TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 26/00011 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2H65

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE, [Adresse 1], prise en la personne de son Syndic JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE (VEREECKE IMMOBILIER),

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. LIONS IMMO,

[Adresse 2],

[Localité 1]

non comparante

S.A.R.L. IMM HAD SARL,

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire,

GREFFIER : Martine FLAMENT, Greffier, lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 03 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 17 Mars 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 12 octobre 2021, Monsieur, [H], [Y], [I] a acquis, en vente en l’état futur de rénovation, auprès de la S.A.R.L. Lions Immo et de la S.A.R.L. Imm Had, un ensemble immobilier, en cours de réhabilitation, situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1] (Nord) et au n,°[Adresse 5] au prix de 418 750 euros dont 175 875 euros de travaux devant être réalisés par les vendeurs.

Dans le cadre de ce programme de vente, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoire Retraite a confié la réhabilitation de l’immeuble aux maîtres d’ouvrage constructeurs non réalisateurs, la S.A.R.L. Lions Immo et la S.A.R.L. Imm Had.

La livraison des parties communes est intervenue le 17 décembre 2024 suivant procès-verbal de réception mentionnant des réserves.

Faute de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires en cause a formalisé le 3 décembre 2025 deux courriers de mise en demeure à l’attention de la S.A.R.L. Lions Immo et de la S.A.R.L. Imm Had.

Exposant avoir constaté dans l’ensemble immobilier des malfaçons et l’absence de levée des réserves, malgré lesdites mises en demeure, par actes délivrés à sa demande le 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L. Lions Immo et la S.A.R.L. Imm Had devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire enregistrée sous le numéro de registre général 26/11 a été appelée à l’audience le 3 février 2026 où elle a été retenue.

Lors de l’audience, représenté, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 10 mars 2026, délibéré prorogé au 17 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence «, [Adresse 1] »

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’alinéa 1er de l’article L.131 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 491 du code de procédure civile laisse la faculté au juge des référés de se réserver la liquidation de l’astreinte dont il a assorti sa décision.

En l’espèce, huit co-propriétaires de la résidence en cause ont fait dresser un procès-verbal de constat le 4 juin 2024 dont il ressort notamment la présence de champignons dans le sous-sol (pièce n°4).

Les constatations réalisées par la société CTB dont le rapport a été remis le 27 décembre 2024 confortent l’existence de désordres ainsi que la présence de champignons au sous-sol de l’ensemble immobilier (pièce n°5).

Aucun élément n’est fourni de nature à étayer l’existence de diligences accomplies par les défenderesses depuis l’établissement des documents susvisés ou la délivrance des mises en demeure adressées par lettres recommandées avec accusé de réception début décembre 2025.

Au vu des documents soumis, les éléments fournis sont insuffisants pour étayer la portée des obligations contractuelles des défenderesses concernant les réserves ou les malfaçons invoquées et les mesures propres à y remédier sauf en ce qui concerne la présence de champignons en sous-sol pour laquelle il sera donc fait injonction aux défenderesses solidairement selon les modalités précisées au dispositif.

En revanche, il sera dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

En l’espèce, les pièces soumises au juge, notamment le procès-verbal du 4 juin 2024 dressé par commissaire de justice (Nord) (pièce n°4) et le rapport établi du 27 décembre 2024 par la S.A.R.L. Centre Technique du Bâtiment (pièce n°5) étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués par le demandeur concernant les immeubles de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Par conséquent, et sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, il convient d’accueillir la demande d’expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la Résidence «, [Adresse 1] » pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoine Retraite.

La S.A.R.L. Lions Immo et la S.A.R.L. Imm Had pourront, au cours de l’expertise contradictoire, faire valoir leurs observations sur la rénovation de l’immeuble avant la vente, les désordres dénoncés dans l’assignation et objectivés par les constatations du commissaire de justice, leur existence au jour de la vente et leur origine.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif.

A leur propos, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confié et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de condamner les défenderesses aux dépens, chacune pour moitié.

Sur les frais irrépétibles

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances et de l’inertie des défenderesses ayant contraint le demandeur à agir en justice, il convient de condamner chacune d’elles à lui verser 1 200 euros au titre des frais irrépétibles soit un total de 2 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Enjoint solidairement aux sociétés Lions Immo et Imm Had de réaliser ou faire réaliser les diligences utiles à l’éradication des champignons présents au sous-sol de l’ensemble immobilier situé au n,°[Adresse 5] et au, [Adresse 4] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 250 euros (deux cents cinquante euros) par jour de retard pendant six mois ;

Condamne solidairement les sociétés Lions Immo et Imm Had à faire dresser à leur frais et par le commissaire de justice de leur choix :

1°) un procès-verbal de constat de l’état du sous-sol de l’ensemble immobilier susvisé dans les huit jours suivants la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard pendant deux mois dont elles adresseront copie intégrale au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoine Retraite (Verrecke Immobilier), dans les trois jours suivants son établissement par lettre recommandée avec accusé de réception ;

2°) un procès-verbal de constat à l’issue de la réalisation des diligences susvisées concernant l’état du sous-sol de l’ensemble immobilier susvisé auquel sera joint la copie intégrale des factures détaillées correspondant aux diligences réalisées et la copie intégrale des attestations d’assurance des intervenants auxquels elles auront fait appel, ledit procès-verbal devant être établi au plus tard dans les huit jours suivants leur achèvement, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard pendant deux mois, et dont elles adresseront copie intégrale, annexes comprises, au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoine Retraite (Verrecke Immobilier), dans les trois jours suivants son établissement par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dit que les sociétés Lions Immo et Imm Had devront aviser, à leurs frais, des dates de travaux et de constats le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1] par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au plus tard huit jours ouvrables à l’avance ou par acte de commissaire de justice remis au plus tard quatre jours ouvrables à l’avance, le jour des travaux ou de constats n’entrant donc pas dans le calcul de ce délai ;

Se réserve le contentieux de la liquidation des astreintes fixées par la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande de condamnation solidaire au titre des réserves et malfaçons présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1] ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :

M., [C], [K],

[Adresse 6] à, [Localité 2] (Nord)

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Douai lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux situés au, [Adresse 7] à, [Localité 1] (Nord) après avoir convoqué les parties ;

— décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;

— examiner les documents remis par les parties ;

— examiner les réserves, désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code civil,

— les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ;

— au besoin, un album photographique pourra être constitué ;

— en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités contractuelles sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;

— dire si les travaux concernés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art et données acquises au jour de leur exécution ;

— donner les éléments de fait pour déterminer pour chaque désordre s’il a été réservé ou s’il était caché ou apparent lors de la réception ;

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— décrire les travaux de reprise et se prononcer par avis motivé sur les devis les concernant qui seront produits par les parties en veillant notamment à vérifier leur conformité aux travaux suggérés par l’expert ;

— fournir tous les éléments techniques utiles à l’appréciation des enjeux techniques et de responsabilités encourues évoqués au cours des opérations d’expertise ;

— illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de remise en état ;

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires, procéder à une estimation de leur coût, ces éléments donnant lieu au dépôt d’un rapport intermédiaire déposé sans délai, lesdits travaux ne pouvant être engagés qu’après visa par l’expert assurant de leur conformité aux travaux de remédiation qu’il aura suggérés ;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner, notamment ceux résultant d’une limitation ou d’une privation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux,

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire,

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise :

arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire,

informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire,

fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées,

informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse,

adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires,

fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite

aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Enjoint aux parties de communiquer à l’expert les documents utiles à l’accomplissement de sa mission au plus tard dans le délai de dix jours à compter de la demande, la date de la première présentation du pli recommandé avec accusé de réception valant date de ladite demande ;

Fixe à 5 000 euros (cinq mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que la partie demanderesse devra avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 15 mai 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises,, [Adresse 8] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Condamne les sociétés Imm Had et Lions Immo aux dépens, chacune pour moitié ;

Condamne la société Imm Had à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoine Retraite (Verrecke Immobilier), 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Lions Immo à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic JV Conseil Patrimoine Retraite (Verrecke Immobilier), 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Samuel TILLIE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;