TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e FRIMIGACCI (B1029)

M^e LAPORTE (E0479)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/08865

N° Portalis 352J-W-B7G-CXOWN

N° MINUTE : 5

Assignation du :

18 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE (SIREN 353 457 245)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Vanessa FRIMIGACCI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B1029, M^e Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [R] (RCS de [Localité 7] 498 611 623)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire LAPORTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0479

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08865 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOWN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée non daté, la société d’assurance à forme mutuelle Axa Assurances Vie Mutuelle (ci-après : la société Axa) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [R] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf ans à effet du 1er avril 2010 au 31 mars 2019. L’activité exclusivement stipulée au bail est celle de : « commerce d’alimentation générale ainsi que des autres produits et marchandises vendus régulièrement ou saisonnièrement par la société exploitée sous l’enseigne commerciale « 8 à Huit » ».

Par acte d’huissier du 24 décembre 2019, la société Axa a fait signifier à la S.A.R.L. [R] un congé pour le 30 juin 2020, avec offre du paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 11 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise aux fins d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues respectivement par les parties et a désigné M. [O] [P] pour y procéder.

M. [P] a déposé son rapport le 28 avril 2022, estimant l’indemnité d’éviction à la somme totale de 172 000 euros et l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 37 611 euros.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2022, la société Axa a assigné la S.A.R.L. [R] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 2 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 21 mai 2025 et mise en délibéré au 10 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, la société Axa demande au tribunal :

— de rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. [R],

— de fixer le montant total de l’indemnité d’éviction due par elle-même à la somme maximale de 170 000 euros,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [R] à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la date de libération effective des locaux à la somme de 37 611 euros HT/HC par an,

— de condamner la S.A.R.L. [R] au paiement de la différence entre l’indemnité d’occupation et le loyer principal acquitté du 1er juillet 2020 jusqu’à la libération effective des locaux, charges et taxes en sus dues pendant la même période en application du bail dont 50 % de la CRL, avec intérêts à compter de chaque échéance contractuelle et capitalisation,

— d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation assortie des charges et taxes susvisées,

— de nommer, à défaut d’accord entre les parties, un séquestre en vue de recevoir l’indemnité d’éviction après compensation avec l’indemnité d’occupation, charges et taxes,

— de condamner la S.A.R.L. [R] à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la S.A.R.L. [R] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens engagés dans le cadre du référé expertise et les frais d’expertise d’un montant de 5 701,36 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, la S.A.R.L. [R] demande au tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité principale d’éviction due par la société Axa à la somme de 262 500 euros,

— de fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 73 261 euros,

— de condamner la société Axa à lui verser une indemnité d’éviction totale de 330 700 euros,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à sa charge à compter du 1er juillet 2020 à la somme forfaitaire de 5 000 euros jusqu’à la libération effective des locaux,

— d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— de condamner la société Axa à lui payer 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la société Axa aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— de prononcer l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la détermination de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Décision du 10 Septembre 2025

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L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail.

En l’espèce, le bail commercial liant la société Axa et la S.A.R.L. [R] a pris fin le 30 juin 2020, ouvrant droit pour la S.A.R.L. [R] au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que celle-ci doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux (Com., 30 juin 1959 ; Com., 15 décembre 1965, n°63-11.925).

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.R.L. [R], de sorte que le préjudice sera évalué, sur le fondement du rapport déposé le 28 avril 2022, à la date du présent jugement.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale fondée sur la valeur du fonds ou sur la valeur du droit au bail et d’indemnités accessoires destinées à compenser des préjudices, pertes et frais indirects.

Sur l’indemnité principale

Sur la caractérisation d’une possibilité de transfert de l’activité de la preneuse évincée

Il importe en premier lieu de déterminer si la locataire évincée peut se déplacer et conserver sa clientèle ou si la clientèle sera irrémédiablement perdue.

L’article L. 145-14 du code de commerce suscité pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité visant à compenser cette perte et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique, sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité était transférée.

En application de ce texte, il est d’usage d’apprécier, in concreto, les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée par la preneuse afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle, auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert, ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En l’espèce, l’expert a estimé que l’éviction allait entraîner la perte du fonds dès lors que la clientèle de la S.A.R.L. [R] est essentiellement une clientèle de quartier, ce qui n’est pas contesté par les deux parties.

L’indemnité principale aura donc une valeur de remplacement.

Sur la détermination de la valeur constituant l’indemnité de remplacement

Il est constant que l’indemnité de remplacement correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, qui constitue la valeur plancher du fonds, et la valeur marchande du fonds.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail à la somme de 150 000 euros et la valeur marchande du fonds à la somme de 148 000 euros.

