TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 24/02816 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FHIR

AFFAIRE : [Y] [R] [U] [Q] C/ [O] [C], [S] [D] [P] [A]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier, en présence, lors des débats, de [E] [N], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R] [U] [Q]

né le 02 Février 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représenté par Maître Urbain ONDONGO, substitué par Maître Constance DURAND LOUVEAU, avocats au barreau de POITIERS,

DEFENDEURS

Madame [O] [C]

née le 25 Décembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparante, assistée par Maître Clémence ALLAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

Monsieur [S] [D] [P] [A]

né le 20 Janvier 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Clémence ALLAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2012, Monsieur [Y] [Q] a donné à bail à Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 1 200,00 euros, outre un dépôt de garantie de 1 200,00 euros.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 19 mars 2024.

Dans les semaines qui ont suivi le départ des locataires, le bailleur leur a réclamé le paiement de diverses réparations locatives.

A la suite de tentative de résolution amiable, Monsieur [Y] [Q] a, par acte de Commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, assigné Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] aux fins notamment d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 3.133,60 euros correspondant aux dégradations locatives outre la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 mai 2025.

A cette dernière audience, Monsieur [Y] [Q] était représenté par son conseil, Monsieur [S] [A] était assisté par son conseil tandis que Madame [O] [C] était représentée par ce même conseil.

Monsieur [Y] [Q] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plan ample exposé des demandes et moyens, de :

— débouter Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] à lui verser la somme de 3 133, 60 euros au titre des réparations locatives et de la taxe relative aux ordures ménagères ;

— condamner Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur fait valoir, aux visas des articles 1728, 1730 et 1732 du Code civil, que, postérieurement à l’état des lieux de sortie qui avait été effectué par l’agence RATEAU, son mandataire, il avait remarqué divers désordres dans le logement qu’il avait ajoutés par mention manuscrite à l’état des lieux de sortie avant de le faire envoyer aux défendeurs. De même, il indique que Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] ne se sont pas acquittés des sommes dues au titre de la taxe relative aux ordures ménagères pour les années 2021 et 2022.

Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] sollicitent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plan ample exposé des demandes et moyens, de :

— juger que les demandes formulées par Monsieur [Y] [Q] au titre des réparations locatives sont infondées à hauteur de 2 925, 70 euros et l’en débouter ;

— débouter Monsieur [Y] [Q] de ses demandes relatives aux frais de procédure ;

— condamner Monsieur [Y] [Q] à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Clémence ALLAIN.

Au soutien de leur demande de rejet partiel, ils font valoir, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la majeure partie des réparations locatives n’est pas justifiée par l’état des lieux de sortie ayant été réalisé contradictoirement par l’agence immobilière mandatée par Monsieur [Y] [Q]. Ils indiquent en outre que les mentions manuscrites ayant été ajoutées plusieurs jours après la restitution des clés ne peuvent justifier les demandes supplémentaires du bailleur. Ils font en outre valoir que dans la mesure où, au temps de leur occupation, il ne leur a jamais été demandé de payer des charges supplémentaires, la demande relative aux ordures ménagères pour les années 2021 et 2022 n’est pas justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes au titre des dégradations locatives et de la taxe relative aux ordures ménagères

Pendant son occupation, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement, ainsi que le prévoient les articles 1732 du Code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables aux locataires et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

En outre, aux termes de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’état des lieux ou de remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou de sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, les défendeurs ne contestent pas devoir la somme de 1.407,90 euros au titre des réparations locatives relatives :

— au remplacement de la poubelle Barbantia de 220 euros ;

— au remplacement d’une chaise paillée de 50 euros ;

— au ramonage de 89 euros ;

— à un pot en grès ancien de 130 euros ;

— à un matelas de 160 cm de 169,90 euros ;

— à un escabeau de trois marches de 39,50 euros ;

— aux réparations de la fenêtre d’une chambre et du verre d’une table de 511,50 euros ;

— au rebranchement de radiateurs électriques de 198 euros.

Cette somme sera donc à déduire du dépôt de garantie de 1.200 euros qui a été conservé par le bailleur.

Le bailleur ne produit aucun état des lieux d’entrée, de sorte que la présomption de l’article 1731 du Code civil, en absence d’élément sur la partie ayant fait obstacle à son établissement, trouve à s’appliquer.

De plus, les locataires reprochent au bailleur d’avoir conservé le seul exemplaire de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 19 mars 2024, et d’y avoir ajouté des mentions manuscrites avant de leur renvoyer ce document.

Le bailleur ne conteste pas avoir conservé, par le biais de son mandataire, ce document quelques jours avant d’en faire envoyer une copie aux locataires.

L’utilisation de ce procédé par le bailleur interdit ainsi de qualifier ce document de contradictoire dès lors qu’il existe un doute sur certaines mentions qui y figurent et qui ont été ajoutées après la rencontre organisée entre les parties dans les lieux loués, ce que ne conteste pas le bailleur.

Ce document peut néanmoins servir d’élément de preuve, parmi d’autres, dès lors que les locataires reconnaissent l’avoir paraphé avant que le bailleur n’y ajoute certaines mentions. A cet égard, il y a lieu de relever que l’état des lieux de sortie produit par le bailleur est différent de celui produit par les locataires en ce qu’il comporte des mentions manuscrites parfois identique sur le fond mais différentes dans les mentions manuscrites.

Avant de statuer sur les prétentions du bailleur, il convient de rappeler que les locataires sont restés 11 ans dans les lieux, ce qui implique que certains désordres soient imputables à la vétusté et non au comportement des occupants de l’appartement.

Les différents postes réclamés par le bailleur doivent être examinés successivement.

1) Le siège des WC  : ce prétendu désordre ne figure pas dans les deux états des lieux de sortie qui ont été produits par chacune des parties ; il n’existe donc aucune preuve objective de ce désordre étant précisé que le seul courriel provenant du locataire en date du 8 mai 2024 ne peut suffire à établir que ce désordre existait au moment où les locataires ont quitté le logement le 19 mars 2024 ;

2) Le canapé-lit laissé dans le logement : ce prétendu désordre ne figure pas dans les deux états des lieux de sortie qui ont été produits par chacune des parties ; il n’existe donc aucune preuve objective de ce désordre étant précisé que le seul devis pour le débarras d’un canapé-lit et de cartons en date du 11 avril 2024 ne peut suffire à établir que ce désordre existait au moment où les locataires ont quitté le logement le 19 mars 2024 ;

3) Le remplacement du marbre d’une commode par un marbre d’une autre couleur : il résulte de l’état des lieux de sortie produit par les locataires qu’il « manque [le] marbre noir » de la commode tandis que cette mention ne figure pas dans l’état des lieux de sortie produit par le bailleur. De plus, le bailleur précise lui-même que ce marbre a été remplacé par un fac-similé en bois de couleur blanche. Ainsi, en l’absence d’élément sur la couleur d’origine du marbre composant la commode au moment de la prise d’effet du bail, il n’existe aucune preuve objective de ce désordre dans la mesure où, compte tenu de la contradiction existante entre les deux états de lieux produits, les deux photographies non datées produites par le bailleur ne peuvent suffire à établir ce désordre ;

4) Disparition d’un lit : il résulte des deux états des lieux de sortie produits qu’il ne reste plus qu’un lit sur les deux dans la grande chambre. Ainsi, dans la mesure où les deux états des lieux suffisent à corroborer l’un et l’autre l’absence de lit dans la grande chambre, le bailleur est donc en droit d’être remboursé de la somme de 224, 50 euros correspondant au montant de la facture produite pour l’achat d’un sommier en date du 4 avril 2024 ;

5) Le jardin aurait été mal entretenu : Il résulte des deux états des lieux de sortie produits la mention suivante « jardin arrière entretenu ». Ainsi, dans la mesure où les deux états des lieux produits suffisent à corroborer l’un et l’autre que le jardin a été entretenu et qu’aucune des pièces produites par les parties ne permet de démontrer le contraire compte tenu de l’absence de date sur les photographies versées, l’existence de ce désordre n’est pas démontrée ;

6) Le longeron d’un lit aurait été cassé : en l’espèce, il résulte du seul état des lieux de sortie produit par les locataires que le lit en bois dans la chambre en façade arrière est « cassé – démonté – pas de sommier » et que le matelas est tâché sur les 2 faces. Sur l’état des lieux de sortie produit par le bailleur, il est uniquement indiqué que le matelas est tâché sur les 2 faces. Ainsi, le bailleur ne produit aucune pièce permettant de démontrer le désordre qu’il dénonce étant précisé que les seules photographies non datées d’un longeron de lit démonté ne peuvent suffire à établir ce désordre ;

7) Le sol de la maison aurait été mal nettoyé : Il résulte des deux états des lieux produits les mentions suivantes :

— « maison non nettoyée » ;

— au niveau du séjour-salon : « tâche rouge foncé » sur le sol ;

— au niveau de la chambre en façade arrière : sol présentant tâches ;

— au niveau de la grande chambre : sol avec quelques tâches.

Ainsi, dans la mesure où les deux états des lieux produits suffisent à corroborer l’un et l’autre que le sol du logement était tâché, que les défendeurs ne contestent pas la mention d’une « maison non nettoyée » figurant sur les états des lieux en précisant que le grand ménage n’avait pas été fait et qu’aucune des pièces produites ne permet de démontrer le contraire, il apparaît que les frais de nettoyage sont justifiés. Toutefois, dans la mesure où le montant sollicité apparaît excessif au regard de la superficie du bien, il convient de retenir la somme de 180 euros.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, “les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (…) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…)”.

L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 listant les charges récupérables mentionne au titre “VIII Imposition et redevances” la “taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères”.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun document à l’appui de ses demandes relatives à la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021 et 2022. Par conséquent, il y a lieu de considérer qu’il échoue à justifier du montant réclamé et il y a lieu de l’en débouter.

Dès lors, compte tenu du montant du dépôt de garantie d’un montant total de 1.200 euros qui a été versé par les locataires, et qui doit venir en déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, il y a lieu d’effectuer le calcul suivant :

((1.407,90 + 224,50 + 180) – 1.200) = 612,40 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] solidairement à payer à Monsieur [Y] [Q] la somme de 612,40 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C], condamnés aux dépens, devront payer à Monsieur [Y] [Q], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] à payer à Monsieur [Y] [Q] la somme de 612,40 euros (SIX CENT DOUZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

— DEBOUTE Monsieur [Y] [Q] de sa demande au titre des taxes d’ordures ménagères ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] à payer à Monsieur [Y] [Q] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de Monsieur [S] [A] et Madame [O] [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL