TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00965

N° Portalis DBX4-W-B7J-T54H

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 01 Août 2025

[J] [X]

[V] [O] [F] [X] [S]

C/

[C] [G]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 01/08/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 01 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [X],

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [O] [F] [X] [S],

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [G],

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 septembre 2018, prenant effet au 05 octobre 2018, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] ont donné à bail à Madame [C] [G] un appartement à usage d’habitation n°C05 et un emplacement de stationnement intérieur n°C102 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 721 euros et une provision sur charges mensuelle de 59 euros.

Le 26 mars 2024, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] ont fait signifier à Madame [C] [G] un congé pour vente prenant effet au 04 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 03 mars 2025, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] ont ensuite fait assigner Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir :

— le constat de la validité du congé,

— le constat de la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation et de l’occupation sans droit ni titre des lieux,

— l’expulsion de Madame [C] [G] et de tout occupant de son chef, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant égal au loyer et à la provision sur charge, soit 862 euros, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation. Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] s’opposent à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur leurs demandes, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] font valoir qu’ils ont délivré un congé valide le 26 mars 2024 et que Madame [C] [G] devait libérer les lieux pour le 04 octobre 2024, ce qu’elle n’a pas fait. Ils indiquent que Madame [C] [G] a connaissance de la nécessité de quitter les lieux depuis plus d’un an et qu’elle ne justifie pas de démarches récentes pour se reloger. Ils ajoutent que le dernier loyer de mai 2025 n’a pas été intégralement réglé, malgré un versement de 280 euros non pris en compte dans le dernier décompte. S’agissant de leur propre situation, ils n’allèguent d’aucun élément particulier.

Madame [C] [G] comparaît en personne et demande à pouvoir bénéficier de délais pour quitter les lieux.

Madame [C] [G] indique qu’elle a réalisé des recherches de logement et a demandé un logement social depuis qu’elle a eu connaissance du congé, mais qu’elle ne trouve pas d’hébergement adapté à sa situation de handicap. Elle explique qu’elle est limitée dans son secteur de recherche par le fait qu’elle a recruté des auxiliaires de vie et qu’elles ne sont pas véhiculées, qu’elle doit avoir au moins un T3 pour que les auxiliaires puissent dormir chez elle et qu’elle a besoin d’un appartement accessible en fauteuil roulant avec une douche à l’italienne. Elle ajoute qu’elle est actuellement en contrat d’apprentissage comme assistante sociale au conseil départemental jusqu’en juillet 2025, que ses ressources ne lui permettent pas d’avoir une priorisation au titre du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et qu’elle espère trouver un emploi, qui lui permettrait d’acheter un logement et de l’aménager à ses frais.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Le bail conclu le 07 septembre 2018, prenant effet au 05 octobre 2018 et d’une durée initiale de trois ans, devait être reconduit le 04 octobre 2024.

Toutefois, un congé a été délivré le 26 mars 2024 à Madame [C] [G], par acte d’huissier remis à personne, soit plus de 6 mois avant le terme du bail.

En l’absence de toute contestation du congé, il convient ainsi de valider le congé donné par Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X], prenant effet au 04 octobre 2024.

En l’absence de reconduction du bail du fait du congé, Madame [C] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 04 octobre 2024.

II. SUR L’EXPULSION ET LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, Madame [C] [G] n’a pas quitté les lieux à la date de résiliation du bail. Toutefois, les bailleurs ne démontrent pas en quoi elle est de mauvaise foi dans son occupation des lieux, et ce alors qu’elle a continué de payer les loyers, a été en contact avec eux pour solliciter une extension du délai pour quitter les lieux et a justifié de son accompagnement social et de démarches infructueuses pour se reloger. Aussi, il convient de lui laisser le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux volontairement avant expulsion, dont rien ne justifie la suppression.

S’agissant de l’octroi d’un délai supplémentaire, Madame [C] [G] précise qu’elle a demandé un logement social dès juillet 2024 et qu’elle a visité plusieurs appartements, lesquels n’étaient pas adaptés à son handicap ou ne lui ont pas été loués. Elle a justifié à l’audience d’un récapitulatif des démarches entreprises, lesquelles sont corroborés par les courriels de son assistante sociale aux bailleurs, et de copies de courriers envoyés à des responsables politiques pour alerter sur sa situation. Il apparaît en effet qu’elle est en situation de handicap et ne peut se reloger aisément, dans la mesure où elle a besoin d’un logement accessible et adapté à un fauteuil roulant, avec une douche italienne notamment, desservi par les transports en commun et comportant au moins trois pièces. Si ce type de biens existe sur le marché, sa situation professionnelle précaire l’empêche d’accéder au parc privé, étant noté que son contrat d’apprentissage prend fin en juillet 2025, et aucun logement adapté ne lui a été proposé dans le parc social. Il est ainsi établi qu’en dépit d’une attitude proactive, Madame [C] [G] ne peut se reloger dans des conditions normales, principalement du fait de son handicap.

Aussi, il convient de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour fixer ce délai, il convient de prendre en compte le fait que Madame [C] [G] continue d’occuper les lieux paisiblement et en payant le loyer de façon mensuelle, se montrant ainsi respectueuse des obligations incombant à tout locataire ou occupant des lieux. En outre, Madame [C] [G] est en situation de handicap et fait part d’une situation professionnelle délicate, puisque son contrat d’apprentissage prend fin en juillet 2025. De ce fait, ses démarches de relogement sont nécessairement longues et complexes.

S’agissant de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X], propriétaires particuliers, ils ne justifient pas de leur situation financière actuelle ni d’une urgence particulière à vendre le logement. Ils ne justifient pas non plus que les démarches de vente, qui peuvent débuter même lorsque le logement est occupé, soient obérées par l’occupation des lieux.

Aussi, tenant compte du délai de ces éléments, du délai supplémentaire de huit mois dont Madame [C] [G] a déjà bénéficié dans les faits et du délai nécessaire pour qu’elle puisse se reloger, il convient de lui accorder sept mois de délai supplémentaire pour quitter les lieux et de dire qu’elle devra avoir quitté les lieux d’ici le 1er mars 2026.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C] [G] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Madame [C] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 04 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en ce compris l’indexation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X], Madame [C] [G] sera condamnée à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le congé donné par Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] à Madame [C] [G] le 26 mars 2024, concernant le bail conclu le 07 septembre 2018 pour l’appartement à usage d’habitation n°C05 et l’emplacement de stationnement intérieur n°C102 situés [Adresse 3], a pris effet au 04 octobre 2024 ;

DISONS que Madame [C] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 04 octobre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] à Madame [C] [G] de leur demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

ACCORDONS à Madame [C] [G] un délai supplémentaire de sept mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés, avant le 1er mars 2026 ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] à payer à Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle provisoire à compter du 04 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] à verser à Monsieur [J] [X] et Madame [V] [S] épouse [X] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,