La société Axa acquiesce aux conclusions de l’expert et demande que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 150 000 euros. La S.A.R.L. [R] conteste pour sa part la valorisation du fonds de commerce réalisée par l’expert et allègue que la valeur du fonds doit être évaluée à la somme de 262 500 euros, par suite supérieure à la valeur du droit au bail – qu’elle ne critique pas.

* sur la détermination de la valeur marchande du fonds

Il est constant qu’il existe deux méthodes principales d’évaluation de la valeur du fonds de commerce, soit :

▸ la méthode dite des usages professionnels, basée sur le chiffre d’affaires, en application de laquelle un coefficient variable est affecté au chiffre d’affaires moyen des trois dernières années d’exploitation,

▸ la méthode par la rentabilité du fonds, qui consiste à déterminer la capacité du fonds à dégager du profit puis à appliquer à ce résultat, généralement déduit du résultat d’exploitation, un coefficient multiplicateur variable.

En l’espèce, M. [P] a écarté l’approche par la rentabilité dès lors que selon lui, « la rentabilité provenant de l’exploitation est nulle ». Il explique qu’alors que la S.A.R.L. [R] « bénéficie d’un loyer inférieur à la valeur locative de marché, [elle] ne génère pas pour autant un EBE positif ».

Il résulte en effet des éléments comptables détaillés au rapport que l’excédent brut d’exploitation (EBE) généré par la S.A.R.L. [R] s’est établi comme suit :

– du 1er juin 2017 au 31 mai 2018 : 1 413 €,

– du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 : – 12 868 €,

– du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 : – 19 886 €,

soit un EBE moyen pondéré de – 13 997 €.

La S.A.R.L. [R] indique que son exploitation a été affectée, s’agissant des exercices 2018, 2019 et 2020, par la crise dite des gilets jaunes et par la pandémie de Covid-19. Néanmoins, la preneuse évincée ne démontre pas, au vu de la localisation de son fonds, avoir été particulièrement touchée par les perturbations liées aux manifestations du mouvement dit des gilets jaunes. En outre, le dernier exercice retenu par l’expert a été clôturé le 31 mai 2020, soit deux mois et demi à peine après l’entrée en vigueur de la première mesure de confinement. La S.A.R.L. [R] exploite au demeurant une supérette, soit un commerce essentiel demeuré ouvert lors des périodes de fermetures administratives. L’impact de la crise sanitaire est donc particulièrement limité sur les éléments comptables retenus par M. [P]. Ce dernier estime ainsi que « le fonds est structurellement peu rentable et que les différentes crises évoquées ne sont pas la cause première de la faible performance financière du fonds ».

M. [P] a cependant proposé un calcul de l’EBE moyen pondéré en excluant l’exercice 2019/2020 et il en résulte que la rentabilité du fonds demeure négative (soit un EBE moyen pondéré s’établissant à – 8 108 €).

La S.A.R.L. [R] reproche encore à M. [P] de n’avoir pas tenu compte de ses résultats d’exploitation notamment pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022. Elle verse aux débats plusieurs documents comptables établissant notamment son EBE pour les exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023. La S.A.R.L. [R] développe sur ce point un argumentaire contradictoire, exposant être d’accord pour que les éléments comptables de l’expert soient retenus mais critiquant le fait que les éléments actualisés n’aient pas été pris en compte. Force est de constater qu’elle produit des attestations émanant d’un expert-comptable qui établissent, à défaut de preuve contraire, la réalité des chiffres d’affaires, résultats d’exploitation et EBE qui y figurent.

En tout état de cause, au vu de ce qui précède, la méthode d’évaluation de la valeur du fonds par la rentabilité sera écartée.

En application donc de la méthode d’évaluation basée sur le chiffre d’affaires, M. [P] expose que les fonds de commerce de supermarché se vendent entre 20 et 50 % du chiffre d’affaires hors taxes selon les traités. Il souligne que la S.A.R.L. [R] a acquis le 14 mars 2011 le fonds en cause moyennant un prix de cession représentant 21,33 % du chiffre d’affaires du dernier exercice plein.

Décision du 10 Septembre 2025

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L’expert propose d’appliquer au chiffre d’affaires hors taxes moyen pondéré des trois derniers exercices (2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020, incluant les cinq premiers mois de l’année 2020), un coefficient de 25 %, soit une valeur du fonds s’établissant comme suit : 593 455 € x 25 % = 148 363 €.

La S.A.R.L. [R] demande que le chiffre d’affaires soit calculé TTC. Or, l’expert rappelle valablement que les cessions de fonds exposées dans son rapport afin d’établir les usages de la branche considérée font état de chiffre d’affaires hors taxes. Par ailleurs, la TVA est reversée par la S.A.R.L. [R], de sorte qu’elle ne peut être retenue sauf à survaloriser artificiellement le fonds. La locataire ne peut donc être suivie dans son argumentation sur ce point.

