TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04710

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUPN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[Y] [M]

C/

[E] [R]

[B] [I] épouse [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [R]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [I] épouse [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 28 octobre et 7 novembre 2022 et prenant effet au 4 novembre 2022, Monsieur [Y] [U] a donné, par l’intermédiaire de son mandataire Cabinet Citya Belvia [Localité 9], à bail à Monsieur [E] [R] un appartement à usage d’habitation (n°017) situé [Adresse 1] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 350 euros et une provision sur charges mensuelle de 26 euros.

Par acte distinct, signé électroniquement le 27 octobre 2022 prenant effet au 4 novembre 2022, Madame [B] [I] épouse [F] s’est portée caution solidaire des engagements pris par Monsieur [E] [R].

Le 4 septembre 2024, Monsieur [Y] [U] a fait signifier à Monsieur [E] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire, le 18 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice, Monsieur [Y] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F] le 10 décembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [R] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F] en sa qualité de cautionnaire, au paiement :

* de la somme de 1.738,07 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, condamnation à réactualiser au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en date du 4 septembre 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux, soit à la somme de 407,73 euros,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 7 mars 2025, Monsieur [Y] [U], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.237,65 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise, en précisant que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 10 décembre 2024, Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 28 octobre et 7 novembre 2022 prenant effet au 4 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 951,71 euros a été signifié le 4 septembre 2024 à Monsieur [E] [R] et le 18 septembre 2024 à Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [E] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 350 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [E] [R], devenu occupant sans droit ni titre sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [E] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [Y] [U] produit un décompte du 5 mars 2025 démontrant que Monsieur [E] [R] reste devoir la somme de 2.237,65 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Par ailleurs, il est justifié de l’acte de caution solidaire de Madame [B] [I] épouse [F] vis à vis des engagements pris par Monsieur [E] [R] au titre du contrat de bail et le commandement de payer lui a été dénoncé dans les 15 jours suivant le commandement de payer délivré au locataire de sorte qu’elle est également tenue solidairement des intérêts en application de l’article de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], es qualité de caution, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.237,65 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (4 septembre 2024) sur la somme de 951,71 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, Monsieur [E] [R], devenu occupant sans droit ni titre, et Madame [B] [I] épouse [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 403,73 euros, conformément à la demande du bailleur, avec indexation selon stipulations contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], es qualité de caution, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [U], Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 28 octobre et le 7 novembre 2022 prenant effet au 4 novembre 2022 entre Monsieur [Y] [U] et Monsieur [E] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°017) situé [Adresse 1] à [Localité 10] sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [U] de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Y] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], es-qualité de caution, à verser à Monsieur [Y] [U] à titre provisionnel la somme de 2.237,65 euros (décompte arrêté au 5 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 sur la somme de 951,71 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire, à payer à Monsieur [Y] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 403,73 euros, avec indexation selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire à verser à Monsieur [Y] [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [B] [I] épouse [F], caution solidaire aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,