, resté infructueux.

Elle souligne qu’un échéancier a pu être mis en place que Madame [Q] [C] n’a pas été en mesure de respecter mais ne s’oppose pas à la proposition de paiement de la dette locative par versements de 50 euros par mois en plus du loyer.

Madame [Q] [C] a indiqué avoir versé la somme de 184 euros le 1er octobre 2025 et a reconnu qu’un seul mois de loyer, en juillet 2025, n’avait pas été réglé.

Elle a sollicité des délais de paiement en s’engageant à régler la somme de 50 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été évoquée le 2 octobre 2025 puis mise en délibéré au 24 novembre 2025.

Par note en délibéré en date du 2 octobre 2025, la SA [Localité 3] a communiqué le décompte démontrant le paiement de la somme de 184 euros le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 214 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2025, soit moins de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Localité 3] a saisi la CCAPEX le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande la société [Localité 3] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu .

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des éléments non contestés de la cause que la dette de loyer de Madame [Q] [C] s’élève à la somme de 3 003,58 euros arrêtée au 30 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Madame [Q] [C] sera condamnée à payer à la SA [Localité 3] la somme de 3 003,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la même loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que Madame [Q] [C] n’a pas régularisé sa dette de loyer et charges et ce malgré un commandement de payer la somme de 1 990,60 euros en date du 2 avril 2025 et qu’elle est par conséquent redevable de la somme de 3 003,58 euros arrêtée au 30 septembre 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mai 2024 à compter du 15 mai 2025.

En conséquence, par ce seul motif lié au non-paiement des loyers et charges locatives, l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail en date du 29 mai 2024 sera constatée.

Par conséquent , il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Q] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des artciels L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Par application de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que la locataire est salariée en CDD mais apparaît en situation de régler sa dette par mensualités de 50 euros en plus de son loyer résiduel. Madame [Q] [C] s’est engagée à l’audience à respecter cette proposition d’apurement de la dette, proposition acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif et, pendant ces délais, de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés. En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie en vertu des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, Madame [Q] [C] sera occupante sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire de sa part, elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandaté à cet effet.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, et à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Par ailleurs, il ressort de la loi du 6 juillet 1989 qu’une indemnité d’occupation correspondant à une somme équivalente au loyer, est due à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération des lieux par les locataires.

En droit, l’indemnité d’occupation doit compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et également l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 mai 2025, Madame [Q] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Q] [C] à son paiement à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [Q] [C] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement en date du 2 avril 2025 et de l’assignation en date du 14 août 2025.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas d’espèce, l’équité commande de débouter la SA [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DECLARE recevable la demande de la SA [Localité 3] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bai l;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 29 mai 2024 liant la SA [Localité 3] et Madame [Q] [C] concernant les locaux situés [Adresse 5] ;

CONDAMNE Madame [Q] [C] à payer à la SA [Localité 3] la somme de 3 003,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [Q] [C] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [Q] [C] à s’acquitter de la dette en procédant à des versements de 50 euros par mois , sauf meilleur accord des parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois;

ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêt, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut par Madame [Q] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Q] [C] à payer à la société [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel actuel du loyer à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la SA [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Q] [C] aux dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION