MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/02717 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SAHD

NAC : 54A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 08 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Mme [K] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie CARRASCO DAERON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 294

Mme [Z] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie CARRASCO DAERON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 294

DEFENDERESSE

S.A.S. VILLAS SUD CREATION, RCS [Localité 3] 811 316 173, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Béatrice LAUNOIS-CHAZALON de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 452

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats du 28 juillet 2021, Mme [K] [D] et Mme [Z] [S] ont confié à la société Villas sud création une mission de maîtrise d’œuvre portant sur :

— en ce qui concerne Mme [D], une maison d’habitation de 153,25 m², financée à hauteur de 650 000 euros par un prêt relais d’une durée de deux ans, le maître d’œuvre s’engageant à fournir une estimation de l’ensemble des travaux n’excédant pas 360 000 euros, les honoraires de maîtrise d’œuvre s’élevant à 60 000 euros TTC,

— en ce qui concerne Mme [S], une maison d’habitation de 104 m² avec possibilité d’agrandissement sans honoraires d’agrandissement supplémentaire limité à 50 m², financée à hauteur de 270 000 euros par un apport personnel, et à hauteur de 540 000 euros par un prêt d’une durée de vingt-cinq ans, le maître d’œuvre s’engageant à fournir une estimation de l’ensemble des travaux n’excédant pas 252 000 euros, les honoraires de maîtrise d’œuvre s’élevant à 40 000 euros TTC.

Mme [D] et Mme [S] ont versé un acompte de 25 000 euros HT, soit 30 000 euros TTC, correspondant à 30 % des honoraires de maîtrise d’œuvre.

Par courrier du 3 août 2022, Mme [D] et Mme [S] ont informé la société Villas sud création du rejet de leurs demandes de prêts. Elles ont demandé à la société Villas sud création de constater que les clauses suspensives d’obtention des prêts n’étaient pas accomplies et qu’en conséquence les deux contrats de maître d’œuvre ne pouvaient prospérer. Elles ont sollicité la restitution de l’acompte de 30 000 euros versé par Mme [D] le 28 juillet 2021.

Par courriers des 12 septembre et 25 octobre 2022, la société Villas sud création prenait acte de la demande de résiliation des contrats de maîtrise d’œuvre mais refusait de restituer l’acompte de 30 000 euros, qu’elle estimait être en droit de conserver à titre de dommages et intérêts en raison de la carence fautive de Mme [D] et Mme [S].

Par assignation remise à personne morale le 21 juin 2023, Mme [D] et Mme [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Toulouse.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, Mme [D] et Mme [S] demandent de :

— débouter la société Villas sud création de l’ensemble de ses prétentions,

— constater la défaillance des clauses suspensives,

— constater leur absence de négligence ou de manquement dans l’exécution contractuelle,

— déclarer caducs les contrats de maîtrise d’œuvre,

— condamner la société Villas sud création à leur rembourser la somme de 30 000 euros, assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement du 3 août 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner la société Villas sud création à verser à Mme [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Villas sud création à verser à Mme [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— juger que la clause 5.2 des contrats est abusive et écarter son application,

— condamner la société Villas sud création à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2023, la société Villas sud création demande de :

— débouter Mme [D] et Mme [S] de l’intégralité de leurs prétentions,

— déclarer les conditions suspensives stipulées aux articles 2 et 5.3 des contrats de maîtrise d’œuvre réputées accomplies,

— condamner Mme [D] à lui payer la somme de 35 000 euros HT, soit 42 000 euros TTC, en règlement du solde des honoraires,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 23 333,33 euros HT, soit 28 000 euros TTC, en règlement du solde des honoraires,

— condamner solidairement Mme [D] et Mme [S] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 13 mars 2025, délibéré prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de restitution de l’acompte de 30 000 euros :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1304-3 du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Aux termes de l’article 1304-6 du même code : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. / Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. / En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

En l’espèce, les contrats de maîtrise d’œuvre du 28 juillet 2021 comportaient une condition suspensive d’obtention du prêt destiné au financement de l’opération. Aux termes de l’article 2 de chacun de ces contrats, le maître d’ouvrage devait s’engager « à compter du permis d’aménager purgé de tout recours à contacter différents organismes bancaires afin d’obtenir plusieurs offres préalables de prêts ».

Il ressort des pièces versées aux débats que le permis d’aménager a été délivré par le maire de [Localité 3] le 1er juin 2022.

Mme [S] et Mme [D] produisent les courriers de la banque Crédit agricole Nord Midi-Pyrénées des 9 et 14 juin 2022 et de la banque BNP Paribas des 2 et 28 juillet 2022, refusant de leur accorder les prêts correspondant à ceux mentionnés dans les contrats de maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire un prêt de 540 000 euros d’une durée de vingt-cinq ans pour Mme [S], et un prêt relais de 650 000 euros d’une durée de deux ans pour Mme [D].

En défense, la société Villas sud création, qui ne conteste pas ces refus de prêt immobilier, fait valoir que Mme [D] et Mme [S] avaient déposé des dossiers de demande de financement incomplets et voués à l’échec, si bien qu’en application de l’article 1304-3 du code civil la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Il est vrai que Mme [D] et Mme [S] produisent un courriel d’une conseillère de la banque BNP Paribas leur exposant ses difficultés à poursuivre son analyse de leurs dossiers de demande de financement compte tenu des incohérences entre les plans et les devis fournis, ainsi qu’un courriel de la banque LCL du 4 mai 2022 refusant d’étudier leur demande en l’absence de cohérence du dossier de construction.

Toutefois, il ressort des pièces produites par Mme [D] et Mme [S] que celles-ci ont tout fait pour obtenir de la société Villas sud création les pièces nécessaires à la constitution de leurs dossiers de demande de financement. Par courriel du 28 mars 2022, elles relançaient la société Villas sud création en vue d’obtenir les devis nécessaires au dépôt de leurs demandes de financement auprès des banques, manifestant leur inquiétude devant la remontée des taux d’intérêt. Par courriel du 2 avril 2022, elles demandaient à la société Villas sud création de leur communiquer le cahier des charges soumis aux artisans afin de comprendre les devis et de s’assurer qu’ils correspondaient à leurs attentes. Par un long courriel du 7 avril 2022, elles détaillaient à la société Villas sud création les erreurs et oublis constatés dans les plans et devis transmis, ainsi que les incohérences entre ces pièces. Elles manifestaient encore leur inquiétude devant l’impossibilité pour elles de constituer des dossiers de demande de financement cohérents en l’absence de devis finalisés, alors que les taux d’intérêt continuaient d’augmenter. Elles produisent encore un échange de courriels des 10 et 11 avril 2022 dont il ressort qu’elles ne parvenaient pas à obtenir des devis correspondant aux maisons prévues.

Par ailleurs, alors que les dossiers de demande de permis de construire avaient été signés par Mme [D] et Mme [S] le 21 décembre 2021, si bien que les plans n’avaient plus vocation à être modifiés, la société Villas sud création ne saurait leur reprocher l’absence de validation des projets de construction pour justifier son absence de communication de devis cohérents avec les plans et avec les enveloppes budgétaires prévues aux contrats de maîtrise d’œuvre, qui n’avaient pas été modifiés.

Dès lors, Mme [D] et Mme [S] n’ont commis aucune faute ou négligence de nature à faire échec à l’obtention des prêts sollicités.

Par suite, la condition suspensive doit être réputée défaillie et les contrats de maîtrise d’œuvre du 28 juillet 2021 comme n’ayant jamais existé.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Villas sud création à restituer à Mme [D] et Mme [S] l’acompte de 30 000 euros versé par Mme [D] le 28 juillet 2021.

Aux termes du second alinéa de l’article L. 313-41 du code de la consommation : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

Aux termes de l’article L. 341-35 du même code : « Lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement ».

Mme [D] et Mme [S] ont demandé la restitution de l’acompte de 30 000 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2022, réceptionnée par la société Villas sud création le 4 août 2022.

Dès lors, en application des dispositions précitées, la somme de 30 000 euros qui n’a pas été remboursée est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 19 août 2022.

En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation de la société Villas sud création à rembourser l’acompte d’une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Mme [D] et Mme [S] n’établissent pas que les soucis et tracas nés de la nécessité de se défendre dans le cadre de la présente procédure leur auraient causé un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par suite, leur demande de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de paiement du solde des honoraires de maîtrise d’œuvre :

Les contrats de maîtrise d’œuvre du 28 juillet 2021 devant être réputés comme n’ayant jamais existé, il y a lieu de débouter la société Villas sud création de sa demande de paiement du solde de ses honoraires.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner la société Villas sud création, partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à Mme [D] et Mme [S], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Villas sud création présentée même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la société Villas sud création à payer à Mme [D] et Mme [S] la somme de 30 000 euros en restitution de l’acompte versé par Mme [D] le 28 septembre 2021, assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 19 août 2022,

CONDAMNE la société Villas sud création à verser à Mme [D] et Mme [S], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Villas sud création aux dépens,

DÉBOUTE chacune des parties du surplus de ses prétentions.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,