TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03128 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THES

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

SA PROMOLOGIS

C/

[N] [I] divorcée [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [V] [C] (Chargée de contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [N] [I] divorcée [F], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 décembre 2014, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [N] [F] née [I] un appartement à usage d’habitation (n°7813) avec parking (n°4223) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 520,26 euros et une provision sur charges mensuelle de 29,46 euros.

Par contrat du 08 mars 2018, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [N] [F] née [I] un garage (n°4231) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 64,03 euros hors charges.

Le 06 mai 2024, la S.A. PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [N] [F] née [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du bail d’habitation, et aux fins de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [N] [F] née [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit des contrats de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, le constat qu’elle est occupante sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4.807,31 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus au 12 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et de celui de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 10 décembre 2024, la S.A. PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.543,14 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise.

Cette dernière souligne l’existence d’ impayés depuis le mois de juillet 2023 et que Monsieur [P], lequel s’est présenté comme le compagnon de Madame [F], s’est rapproché de leurs services, mais que certains règlements ont été rejetés. Elle expose s’être alors rapprochée de Madame [N] [F] qui n’avait pas connaissance de la situation et qui a repris le paiement des loyers depuis octobre 2024. Elle se déclare en accord pour l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [F] née [I] comparaît en personne, indique être divorcée et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 126 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle expose travailler à mi-temps comme opératrice administrative en CDI avec salaire mensuel de 600€, outre une pension adulte handicapé de 300€ et une pension d’invalidité de de 359€. Elle précise par ailleurs que Monsieur [P] n’a jamais habité dans le logement et qu’il ne lui disait pas tout.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 01 décembre 2014 contient une clause résolutoire (article 7-7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mai 2024, pour la somme en principal de 3.199,95 euros. Le bail relatif au garage qui contient également une clause résolutoire (article 6), a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, un accessoire.

Madame [N] [F] née [I] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des deux baux étaient réunies à la date du 07 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PROMOLOGIS produit un décompte du 10 décembre 2024 démontrant que Madame [N] [F] née [I] reste devoir la somme de 4.543,14 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Madame [N] [F] née [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.543,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [N] [F] née [I], démontrant sa capacité à solder la dette locative, ainsi que de l’accord de la bailleresse, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 126 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [N] [F] née [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [F] née [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [F] née [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Madame [N] [F] née [I] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2014 ainsi que celui conclu le 08 mars 2018 entre la S.A. PROMOLOGIS et Madame [N] [F] née [I] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°7813) et un parking (n°4223) situés [Adresse 3], le garage (n°4231) situé à la même adresse sont réunies à la date du 07 juillet 2024;

CONDAMNONS Madame [N] [F] née [I] à verser à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4.543,14 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Madame [N] [F] née [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 126 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [F] née [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [F] née [I] soit condamnée à verser à la S.A. PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation de chacun des bauxl, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [F] née [I] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [F] née [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La vice-présidente