TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03198

N° Portalis DBX4-W-B7I-THSD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 5]

C/

[F] [B]

[R] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la S.A. D’HLM PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [J] [Y], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [G]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 octobre 2013, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation n°5 et un emplacement de stationnement n°5 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 460,40 euros pour le logement et 35,77 euros pour l’emplacement de stationnement et une provision sur charges mensuelle de 110,70 euros.

Le 19 avril 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.311,52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 29 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge mensuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [J] [Y], munie d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.750,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. La SA PROMOLOGIS fonde son action uniquement sur les impayés de loyers et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en plus du loyer courant, compte-tenu du paiement total du loyer de novembre 2024 et partiel de décembre 2024 et de la situation familiale des locataires, ayant 3 enfants dont 2 handicapés.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 07 août 2024, Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

Le juge a demandé au bailleur de produire en cours de délibéré un décompte actualisé avant le 30 janvier 2025, ce qui n’a pas été fait.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement conventionnel dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut voir son bail résilié dès lors qu’il a respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, peu important un retard antérieur de quelques semaines concernant deux échéances (Civ. 3e, 18 mars 2009, no 08-10.743).

Le bail conclu le 03 octobre 2013 contient une clause résolutoire (article 4.7.1. Résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.426,56 euros a été signifié le 19 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 579,48 euros.

Cette somme de 579,48 euros correspond au premier versement d’un plan d’apurement de la dette visée au commandement de payer, convenu entre les parties pendant le délai de deux mois du commandement de payer. En effet, suivant un plan conventionnel convenu entre Madame [R] [G] et le bailleur le 23 avril 2024, les locataires se sont engagés à régler leur loyer en cours et une somme de 100 euros par mois pendant 9 mois le 23 du mois, puis de 47,08 euros le 10e mois pour apurer la dette visée.

Néanmoins, les locataires n’ont honoré ni leurs loyers ni les échéances de leur plan avec régularité dans les mois qui ont suivi le commandement, ne faisant aucun paiement pour les loyers et échéances du mois d’avril, mai et juin 2024, puis versant 1.000 euros pour le mois de juillet 2024, 500 euros pour le mois d’août 2024, puis ne faisant de nouveau aucun paiement pour les loyers et échéances du plan de septembre 2024 et octobre 2024 et payant enfin leur loyer pour novembre et décembre 2024, sans y ajouter les sommes dues au titre des échéances du plan.

Il apparaît ainsi que les locataires n’ont pas respecté le plan d’apurement convenu pendant le délai d’acquisition de la clause résolutoire, leurs manquements à celui-ci étant multiples et leur dette s’étant largement aggravée à la date de l’assignation puis de l’audience. Dans ces conditions, il convient de retenir que ce plan d’apurement non-respecté ne peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, ou à défaut selon le plan convenu entre les parties, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] restent devoir la somme de 2.750,16 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais d’assurance dont le caractère dû n’est pas démontré (pas de preuve de la souscription d’une assurance pour le compte des locataires et de l’information de ceux-ci).

Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.750,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 août 2024 sur la somme de 2.311,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer et des charges courantes en totalité pour le mois de novembre 2024 et de la totalité du loyer courant pour décembre 2024 (les charges restant à régler), de leur capacité de règlement de la dette selon les dires du bailleur et des propositions de délais de paiement formulées par le bailleur, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 75 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

L’absence d’opposition à l’octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire, selon la formule expressément utilisée par le bailleur à l’audience, s’analyse en réalité en une demande de suspension de la clause résolutoire de la part du bailleur. Ainsi, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 octobre 2013 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] concernant un appartement à usage d’habitation n°5 et un emplacement de stationnement n°5 situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.750,16 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 août 2024 sur la somme de 2.311,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] soient condamnés solidairement à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [G] et Monsieur [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,