Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 21 novembre 2025, n° 25/02503

TJ Toulouse 21 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux.
Rejeté
Rétablissement personnel sans liquidation judiciaire
La cour a jugé que les effets de la clause résolutoire étaient suspendus en raison de la décision de rétablissement personnel, empêchant ainsi l'expulsion.
Autre
Reconnaissance des arriérés de loyer
La cour a noté la reconnaissance des arriérés, mais a suspendu l'exécution de la demande en raison de la décision de rétablissement personnel.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, conformément aux termes du bail.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a estimé que la demanderesse avait engagé des frais justifiés dans le cadre de la procédure, lui accordant une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 21 nov. 2025, n° 25/02503
Numéro(s) :	25/02503
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas LARRAT
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02503 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULL5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[Z] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à M^e LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 21 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Z] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mars 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à

M. [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 381,40 € et 77,59 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 janvier 2025 pour un montant de 935,06 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [Z] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de constater la mauvaise foi de M. [Z] [F] et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de le condamner en tant que de besoin à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.718,93 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er avril 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, précise que le défendeur a bénéficié d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de haute Garonne en date du 29 août 2025 imposant l’effacement de sa créance locative mais que cette décision n’est pas encore définitive. Elle précise que l’intégralité de la dette locative est concernée et qu’il n’y a pas de nouveaux loyers impayés. Elle demande ainsi la suspension de la clause résolutoire pendant le délai prévu par la loi du 06 juillet 1989. Elle maintient ses demandes au titre des mesures accessoires.

M. [Z] [F] comparaît en personne et reconnait les arriérés de loyer. Il confirme les informations produites par la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a été autorisée à produire en délibéré et avant le 3 novembre 2025 la confirmation du caractère définitif de la décision de la commission de surendettement . Par couriel en date du 14 octobre 2025 le bailleur , par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué que le délai de recours de 30 jours a expiré et qu’il n’a, à ce jour, pas eu connaissance de l’existence d’une contestation.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 09 janvier 2025 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [Z] [F], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article

L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mars 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 janvier 2025 pour la somme en principal de 935,06 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2025, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 26 juin 2025. La résiliation du bail est donc acquise.

II. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Compte tenu du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers à M. [Z] [F] et à ses créanciers, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir du 29 août 2025, ou dans le cas d’une contestation formée par l’un des créanciers, jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Si M. [Z] [F] s’acquitte du paiement de ses loyers et de ses charges conformément au contrat de location pendant ces deux ans, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants pendant le délai de deux ans, la clause résolutoire reprendra ses effets et M. [Z] [F] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Z] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [Z] [F] sera condamné à lui payer une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [Z] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mars 2025;

CONSTATONS que M. [Z] [F] a repris le paiement du loyer et des charges et bénéficie d’une décision de rétablissement personnel entrant en application à compter du

29 août 2025 ;

DISONS que, pendant le délai de deux ans, soit jusqu’au 29 août 2027 ou si une contestation devait être formée par l’un des créanciers jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si M. [Z] [F] s’acquitte régulièrement du montant du loyer et des charges courants, conformément au contrat de location ;

DISONS qu’ à défaut, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse , et en ce cas :

— Constatons la résiliation de plein droit du bail au 25 mars 2025,

— Disons qu’à défaut pour M. [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, LA SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamnons M. [Z] [F] à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNONS M. [Z] [F] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente