TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01358 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UB57

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[P] [W] [I]

C/

[X] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [W] [I], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [X] [J], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 février 2023 signé électroniquement, M. [P] [I], par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 7], a donné à bail à Mme [X] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Localité 5], avec place de parking, pour un loyer mensuel de 604 € et 156 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 janvier 2025 pour un montant en principal de 2.507,06 euros.

M. [P] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 janvier 2025.

Par un acte de commissaire de Justice du 13 mars 2025, M. [P] [I] a ensuite fait assigner Mme [X] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin;

— et la condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.280,01 €, mensualité de mars 2025 incluse, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [P] [I], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2.739,66 €.

M. [P] [I] précise que la locataire invoque avoir procédé à un règlement avant l’audience qui n’est pas pris en compte sur le décompte locatif et sollicite de produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Mme [X] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique exercer un emploi d’ASH en CDI qui lui procure un revenu mensuel de 1600€ qu’elle complète avec un autre emploi pendant 4 mois à hauteur de 500 euros. Elle précise avoir une fille de 18 ans à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Le conseil du demandeur a été autorisé à produire en délibéré et avant le 19 juin 2025, un décompte actualisé. Par mail du 18 juin 2025, avec Mme [X] [J] en copie, le conseil de M. [P] [I] a fait parvenir un décompte ne portant pas mention du règlement invoqué par la locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 06 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 06 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.507,06 €, dont il convient de déduire la somme de 317,85 euros qui concerne des frais de procédure et non des loyers et charges, soit une somme de 2.189,21 euros

Mme [X] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mars 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [P] [I] produit en déibéré autorisé un décompte actualisé démontrant que Mme [X] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (149,34+168,51+135, 22 € soit 453,07 €) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 (171€) laquelle n’est pas justifie par pièce, la somme de 2115,59 € à la date du 05 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse.

Mme [X] [J] ne conteste ni le principe de cette dette. Il convient de relevé que le règlement invoqué par la locataire lors de l’audience n’a pas été perçu par le bailleur et que Mme [X] [J] n’a produit aucune pièce pour justifier d’un paiement avant l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [P] [I] cette somme de 2115,59 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [X] [J] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 03 avril 2025.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [X] [J] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 07 mars 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [X] [J] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [X] [J] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Mme [X] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [X] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [I], Mme [X] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2023 entre M. [P] [I] et Mme [X] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], [Localité 5] sont réunies à la date du 07 mars 2025;

DEBOUTONS Mme [X] [J] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [X] [J] à verser à M. [P] [I] à titre provisionnel la somme de 2115,59 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse) ;

CONDAMNONS Mme [X] [J] à payer à M. [P] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 07 mars 2025 au 1er juillet 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [X] [J] à verser à M. [P] [I] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente