MINUTE N°

N° RG 25/00575 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCOD

Madame [U], [H] [C]

C/

Madame [F] [T] épouse [B]

Madame [G] [T]

Madame [A] [T] veuve [N]

Monsieur [O] [K] [X] [D] [N]

Monsieur [Y] [D] [M] [L]

Monsieur [I] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 14]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Madame [U], [H] [C], née le 18 février 1972 à [Localité 16] (Yvelines – 78) – demeurant [Adresse 10], [Adresse 6]

Comparante en personne, assistée de Maître Pierre CHENUT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [T] épouse [B] – demeurant [Adresse 11]

Non comparante, représentée Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [T] – demeurant [Adresse 11]

Non comparante, représentée Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [T] veuve [N] – demeurant [Adresse 8]

Non comparant, représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [K] [X] [D] [N] – demeurant [Adresse 13]

Non comparant, représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [D] [M] [L] – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [L] – demeurant [Adresse 12]

Non comparant, représenté par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie certifiée conforme à : Maître Pierre CHENUT

Maître Amandine JOUANIN

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [C] est locataire d’un appartement sis au 2ème étage gauche d’un immeuble [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 18] composé de deux pièces principales, uniquement accessible par le [Adresse 10], l’entrée par le [Adresse 7] ayant été condamnée. Le bail a été signé le 18 avril 2017.

Selon arrêté de péril en date du 14 mars 2019 n° 2019/JUR.63, pris notamment au vu du rapport d’expertise de Madame [W] [S], la Mairie de [Localité 18], considérant qu’il existait un péril grave avéré et imminent prenait des mesures concernant :

— Les numéros [Adresse 3] et [Adresse 5], avec interdiction d’occuper les lieux,

— La boutique du rez-de-chaussée Petit Bateau sur les numéros [Adresse 4] et [Adresse 7] avec interdiction d’ouvrir au Public,

— Les caves des numéros [Adresse 7] et [Adresse 9] avec interdiction d’accéder autre que pour exécuter les travaux.

Aux termes de cet arrêté de péril, la Mairie prescrivait des travaux à réaliser en urgence sur les immeubles des [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 7] et [Adresse 9].

Plus précisément, concernant l’immeuble du [Adresse 7], selon les articles 3 et 5 de l’arrêté de péril susvisé, l’accès aux caves de l’immeuble était interdit ainsi que celui à la boutique Petit Bateau situé au rez-de-chaussée, également interdite d’ouverture au Public. Des mesures urgentes étaient prescrites consistant notamment à l’étaiement de l’escalier sur cour de l’immeuble, des planchers bas sur cave du local commercial et la création d’un périmètre de sécurité au droit de l’escalier sur cour côté [Adresse 10] afin d’empêcher l’accès aux caves, outre un audit sur la structure de l’immeuble.

Selon arrêté n° 2023.PU/03 en date du 29 novembre 2023, au vu du rapport technique établi par la société ITEXA, concluant à un danger imminent pour la sécurité des personnes et la stabilité du bâtiment sis [Adresse 7] du fait de l’effondrement partiel de la voute de la cave, l’instabilité du mur d’échiffre de la cave, l’instabilité du plancher bas du rez-de-chaussée dans l’arrière-boutique du commerce, l’altération des joints de maçonnerie déséquilibrant la voute suite à la rupture des canalisations d’eau, l’état de ruine du bracon métallique de l’escalier permettant de bloquer le mur d’échiffre et l’état des ruines des poutres métalliques du palier de l’escalier desservant les étages, la Mairie de [Localité 18] interdisait notamment, à titre conservatoire, l’accès à l’immeuble et à la cave du [Adresse 7] et son occupation tant que les travaux préconisés à titre conservatoire n’étaient pas réalisés. Elle ordonnait, en conséquence, l’évacuation temporaire de l’immeuble sis [Adresse 7], en interdisait l’accès à compter de la date de prise d’effet de l’arrêté jusqu’à la date de réalisation des études et travaux préconisés.

Les locataires du [Adresse 7], dont Madame [U] [C], ont été évacués et n’ont pas occupés leurs logements du 29 novembre 2023 au 9 janvier 2024. Durant cette période, les loyers n’ont pas été payés par Madame [U] [C].

