TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03140 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THG3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[F] [G] [K]

[E] [U] épouse [K]

C/

[W] [O]

[A] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [G] [K], demeurant [Adresse 10] (ESPAGNE)

Mme [E] [U] épouse [K], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [O], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Mme [A] [O], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [T] [K] a donné à bail à Monsieur [W] [O] et à Madame [P] [O] des locaux à usage d’habitation (appartement n°21) et un parking (n°64) situés [Adresse 1]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 04 août 2020, moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros et 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024 pour un montant en principal de 2.151,49 euros.

Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 01 août 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 14 mai 2024 et, en conséquence,

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.068,82 euros, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire au jour de l’audience et d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 14 mai 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 04 octobre 2024, Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.519,17 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 01 août 2024, Monsieur [W] [O] a comparu en personne.

Il a indiqué avoir versé aux bailleurs la somme de 500 euros le 03 octobre 2024 et celle de 1500 euros en septembre 2024 et avoir payé le loyer courant d’un montant de 300 euros en attendant le versement d’un montant de 471 euros de la CAF.

Il a par ailleurs précisé avoir démissionné en février 2024 pour suivre une formation, souhaitant créer une entreprise de transport, mais n’a pas perçu la subvention espérée.

Il a ajouté avoir repris le paiement du loyer depuis juin 2024, percevoir un salaire mensuel de entre 1300 et 1400 euros en qualité d’agent de sécurité incendie, Madame [O] percevant la somme de 1.016 euros au titre de l’AAH, et avoir deux enfants à charge.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en offrant de régler la somme 100 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Madame [P] [O], assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 01 août 2024, n’était ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette.

Par note en délibéré du 07 octobre 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte faisant apparaître une dette de 2019,17 euros tout en précisant que le prélèvement de 500 euros en date du 03 octobre 2024 avait été effectué à la demande des locataires directement sur l’espace personnel “Myfoncia”, sous réserves du bon encaissement dudit prélèvement.

Par ordonnance avant dire droit en date du 4 décembre 2024, le juge des référés a :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du :

vendredi 24 janvier 2025 à 10 h 30

INVITE pour cette date Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] à justifier de leur qualité à agir ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

DIT que la notification de la décision vaudrait convocation des parties et de leur conseil à l’audience du vendredi 24 janvier 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne, [Adresse 6] ;

RESERVE l’article 700 et les dépens.

A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] ont justifié de leur qualité à agir par la production d’une attestation notariée, ont maintenu leurs demandes reprises dans leur exploit introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 1248,79 euros.

Monsieur [W] [O] convoqué par le greffe suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2024 reçue le 14 décembre 2024, n’a pas comparu à l’audience.

Madame [P] [O] convoquée par le greffe suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2024 n’était ni présente ni représentée à l’audience.

La lettre recommandée avec accusé de réception ayant été retournée à la présente juridiction,

Madame [P] [O] n’a donc pas été régulièrement convoquée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 25 mars 2925, le juge des contentieux de la protection de ce siège a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 juin 2025 à 10 h 30 et invité pour cette date Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] à faire citer Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] pour l’audience du 13 juin 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne, [Adresse 5]), sursis à statuer sur toutes les demandes, et l’article 700 et les dépens ont été réservés.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] ont comparu représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 1.876,04 suivant décompte en date du 12 juin 2025.

Assignés par avenirs d’audience délivrés le 17 avril 2025 en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience du 13 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 14 mars 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024 pour un montant en principal de 2.151,49 euros à Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O].

C’est à tort que le commandement de payer a indiqué un délai de 6 semaines au lieu de 2 mois pour apurer la dette, en effet, le bail ayant pris pris effet au 04 août 2020 est donc soumis comme indiqué plus haut aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il convient en conséquence de vérifier si les causes du commandement ont été apurées dans le délai de 2 mois

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] produisent un décompte en date du 12 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 1.358,59 euros, mensualité de juin 2025 incluse et frais de procédure déduits.

Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O], qui n’ont pas comparu à l’audience, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.358,59 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le décompte versé aux débats démontre que le loyer courant est payé par prélèvement autour du 15 du mois, il convient en conséquence en l’espèce de considérer que le loyer courant qui doit être pris en compte est celui du mois de mai 2025 qui a été payé le 14 mai 2025 par Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] et donc avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, la dette locative ayant baissé depuis la date de l’assignation, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K], Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu les ordonnances avant dire droit en date des 4 décembre 2024 et 25 mars 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 04 août 2020 conclu entre Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] venant aux droits de Monsieur [X] [T] [K] d’une part et Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (appartement n°21) et un parking (n°64) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] à verser à Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 1.358,59 euros, selon décompte en date du 12 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 100 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] ;

* que Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] à verser à Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [L] [K] et Madame [E] [U] épouse [K] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente