TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01483

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2S

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[T] [W]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Mme [M] [I] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [W],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 17 août 2023 prenant effet au 25 août 2023, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [T] [W] un local à usage d’habitation ([Adresse 1]) situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 516,07 euros et une provision sur charges mensuelle de 69,35 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [T] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 21 novembre 2024 pour un montant de 750,89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir de :

— constater ma résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de la condamner au paiement :

* de la somme de 951,71 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés échus au 21 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, de la résiliation à la libération effective du logement,

* de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts suite aux troubles de voisinage dont Madame [T] [W] est l’auteur en vertu de l’article 1231-1 du code civil,

* d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 01er juillet 2025, la S.A PROMOLOGIS, valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.675,35 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Elle sollicite également des dommages et intérêts pour trouble de voisinage et s’oppose à toute demande d’octroi de délais de paiement. Elle indique également que les APL continuent d’être versés.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à sa personne le 21 février 2025, Madame [T] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 août 2023 prenant effet au 25 août 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable à la locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à cette dernière, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 750,89 euros a été signifié le 21 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [T] [W] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 janvier 2025 et Madame [T] [W] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [T] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 1er juillet 2025 démontrant que Madame [T] [W] reste devoir la somme de 1.650,99 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance d’un montant total de 24,36 euros non justifiés au dossier.

Madame [T] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.650,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 951,71 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [T] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III-SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE POUR TROUBLE DU VOISINAGE

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse” et “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

La S.A PROMOLOGIS sollicite la condamnation de Madame [T] [W] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en raison de troubles du voisinage.

Outre que la demande n’est pas faite à titre provisionnel, le juge des référés n’est pas compétent pour accorder une provision sur des dommages et intérêts sur ce fondement, puisqu’un examen au fond s’avère nécessaire pour déterminer les éventuelles responsabilités.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Madame [T] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2023 prenant effet au 25 août 2023 entre la S.A PROMOLOGIS et Madame [T] [W] concernant un local à usage d’habitation ([Adresse 1]) situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.650,99 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 951,71 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la S.A PROMOLOGIS ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,