Selon arrêté n° 2024/JUR.01 en date du 4 janvier 2024, la Mairie de [Localité 18] levait l’interdiction temporaire d’occupation d locaux à usage d’habitation et du commerce sis au [Adresse 7]. Selon arrêté en date du 10 février 2025, l’arrêté de mise en sécurité était levé en tous ses points.

Selon lettre en date du 14 juin 2024 adressée par l’intermédiaire de son avocat à l’indivision [T]-[N]-[B]-[L], à la société FONCIA MANSART et à la société FONCIA VAL DE SEINE, Madame [C] se plaignait de ne pas avoir été informée de l’arrêté de péril en date du 14 mars 2019, de la lenteur de la société FONCIA à la reloger et précisait que, si elle avait été rendue destinataire de l’arrêté levant l’interdiction temporaire d’habiter pris le 29 novembre 2023, elle n’avait pas été rendue destinataire de la mainlevée dudit arrêté.

Estimant qu’elle n’aurait pas dû régler le montant des loyers depuis le 14 mars 2019, elle mentionnait son intention de suspendre tout règlement à compter du 1er juillet 2024 et mettait en demeure le Bailleur de lui rembourser, sous huit jours, les loyers indument perçus à compter du mois de mars 2019 jusqu’au mois de juin 2024, représentant une somme de 51.978,12 euros sous peine de poursuites judiciaires.

Selon lettre officielle en date du 4 juillet 2024, l’avocat de la société FONCIA MANSART SAINT-GERMAIN, précisant intervenir en qualité de mandataire de l’indivision Bailleresse, rappelait que l’arrêté du 14 mars 2019 ne concernait pas les logements du [Adresse 7], mais seulement les caves qui ne faisaient pas partie de l’assiette du bail de Madame [U] [C], que le nécessaire avait été fait à la suite de l’arrêté du 29 novembre 2023 pour reloger les habitants et exécuter les travaux en urgence ce qui avait permis la levée de l’interdiction d’occuper selon arrêté en date du 4 janvier 2024 notifié par la Mairie de [Localité 18] le 5 janvier 2024. Elle opposait, en conséquence, une fin de non-recevoir aux doléances de Madame [U] [C].

Puis, selon exploit introductif d’instance en date des 24 juillet 2024, Madame [U] [C] faisait notifier à l’indivision [T]-[N]-[B]-[L] ainsi qu’à la société FONCIA VAL DE SEINE et à la société FONCIA MANSART une assignation à comparaitre devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, pour l’audience du 6 février 2025, sollicitant notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

« – Ordonner la suspension des loyers dus par Madame [C] jusqu’à ce que l’arrêté de péril de 2019 et l’arrêté de mise en sécurité de 2023 aient fait l’objet d’une mainlevée,

— Condamner l’indivision [T]-[N]-[B] à rembourser la somme de 52.976,40 euros à Madame [U] [C], au titre des loyers indûment perçus du mois de mars 2019 à juin 2024 inclus, somme à parfaire au jour du jugement pour tenir compte des loyers qui seront versés entre la délivrance de la présente assignation et la date de la décision,

— Condamner in solidum l’indivision [T]-[N]-[B], la société VAL DE SEINE et la société FONCIA MANSART à payer la somme de 5.000 euros à Madame [U] [C] en indemnisation du préjudice de jouissance subi,

— Condamner in solidum l’indivision [T]-[N]-[B], la société VAL DE SEINE et la société FONCIA MANSART à payer la somme de 10.000 euros à Madame [U] [C] au titre du préjudice moral subi,

— Condamner l’indivision [T]-[N]-[B], la société VAL DE SEINE et la société FONCIA MANSART à payer la somme de 3.000 euros à Madame [U] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens

— Appliquer l’intérêt au taux légal aux condamnations qui seront prononcées à compter de la délivrance des mises en demeure aux parties défenderesses ».

