TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00970 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T55L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[J] [D] [N]

C/

[L] [Z] [I] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e GONDER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [J] [D] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [Z] [I] [P], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 février 2021, M. [J] [N] a donné à bail à M. [H] [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking n°16, pour un loyer mensuel de 620 € et 50 € de provision sur charges.

Par avenant signé électroniquement à effet au 1er avril 2021, Mme [L] [Z] [I] [P] est devenu co-titulaire solidaire du bail.

Par courrier recommandé reçu le 28 juillet 2023 par le bailleur, M. [H] [X] [E] a demandé sa désolidarisation du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour un montant de 3.528,92 € en principal et de justifier de l’occupation du logement.

M. [J] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 03 février 2025, M. [J] [N] a ensuite fait assigner Mme [L] [Z] [I] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [Z] [I] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.224,37 € avec les intérêts de droit ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du coût de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 février 2025.

Appelée à l’audience du 05 mai 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 06 juin 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [J] [N], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.326,86 euros.Il précise que la locataire invoque un règlement réalisé en juin 2025 qui ne figure pas sur le décompte locatif et sollicite l’autorisation de produire en délibéré un décompte actualisé.

Mme [L] [Z] [I] [P] comparaît en personne et demande à apurer la dette par versements mensuels de 150 euros. Elle précise qu’elle ne sollicite pas son maintien dans les lieux et donc la suspension des effets de la clause résolutoire car elle part vivre chez sa mère dans le courant du mois de juillet 2025. Elle indique exercer un emploi d’agent de service en CDD, renouvelé régulièrement depuis quatre ans, qui lui procure un revenu de 1200 euros par mois environ. Elle précise avoir trois enfants à charge de 2 à 10 ans, et qu’elle perçoit une contribution à l’entretien et à l’éducation pour un seul des enfants à hauteur de 50 euros par

mois.

La Présidente a invité Mme [L] [Z] [I] [P] à communiquer sa nouvelle adresse au greffe à compter de son départ des lieux si celui-ci intervenait avant le prononcé de la décision.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, le conseil du bailleur a fait parvenir par mail du 10 juin 2025 un décompte locatif, accompagné d’un courrier indiquant que le règlement invoqué par la locataire pour le mois de juin 2025 n’avait pas été reçu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 février 2021 contient une clause résolutoire (« clause résolutoire » page 7) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler, a été signifié le 27 novembre 2024 pour la somme en principal de 3.528,92 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [J] [N] produit un décompte en délibéré autorisé démontrant que Mme [L] [Z] [I] [P] reste lui devoir la somme de 4.326,86 € à la date du 10 juin 2025, incluant le mois de juin 2025.

Mme [L] [Z] [I] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [J] [N] cette somme de 4.326,86 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [L] [Z] [I] [P] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, force est de constater que le décompte produit par le bailleur en délibéré autorisé le 10 juin 2025 ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant en juin 2025 tel qu’invoqué par la locataire lors de l’audience alors même que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi permettant à Mme [L] [Z] [I] [P] de se conformer aux dispositions susvisées.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [L] [Z] [I] [P] sera rejetée.

La suspension des effets de la clause résolutoire n’ a pas été sollicitée, la locataire déclarant vouloir quitter les lieux en juillet 2025. Elle ne pouvait en tout état de cause pas être ordonnée en ce que la condition de reprise du paiement du loyer courant n’est pas remplie.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 28 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [L] [Z] [I] [P] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [L] [Z] [I] [P] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Mme [L] [Z] [I] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [L] [Z] [I] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [L] [Z] [I] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [N], Mme [L] [Z] [I] [P] sera condamnée à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2021 entre M. [J] [N] et Mme [L] [Z] [I] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking n°16, sont réunies à la date du 28 janvier 2025;

CONSTATONS que Mme [L] [Z] [I] [P] n’a pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [Z] [I] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [Z] [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [L] [Z] [I] [P] à payer à M. [J] [N] à titre provisionnel la somme de 4.326,86 € (décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

DEBOUTONS Mme [L] [Z] [I] [P] de sa demande en délai de paiement;

CONDAMNONS Mme [L] [Z] [I] [P] à payer à M. [J] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [L] [Z] [I] [P] à payer à M. [J] [N] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [L] [Z] [I] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente