TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03222

N° Portalis DBX4-W-B7I-THYU

JUGEMENT

N° B

DU 17 janvier 2025

[B] [U] divorcée [D]

C/

[W] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MUNCK

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le Vendredi 17 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée du contentieux de la protection, assistée de Madame Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [U] divorcée [D],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [I],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Le 09 octobre 2020, [B] [U] divorcée [D] a acquis un appartement sis [Adresse 2]) à [Localité 10] assorti d’un jardin et d’une place de stationnement (n°7), d’une surface habitable de 49.60 m².

Lorsque le dernier locataire ayant occupé les lieux a restitué le logement en octobre 2022, la propriétaire ne l’a pas remis en location afin de procéder aux travaux de reprise rendus nécessaires par le dégât des eaux survenu en décembre 2021.

Le 10 janvier 2023, [B] [U] divorcée [D] s’est rendue dans le logement avec des experts pour faire évaluer les travaux.

Par contrat du 23 février 2022, [R] [S] a loué l’appartement susvisé à [W] [I] et [N] [L] moyennant un terme mensuel initial de 770 euros dont 720 euros de loyer.

Le 20 mars 2023, [B] [U] a déposé plainte du chef d’escroquerie au logement et violation de domicile. Elle a précisé être revenue sur place le jour même avec un autre expert mais ne pas avoir réussi à faire fonctionner sa clé. Un homme dénommé [W] [I] a alors ouvert la porte et lui a présenté le contrat de bail susvisé. La propriétaire a constaté que la serrure avait été remplacée, les travaux de reprise effectués et l’appartement remis en état, certains des meubles antérieurement présents dans les lieux ayant été remisés sur la place de stationnement associée au logement. [W] [I], indiquant avoir antérieurement habité l’appartement n°47 de la résidence, lui a alors assuré avoir participé à la rénovation des lieux et avoir déjà versé 1 500 euros à la dénommée [R] [S], inconnu de la propriétaire.

Le jour-même, [W] [I] a également déposé plainte du chef d’escroquerie au logement. Il a indiqué avoir été contacté le 15 février précédent par la dénommée [R] [S] en réponse à l’annonce de recherche de logement qu’il avait déposée, l’intéressée n’ayant toutefois jamais justifié de son acte de propriété comme promis. Il a dit avoir visité les lieux à deux reprises au cours des jours suivants, la prétendue propriétaire lui parlant de travaux de rénovation en cours et les parties convenant du paiement d’avance de deux mois de loyer.

Le 22 mars 2023, [W] [I] a souscrit une assurance locative pour le logement.

Entre le 05 mai 2023 et le 08 février 2024, [W] [I] a procédé à sept virements libellés “louer” au profit de [B] [G] : à hauteur de 700 euros les 05 mai, 1er juin et 06 octobre 2023, 750 euros le 07 août 2023 et 600 euros les 1er décembre 2023 puis 08 janvier et 08 février 2024.

Par courrier du 1er février 2024 revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, [B] [U] a rappelé avoir convenu avec [W] [I] du versement mensuel de la somme de 700 euros à compter de mai 2023 “afin de ne pas [le] pénaliser” dans la mesure où il occupait les lieux avec sa famille, “soit cinq personnes au total”. Elle a également souligné ne pas avoir contesté le souhait de [W] [I] d’abaisser de 100 à 50 euros le montant de la provision sur charges. Chiffrant à 900 euros le montant des loyers impayés et 328.75 euros le montant dû au titre de la régularisation des charges, elle a réclamé le versement de la somme totale de 1 228.75 euros, proposant un échelonnement sur douze mois en plus du versement du terme courant à hauteur de 750 euros, et ce dès le mois courant.

Invoquant la persistance de l’arriéré locatif, [B] [U] épouse [D] a fait délivrer à [W] [I] un commandement de payer le 06 mai 2024 pour la somme en principal de 3 508.75 euros au titre du reliquat de loyer de janvier 2024, de la régularisation des charges susvisée ainsi que des termes de mars à mai 2024 à hauteur de 760 euros chacun.

Par exploit du 13 août 2024, [B] [U] épouse [D] a assigné [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de [W] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de [W] [I] à lui payer :

* 3 508.75 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité de mai 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience, et ce avec intérêts,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, et avec intérêts de droit,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, [B] [U] épouse [D] a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à hauteur de 8 400.10 euros et du prononcé de la résiliation à la date de l’audience.

Convoqué par assignation remise à étude, [W] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’état civil de la demanderesse :

Il résulte de l’acte de propriété produit aux débats que [B] [U] a divorcé de [Z] [D] le 31 janvier 1985. Or, certaines pièces font état de [B] [U] ou de [B] [G] et les exploits d’huissier ont pour leur part été délivrés pour le compte de [B] [U] épouse [D].

Si ces variations de patronyme ne causent aucun grief à [W] [I], ce dernier ne pouvant légitimement ignorer être attrait en justice par la propriétaire du logement qu’il occupe, il convient cependant d’employer l’état civil exact de la demanderesse, à savoir [B] [U] divorcée [D], afin de garantir la bonne exécution de la présente décision de justice.

Sur l’existence d’un bail verbal entre les parties :

Aux termes de l’article 1709 du Code Civil, “le louage des choses est un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer”.

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que “le contrat de location est établi par écrit”.

Cependant, un bail verbal n’est pas nul sous réserve de rapporter la preuve qu’il ait été exécuté par les deux parties, à savoir la mise à disposition du logement par le bailleur d’une part et le paiment des loyers et charges échus par le locataire d’autre part.

Selon l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, [W] [I] a lui-même indiqué être entré dans les lieux le 23 février 2024, conformément au faux contrat de bail qu’il a lui-même présenté à [B] [U] divorcée [D] et dont il s’est ensuite prévalu auprès des services de police lors de son dépôt de plainte.

Il a également souscrit une assurance habitation pour le logement à compter du 22 mars 2023, soit deux jours après son dépôt de plainte, ce qui tend à démontrer qu’il s’est maintenu dans les lieux postérieurement à sa rencontre avec la véritable propriétaire des lieux.

Enfin, il a procédé entre mai 2023 et février 2024 à plusieurs versements libellés “louer” au profit de la demanderesse, lesdits règlements étant quasi-mensuels et oscillant entre 600 et 750 euros.

Ces éléments corroborent l’affirmation de [B] [U] divorcée [D] dans son courrier du 1er février 2024 aux termes duquel elle évoquait la conclusion d’un bail verbal moyennant un loyer de 700 euros et une provision sur charges mensuelles de 50 euros ainsi que le maintien effectif de [W] [I] dans le logement pendant toute la période considérée.

Enfin, le commissaire de justice mandaté par [B] [U] divorcée [D] a vérifié la certitude du domicile de [W] [I], confirmée par le voisinage lors de la délivrance du commandement de payer comme de l’assignation mais également par contact téléphonique avec la soeur du défendeur lors de la délivrance du premier des deux exploits.

Ainsi, alors qu’il occupait effectivement le logement dont s’agit et qu’il a reçu des avis de passage relatifs à la mise en demeure, au commandement de payer puis à l’assignation dans lesquels il était présenté en qualité de locataire, [W] [I] n’a pas écrit ou comparu pour contester ladite qualité.

Par suite, il résulte de l’ensemble de ces éléments que [B] [U] divorcée [D] a bien mis l’appartement objet de la présente procédure à disposition de [W] [I] en contrepartie du versement d’une somme mensuelle de 750 euros, dont 700 euros de loyer.

Par conséquent, [B] [U] divorcée [D] rapporte suffisamment l’existence de la preuve d’un contrat de bail verbal conclu avec [W] [I] à effet au 1er mai 2023.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

[B] [U] divorcée [D] justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 mai 2024, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi susvisée.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande de résiliation judiciaire :

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Or, selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation aux torts du locataire dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il résulte des éléments recueillis en procédure qu’un premier impayé est survenu en novembre 2023 puis que [W] [I] a cessé tout règlement depuis le mois de mars 2024, la dette ayant été chiffrée à l’audience à près de 8 500 euros, et ce alors que [B] [U] divorcée [D] l’avait préalablement mis en demeure d’apurer l’arriéré locatif en rappelant les obligations découlant du bail verbal conclu entre eux.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire les reproches de la demanderesse, notamment quant à une éventuelle libération des lieux.

Ainsi, les manquements aux obligations découlant du bail sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de [W] [I], et ce à la date de l’audience, soit le 19 novembre 2024.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation judiciaire du bail, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement à compter du 20 novembre 2024.

L’expulsion de [W] [I] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’ancienneté et du montant très élevé de la dette locative, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours au concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[B] [U] divorcée [D] produit un décompte actualisé au 19 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, faisant état d’un solde restant dû de 8 400.10 euros.

A cet égard, il convient de souligner que si le commandement de payer et l’assignation chiffraient )à 760 euros le terme dû pour les mois de février à mai 2024, en contradiction avec le montant de 750 euros rappelé par [B] [U] divorcée [D] dans sa mise en demeure du 1er février 2024, la demanderesse a toutefois rectifié le montant dans le décompte produit à l’audience. En outre, elle a produit des extraits de relevés bancaires faisant apparaître une partie des règlements dont elle se prévaut. Enfin, elle apparaît de bonne foi puisqu’elle indique avoir reçu d’autres versements au titre des termes échus de juillet et septembre 2023 alors que ceux-ci ne figurent pas sur lesdits relevés.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

Cependant, si la demanderesse justifie du montant annuel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2023 et 2024, il convient toutefois de proratiser la somme réclamée au titre de l’année 2024 compte-tenu de la date de l’audience. Ainsi, la propriétaire n’est fondé à réclamer à ce titre que la seule somme de 132.92 euros à ce titre.

Ainsi, l’arriéré locatif doit être ramené à hauteur de 8 388.02 euros.

[W] [I] sera donc condamné au paiement de cette somme de 8 388.02 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 mai 2023.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 508.75 euros à compter du commandement de payer du 06 mai 2024 et sur le surplus à compter de l’audience.

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[W] [I] devenant occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Cependant, l’arriéré locatif susvisé inclut l’intégralité de la mensualité de novembre 2024, de sorte que l’indemnité sera due à compter du 1er décembre 2024.

Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges à la date de l’audience, soit 750 euros par mois. Pour autant, à défaut de contrat de bail écrit, donc de preuve de l’accord des parties sur le principe et les modalités d’une indexation du loyer, il n’y a pas lieu de prévoir que l’indemnité d’occupation sera revalorisable.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [W] [I] supportera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Partie succombante et tenue aux dépens, il sera également condamné à verser à [B] [U] divorcée [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile compte-tenu des démarches judiciaires que celle-ci a dû engager pour obtenir gain de cause.

La décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu à effet au 1er mai 2023 entre [B] [U] divorcée [D] et [W] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 10] assorti d’un jardin et d’une place de stationnement (n°7) aux torts exclusifs de [W] [I], et ce à la date du 19 novembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à [W] [I] ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [B] [U] divorcée [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE [W] [I] à verser à [B] [U] divorcée [D] la somme de 8 388.02 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 19 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 508.75 euros à compter du commandement de payer du 06 mai 2024 et sur le surplus à compter de l’audience ;

CONDAMNE [W] [I] à verser à [B] [U] divorcée [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 (mensualité de décembre 2024 incluse) et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

FIXE ladite indemnité au montant fixe de 750 euros ;

CONDAMNE [W] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE [W] [I] à verser à [B] [U] divorcée [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier Le juge