Selon exploit introductif d’instance en date des 25 avril, 28 avril, 30 avril et 5 mai 2025, Madame [U] [C] faisait notifier à Madame [F] [B] née [T], Madame [G] [T], Monsieur [I] [L], Monsieur [Y] [L], Madame [A] [N] née [T], et Monsieur [O] [N] une assignation à comparaître devant le Tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, à l’audience du 19 juin 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

« – Prononcer la jonction de la présente procédure avec la procédure pendante sous le numéro 24/511,

— Recevoir Madame [U] [C] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum Madame [F] [B], née [T], Madame [G] [T], Monsieur [I] [L], Monsieur [Y] [L], Madame [A] [N] née [T], et Monsieur [O] [N] à payer à Madame [U] [C] les sommes de :

· 60.339,82 euros, au titre des loyers indûment perçus entre les mois de mars 2019 et avril 2025 ;

· 5.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi,

· 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,

· 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens

— Appliquer l’intérêt au taux légal aux condamnations qui seront prononcées à compter de la délivrance des mises en demeure aux parties défenderesses ».

A l’audience du 6 février 2025, à la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 juin 2025. A cette audience :

— Madame [U] [C] comparaissait assistée de son avocat, soutenant oralement les termes de son exploit introductif d’instance et de ses conclusions déposées à l’audience, actualisant sa demande à la somme de 60.339,82 euros.

— Les coindivisaires propriétaires du [Adresse 7], soit les consorts [T]-[N]-[L]-[B] étaient représentés par leur avocat qui soutenait oralement ses conclusions déposées à l’audience. Ils exposaient notamment que l’assignation délivrée les 25, 28, 30 avril et 5 mai 2025 étaient irrégulières pour n’avoir pas été délivrées avec la dénonciation de la procédure précédente et que la demande en restitution de l’indu était, en partie, prescrite.

Au fond, ils exposaient que l’arrêté de péril en date du 14 mars 2019 ne concernait pas tout l’immeuble du [Adresse 7], mais seulement ses caves et son escalier d’accès ainsi que le local commercial, parties privatives données à bail à la société « Petit Bateau » dont l’entrée se fait par le [Adresse 5], très délabré.

Ils rappelaient que les caves visées par l’arrêté de péril du 14 mars 2019 et l’escalier la desservant ne faisaient pas partie de l’assiette du bail consenti à Madame [U] [C] de sorte que cette dernière ne pouvait soutenir avoir été affectée par cet arrêté de péril pas plus qu’elle ne pouvait soutenir que l’arrête de péril du 14 mars 2019 porterait sur des parties communes de l’immeuble. Ils précisaient encore que l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023 était sans lien avec l’arrêté de péril du 14 mars 2019, que les désordres avaient été identifiés et réparés en urgence permettant ainsi la levée de l’arrêté de mise en sécurité dès le 4 janvier 2024 de sorte que les locataires avaient pu regagner leurs logements. Ils précisaient que les loyers n’avaient pas été appelés pour la période du 27 novembre 2023 au 10 janvier 2024. Concernant la demande en restitution de l’indu, ils indiquent qu’aucune interdiction d’occuper les logements n’avait été ordonnée au titre de l’arrêté du 14 mars 2019, qu’aucun trouble de jouissance n’était démontré, pas plus que le préjudice moral sollicité. Ils sollicitaient en conséquence, à titre principal de voir déclarer irrégulière l’assignation en date du 28 avril 2025 ; à titre subsidiaire, de voir prescrites une partie des demandes de Madame [U] [C] et qu’elle soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitaient les plus larges délais pour s’exécuter d’une éventuelle condamnation. En toute état de cause, ils demandaient la condamnation de Madame [U] [C] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2025 a été mise en délibéré au 28 août 2025 prorogé au 2 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA JONCTION

La procédure précédemment engagée par Madame [U] [C] enregistrée sous le numéro 24/00511 ayant été déclarée nulle par le Tribunal, aucune jonction ne sera ordonnée.

II – SUR LA RECEVABILITE :

— Les consorts [T]-[N]-[B]-[L] soutiennent que l’acte introductif d’instance qui leur a été délivré les 25 avril, 28 avril 2025, 30 avril 2025 et 5 mai 2025 serait irrégulier pour ne pas avoir dénoncé la procédure antérieure, objet de la jonction sollicitée par la demanderesse.

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile l’assignation contient, notamment à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit et la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée.

Selon l’article 114 du même code, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, les faits et la genèse de la procédure sont précisément exposés dans l’assignation susvisée et les pièces produites à l’appui, identiques dans les deux procédures, ont été régulièrement communiquées.

Dès lors, les consorts [T]-[N]-[L]-[B] ont disposé de toutes les explications utiles pour comprendre l’objet et les moyens de la demande de Madame [U] [C].

En outre, il se déduit des conclusions soutenues oralement par les consorts [T]-[N]-[L]-[B] qu’ils ont disposé de tous les éléments utiles à l’organisation de leur défense, de sorte qu’aucun grief ne pourrait être retenu.

La demande de voir déclarer irrégulière les assignations en date des 25 avril, 28 avril 2025, 30 avril 2025 et 5 mai 2025, sera donc rejetée.

— Le litige concerne une demande en restitution de loyers et charges qui auraient été indûment perçus par le Bailleur au regard d’un logement sis à [Adresse 19].

Madame [U] [C] a mis en cause tous les coindivisaires, propriétaire de l’immeuble.

Le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-En-Laye est donc matériellement et territorialement compétent.

L’action de Madame [U] [C] sera donc déclarée recevable.

III – SUR LA PRESCRIPTION :

Selon les dispositions de l’article 7-1 de la Loi n°2014-366 de la Loi dite Loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, soit le lendemain du jour de sa publication : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

En l’espèce, selon contrat de bail en date du 18 avril 2014 le bail consenti à Madame [U] [C]. Il est donc soumis aux dispositions de la Loi susvisée et, en conséquence, à la prescription triennale.

Madame [U] [C] sera donc déclarée recevable en sa demande de répétition des loyers pour les loyers échus postérieurement au 5 mai 2022.

IV – SUR LA DEMANDE EN SUSPENSION DES LOYERS ET EN REPETITION DE L’INDU :

— Madame [U] [C] expose que plusieurs arrêtés de péril imminent et de mise en sécurité ont été pris sur l’immeuble où elle réside sis [Adresse 7], soit : un arrêté de péril pris le 14 mars 2019 levé le 10 février 2025 et un arrêté de mise en sécurité pris le 29 novembre 2023 levé par arrêté du 10 avril 2025, lesdits arrêtés ayant ordonné la réalisation de travaux conservatoires sur les parties communes de l’immeuble.

Elle reproche à l’indivision Bailleresse de ne pas l’avoir informée de l’arrêté de péril du 14 mars 2019, d’avoir mis six ans pour effectuer ces travaux et soutient que pendant ces six années, les coindivisaires n’auraient pas dû appeler ni percevoir les loyers, par application des articles L521-2 alinéa 3 et 5 du code de la construction et de l’habitation dont l’application serait automatique et de l’article L521-4 de ce même code dans leur version en vigueur lors de la prise de chaque arrêté.

Elle soutient encore que l’existence d’un arrêté de péril prescrivant la réalisation de travaux sur parties communes implique la suspension des loyers pour la totalité des lots, même privatifs comprenant une quote-part dans lesdites parties communes

Elle précise être locataire du lot n°2 et participer au titre de ses charges locatives à l’entretien des parties communes de l’immeuble, ces dernières étant appelées selon une répartition par tantièmes. Qu’en conséquence, du fait du règlement des charges sur parties communes, elle n’aurait pas dû régler le montant des loyers et charges entre le mois de mars 2019 et le mois d’avril 2025. Elle sollicite, en conséquence la somme de 62.609,58 euros en répétition de l’indu.

— En réplique, les consorts [T]-[N]-[B]-[L], rappellent que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété, qu’il est composé d’un sous-sol (cave comprenant deux parties), d’un rez-de-chaussée commercial, de 3 étages d’habitation et d’un 4ème étage avec grenier et logement.

Ils précisent encore que le locataire du local commercial « Petit Bateau » a choisi de fermer son local par le [Adresse 7], au seul bénéfice d’un accès par le [Adresse 5].

Ils expliquent que le 22 février 2019 au soir, un dégât des eaux est survenu dans la [Adresse 17] en raison d’une défaillance des réseaux communaux, et a concerné sept immeubles situés du [Adresse 2] ; que le 14 mars 2019, un arrêté de péril a été pris par la Mairie de [Localité 18] sur les immeubles sis au [Adresse 3] et [Adresse 5]. Que la structure de l’immeuble du [Adresse 7] n’a pas subi de désordres à la suite de ce dégât des eaux, et que seul le local commercial « Petit Bateau » a été visé par l’arrêté du 19 mars 2019 en raison du fait que son accès se faisait par le [Adresse 5] ainsi que les caves situées juste au-dessous dudit local commercial, caves qui faisaient partie de l’assiette de son bail.

Ils soutiennent avoir fait effectuer tous les travaux à leur charge avec célérité sans impact pour les locataires du [Adresse 7].

Les consorts [T]-[N]-[B]-[L] exposent encore que le 27 novembre 2023, des infiltrations d’eau en provenance du local commercial « Petit Bateau », a été découverte et que par mesure de précaution, un arrêté de mise en sécurité a été pris sur le [Adresse 7], ordonnant l’évacuation temporaire de ses habitants le temps que les investigations soient menées pour s’assurer que cette infiltration ne mettait pas en péril l’immeuble. Ils soutiennent avoir immédiatement fait le nécessaire pour reloger en urgence les locataires et identifier l’origine de la fuite qui se trouvait dans le local privatif « Petit Bateau » qui avait omis de couper son arrivée d’eau privative. Ils précisent n’avoir appelé aucun loyer jusqu’au 11 janvier 2024, date à laquelle les locataires ont réintégré leurs logements, à la suite de la levée de l’arrêté de mise en sécurité en date du 4 janvier 2024.

Ils soutiennent encore que les travaux, objets de l’arrêté de péril du 14 mars 2029 ont été terminés au printemps 2023 cependant que tous les travaux ordonnés par l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023 ont été achevés fin 2024 après avoir été reportés à cause de l’organisation des jeux olympiques.

Ils précisent que les deux arrêtés en date du 14 mars 2029 et du 29 novembre 2023 ont été définitivement levés, en tous leurs points, les 7 février et 10 avril 2025.

Ils rappellent encore qu’au titre de son bail, Madame [U] [C] ne dispose d’aucun droit de jouissance sur la cave concernée par l’arrêté de péril du 14 mars 2019, comprise dans l’assiette du local commercial « Petit Bateau » et que cet arrêté de péril n’a jamais interdit la jouissance des logements de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

Ils exposent encore que l’immeuble n’étant pas soumis au statut de la copropriété, qu’il n’existe donc aucune partie commune et qu’au surplus, la cave donnée à bail à la société « Petit Bateau » constitue une partie privative et en aucun cas une partie commune ; qu’aucune charge n’est donc réglée par Madame [U] [C] au titre des parties communes, les charges facturées à cette dernière l’étant sur la base de la surface de l’appartement et non sur des tantièmes de copropriété.

Ils précisent enfin que l’arrêté de péril du 14 mars 2019 et l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023 n’ont aucun lien entre eux et que l’arrêté du 14 mars 2019 n’interdit pas l’occupation des logements de l’immeuble du [Adresse 7].

Les consorts [T]-[N]-[B]-[L] sollicitent en conséquence que Madame [U] [C] soit déboutée de sa demande de restitution de loyers.

*

Selon les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 1er janvier 2021 applicable à l’arrêté de péril du 14 mars 2019: « (…). Pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Dans le cas où des locaux ont fait l’objet d’une mise en demeure prononcée en application de l’article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d’une déclaration d’insalubrité prise en application de l’article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.

Selon les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024 applicable à l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023: « I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L.184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.

— Sur l’arrêté de péril du 14 mars 2019 : cet arrêté de péril pris par la Mairie de [Localité 18], produit aux débats, a été décidé sur la base du rapport d’expertise judiciaire de Madame [W] [S] déposé le 13 mars 2019, dont la mission était d’évaluer les immeubles sis [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 18]. Il résulte des conclusions expertales de cette dernière reprises dans l’arrêté de péril susvisé, qu’il existait un péril grave avéré et imminent pour les immeubles sis aux n° [Adresse 3] et [Adresse 5] ; pour la boutique « Petit Bateau » située au rez-de-chaussée sur les numéros [Adresse 4] et [Adresse 7] ainsi que sur les caves des numéros [Adresse 7] et [Adresse 9].

Ainsi, concernant précisément le [Adresse 7], l’article 3 de cet arrêté de péril met en demeure les propriétaires du [Adresse 7] de prendre les mesures suivantes

1/ Mesures urgentes à réaliser à compter de la notification du présent arrêté : Interdire l’accès aux caves de l’immeuble ;

2/ Mesures urgentes à réaliser sous 48H00 à compter de la notification du présent arrêté : Procéder à l’étaiement de l’escalier sur cour de l’immeuble, côté [Adresse 10] ; Procéder à l’étaiement des planchers bas sur cave du local commercial ; Créer un périmètre de sécurité au droit de l’escalier sur cour côté [Adresse 10] dans le but d’empêcher l’accès aux caves ;

3/ Mesures urgentes à réaliser sous 5 jours ouvrés à compter de la notification du présent arrêté : Donner un ordre de service pour un audit complet de l’immeuble à un architecte qui assurera la maîtrise d’œuvre en s’entourant d’un bureau d’étude et bureau de contrôle pour la mission L (facultatif mais recommandé), l’arrêté fixant également les études à réaliser au terme de cet audit.

L’article 5 de l’arrêté dé péril du 14 mars 2019 emportait obligation d’évacuation temporaire des immeubles suivants :

— [Adresse 3] et [Adresse 5] : interdiction d’accéder à l’ensemble des parties privatives et communes, d’occuper les locaux à usage d’habitation et d’occuper ou d’ouvrir au public le local commercial ;

— [Adresse 7] : interdiction d’accéder aux caves de l’immeuble, d’occuper et d’ouvrir au public le local à usage commercial en rez-de-chaussée de l’immeuble

— [Adresse 9] : interdiction d’accéder aux caves de l’immeuble.

Ainsi, concernant le [Adresse 7], l’arrêté de péril ne prononce aucune interdiction d’occuper les logements d’habitation, l’interdiction étant limité aux caves de l’immeuble et au local commercial du rez-de-chaussée (Petit Bateau). Le logement d’habitation de Madame [U] [C] n’était donc pas concerné par l’arrêté de péril du 14 mars 2019, celle-ci pouvant librement accéder à son logement.

Il sera surabondamment précisé que si la Mairie de [Localité 18] a enjoint aux propriétaires du [Adresse 7], de procéder sous 48H00 à l’étaiement de l’escalier côté cour du [Adresse 10], il n’est pas démontré par Madame [U] [C] que cet escalier serait l’escalier menant aux étages. Sur ce point, les consorts [T]-[N]-[L]-[B] soutiennent que l’arrêté de péril visait l’escalier menant aux caves, dont seul le local commercial avait la jouissance et non de celui desservant les étages.

De fait, si l’escalier menant aux logements avait été visé par l’arrête de péril du 14 mars 2019 les locataires n’auraient pu accéder à leurs logements et la Mairie aurait donc ordonné l’interdiction d’occuper lesdits logements, ce qu’elle n’a pas fait, interdisant uniquement l’accès et l’occupation des caves et du local commercial du rez-de-chaussée.

Par ailleurs, Madame [U] [C] prétend encore que l’existence d’un arrêté de péril prescrivant la réalisation de travaux sur les parties communes de l’immeuble impliquerait automatiquement la suspension des loyers pour la totalité des lots, même privatifs comprenant une quote-part dans ces parties communes. Elle soutient avoir réglé des charges de copropriété au regard de tantièmes de parties communes, de sorte que l’indivision Bailleresse n’aurait pas été en droit d’appeler les loyers à la suite de l’arrêté du 14 mars 2019.

Or, il résulte du contrat de bail consenti à Madame [U] [C], produit aux débats, que l’assiette de son bail porte sur un appartement de 2 pièces sis au 2ème étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 7], l’entrée de l’immeuble se faisant par le [Adresse 10], mais ne comprend pas la jouissance d’une cave.

De surcroît, le Bailleur produit le contrat de renouvellement de bail commercial consenti à la SAS SOCIETE NOUVELLE MAILLE SOUPLE (Petit Bateau) le 11 mars 2016 à effet au 1er avril 2014, mentionnant expressément que l’assiette du bail portait sur une boutique au rez-de-chaussée sur rue, avec arrière-boutique et deux caves, les locaux formant une seule entité avec la boutique mitoyenne sis [Adresse 5] à [Localité 18].

Force est donc de constater que les caves en sous-sol ne sont pas des parties communes mais des parties privatives dont la jouissance était exclusivement attribuée au local commercial du rez-de-chaussée (Petit Bateau).

Madame [U] [C] ne peut pas non plus soutenir que ces caves seraient des parties communes au motif qu’elle aurait payé des charges de copropriété réparties par tantièmes.

D’une part, l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété et d’autre part, les avis d’échéance versées aux débats ne font nullement état d’une répartition des charges par tantièmes.

En conséquence, Madame [U] [C] dont le logement n’était pas interdit à l’occupation, qui n’avait pas la jouissance des caves et ne payait aucune charge sur celles-ci, ne peut soutenir que l’arrêté du 14 avril 2019 lui aurait été applicable.

Il en résulte que les consorts [T]-[N]-[L]-[B] n’avaient aucune obligation légale d’informer personnellement Madame [U] [C], de l’arrête de péril pris par la Mairie de [Localité 18] le 14 avril 2019 et n’avaient pas davantage l’obligation de suspendre le paiement des loyers à la suite de l’arrêté de péril du 14 mars 2019.

En conséquence, Madame [U] [C] sera déboutée de sa demande en répétition de l’indu au titre de l’arrêté de péril pris le 14 mars 2019.

— Sur l’arrêté de mise en sécurité en date du 29 novembre 2023 : la Mairie de [Localité 18] a estimé nécessaire, au vu de l’effondrement partiel de la voute de la cave, de l’instabilité du mur d’échiffre dans la cave, de l’instabilité du plancher bas du rez-de-chaussée dans l’arrière-boutique du commerce, de l’altération des joints de maçonnerie déséquilibrant la voute suite à la rupture des canalisations d’eau et l’état de ruine du bracon métallique de l’escalier permettant de bloquer le mur d’échiffre et de l’état de ruine des poutres métalliques du palier de service desservant les étages, constitutifs d’un risque d’effondrement des escaliers, du plancher bas du rez-de-chaussée au droit de la cave et d’une nouvelle inondation au [Adresse 5], de mettre en demeure les propriétaires du [Adresse 7], d’engager immédiatement des mesures conservatoires consistant à interdire l’accès à l’immeuble et à la cave du [Adresse 7], à procéder à l’étaiement de la partie de la voute instable qui n’est pas effondrée selon certaines préconisations, à établir une note méthodologique d’intervention validée par l’entreprise et le maître-d 'œuvre de l’étaiement, procéder à l’étaiement du palier du rez-de-chaussée à titre conservatoire dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise, et de vérifier et traiter la fuite d’eau ayant généré le sinistre (après mise en sécurité de la cave et du sol de la réserve).

L’arrêté de mise en sécurité ordonnait également des travaux à effectuer à court terme, d’autres à réaliser dans un délai de trois mois et d’autres encore à réaliser à moyen terme, sous un délai de 6 mois.

L’article 2 dudit arrêté emportait l’obligation d’évacuation temporaire pour l’ensemble des locaux à usage d’habitation et commercial de l’immeuble sis [Adresse 7] et l’interdiction d’accéder aux parties privatives et communes de l’immeuble dont l’accès se fait par le [Adresse 10] était également interdit. Cet arrêté précisait également que dès que les mesures conservatoires seraient mises en œuvre, les occupants réintégreraient leurs logements.

Il est précisé qu’il résulte du rapport d’intervention de la société JD REALISATIONS en date du 13 décembre 2023, produit aux débats, que ce sinistre provient d’une fuite d’eau dans le local commercial privatif du rez-de-chaussée (Petit Bateau) et n’est donc pas le résultat d’un défaut d’entretien de l’indivisions Bailleresse.

Les travaux prescrits par la Mairie de [Localité 18] ont été exécutés par les consorts [T]-[N]-[L]-[B], ce qui a permis à cette dernière de faire lever l’interdiction temporaire d’occupation pris sur les logements selon un arrêté en date du 4 janvier 2024, produit aux débats.

Les locataires ont donc pu réintégrer leurs logements à compter de cette date, l’indivision Bailleresse leur laissant un délai supplémentaire pour ce faire au 11 janvier 2024, comme en attestent les documents versés aux débats.

Les consorts [T]-[N]-[B]-[L] justifient avoir suspendu le paiement des loyers du 29 septembre 2023 au 10 janvier 2024. Quant à leur obligation de relogement, ils justifient par les documents produits aux débats avoir relogé, à leurs frais, Madame [U] [C] à l’hôtel IBIS de [Localité 18].

En conséquence, les consorts [T]-[N]-[B]-[L] ont respecté leurs obligations légales de relogement et de suspension des loyers pendant la période du 29 novembre 2023 au 10 janvier 2024 comme ils justifient avoir procédé aux travaux prescrits afin de mettre un terme aux désordres et permettre ainsi la levée de l’interdiction temporaire d’occupation dès le 4 janvier 2024.

A titre surabondant, il sera précisé que Madame [U] [C] ne justifie d’aucun lien qui permettrait de relier l’arrêté du 14 mars 2019 et celui du 29 novembre 2023 et que le courriel adressé le 20 décembre 2024 par la Direction de l’urbanisme et de l’Aménagement de la Ville de [Localité 18] à la société FONCIA MANSART ne concerne pas les mesures conservatoires prescrites par l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023 puisque la Mairie de [Localité 18] avait déjà ordonné la levée de l’interdiction temporaire d’occuper les logements depuis le 4 janvier 2024.

En conséquence, Madame [U] [C] sera déboutée de sa demande en répétition de l’indu au titre de l’arrêté de mise en sécurité en date du 29 novembre 2023.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Madame [U] [C] sollicite la condamnation des consorts [T]-[N]-[L]-[B] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, lié à l’état de délabrement avancé de son logement et de l’immeuble.

Elle précise avoir alerté à de nombreuses reprises le Bailleur de l’affaissement du sol de son logement, d’un important taux d’humidité sur les murs ayant provoqué l’apparition de moisissures. Elle soutient encore que la structure de l’immeuble est atteinte et qu’il se fissurerait de toutes parts de sorte que ses conditions de vie en seraient atteintes. Elle se prévaut d’un courriel préalable à congé en date du 7 décembre 2023 d’une autre locataire sollicitant notamment d’être accompagnée du directeur de la police pour déménager en toute sécurité.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, laquelle est définie en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (article 1218 du code civil).

En l’espèce, les troubles subis par Madame [U] [C], qui ont donné lieu à l’arrêté de mise en sécurité du 29 novembre 2023, trouvent leur origine dans la fuite d’eau survenu dans les parties privatives du local commercial donné à bail à la société Nouvelle Maille Souple (Petit Bateau) et non dans un défaut d’entretien de l’immeuble. Cela constitue bien un cas de force majeure, l’indivision Bailleresse n’ayant aucunement la possibilité de prévoir un tel évènement exclusivement imputable à un locataire, ni d’y remédier préalablement à sa survenance.

De surcroît, Madame [U] [C] ne produit aucune preuve de ses allégations concernant l’état de délabrement du logement ni de celui de la structure de l’immeuble, étant précisé qu’aucun état des lieux entrant n’est produit aux débats.

Enfin, le courriel adressé à FONCIA, gestionnaire de l’immeuble, le 7 décembre 2023 indique être préalable à un congé dont on ne sait pas s’il a été délivré.

Quand bien même il aurait été suivi d’effets, force est de constater qu’il aurait été donné à l’époque où l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité (en date du 29 novembre 2023), antérieurement à la levée de celui -ci (4 janvier 2024). Ce courriel n’a donc aucune force probante quant à l’état de délabrement de l’immeuble ni du logement de Madame [U] [C].

Il apparaît des lors que la suspension des loyers est suffisante pour réparer le trouble de jouissance.

Madame [U] [C] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

— Madame [U] [C] formule également une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral qu’elle chiffre à la somme de 10.000 euros. Elle fonde sa demande sur le traumatisme résultant de la nécessité d’évacuer brutalement son logement et le fait qu’elle n’aurait pas pu récupérer ses affaires avant le 22 décembre 2023.

Cette dernière a bénéficié d’un relogement à l’hôtel IBIS et ne prouve pas le préjudice moral qui en serait résulté, étant rappelé que le sinistre, à l’origine de la mise en sécurité de l’immeuble, n’est pas de la responsabilité du Bailleur.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

VI – SUR LES AUTRES DEMANDES

Madame [U] [C] sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe

DECLARE Madame [U] [C] recevable en son action,

DEBOUTE Madame [C] de sa demande de suspension des loyers,

DEBOUTE Madame [U] [C] de sa demande en répétition de l’indu et de ses demandes accessoires de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral

DEBOUTE Madame [F] [T] épouse [B], Madame [G] [T], Madame [A] [T] veuve [N], Monsieur [O] [K] [X] [D] [N], Monsieur [Y] [D] [M] [L], Monsieur [I] [L] de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [U] [C] aux entiers dépens de l’instance.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 2 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,