La S.A.R.L. [R] soutient par ailleurs que le coefficient de valorisation devrait être fixé à 40 % afin de tenir compte des caractéristiques du fonds.

Les éléments suivants ressortent du rapport d’expertise :

— le supermarché exploité par la S.A.R.L. [R] est situé sur un « assez bon emplacement », dans un secteur à dominante résidentielle, sur une voie de commercialité ordinaire (à l’angle de l'[Adresse 5] et de la [Adresse 10], dans le quartier [Adresse 9]),

— il est bien desservi par les transports en communs (station de métro desservant une ligne à 400 m des locaux),

— la commercialité du quartier est moyenne avec 7 commerces pour 100 habitants,

— la commercialité de l’avenue est en revanche très bonne (130 commerces dans une rue de 922 m de long),

—  10 concurrents supermarchés/supérettes sont situés dans un rayon de 400 mètres des locaux, soit une concurrence qualifiée de faible par l’expert,

— mais les autres supermarchés ont étendu leurs jours et horaires d’ouverture, à l’instar de la S.A.R.L. [R] qui ouvre toute l’année, 7j/semaine, de 8h à 23h (le dimanche de 10h à 23h),

— les locaux sont en bon état d’entretien et présentent des volumes standards, en dehors d’une situation d’angle leur conférant une bonne visibilité,

— le chiffre d’affaires et la marge brute d’exploitation de la S.A.R.L. [R] étaient en baisse selon les données de l’expert et sont depuis 2021 repartis à la hausse (CA HT 2017/2018 : 637 524 € ; 2018/2019 : 613 442 € ; 2019/2020 : 565 440 € ; 2020/2021 : 398 534 € ; 2021/2022 : 458 034 € ; 2022/2023 : 583 448 €),

— après avoir été négatif pendant trois exercices comptables pleins comme cela a précédemment été établi, l’EBE est positif depuis les deux derniers exercices selon attestation comptable du 27 août 2024,

— la location-gérance est interdite,

— les charges de personnel stables représentaient environ 17 % du chiffre d’affaires selon l’expertise (un gérant salarié et deux salariés),

— les valeurs de fonds sont en baisse à [Localité 7], cette baisse étant limitée pour les activités de supermarché,

— un logement est compris dans l’assiette du bail, qui est qualifié de vétuste par l’expert.

Compte tenu de l’échelle des coefficients de valorisation dans la branche commerciale en cause, des critères à prendre en compte rappelés par l’expert dans son rapport (en page 48), des six éléments de comparaison qu’il recense (en page 49) et des divers éléments synthétisés ci-avant relatifs au fonds, le coefficient de 25 % proposé par M. [P] apparaît justifié au vu des éléments dont il disposait lors de la rédaction de son rapport.

Néanmoins, afin de tenir compte des nouveaux éléments comptables produits par la S.A.R.L. [R], que la société Axa a eu la possibilité de discuter contradictoirement, et de l’amélioration de la rentabilité de son exploitation, ce coefficient sera porté à 30 %.

Décision du 10 Septembre 2025

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Il sera appliqué au chiffre d’affaires hors taxes moyen pondéré des trois derniers exercices dont le tribunal a connaissance, le préjudice résultant de l’éviction devant être évalué à la date du présent jugement, soit :

2021/2022 : 458 034 € x 1 = 458 034 €

2022/2023 : 583 448 € x 2 = 1 166 896 €

2023/2024 : 565 597 € x 3 = 1 696 791 €

= 3 321 721 / 6 = 553 620 €

553 620 € x 30 % = 166 086 €

En conclusion, la valeur du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. [R] s’évalue à la somme de 166 086 euros.

* sur la détermination de la valeur du droit au bail

Il est constant que la valeur du droit du bail du local dont le locataire est évincé est établie par le différentiel de loyer entre la valeur locative de marché, sans pas-de-porte, à l’emplacement donné, et le loyer du bail s’il avait été renouvelé, auquel est appliqué un coefficient de situation en fonction de l’attractivité commerciale de la zone de situation des locaux.

En l’espèce, la société Axa demande que l’estimation de l’expert soit retenue. La S.A.R.L. [R] ne formule aucune critique de l’évaluation de la valeur du droit au bail par M. [P] – ses moyens se concentrent sur la valorisation du fonds comme développé ci-avant.

Au terme de ses opérations, M. [P] propose de retenir les éléments suivants :

▸ superficie des locaux :

– surface pondérée des locaux commerciaux : 60,86 m2B

– surface de la partie habitation : 48,90 m2

▸ valeur locative de marché :

– des locaux commerciaux : 600 €/m2B

– de la partie habitation : 265 €

▸ loyer de renouvellement au 30 juin 2020 : 24 554,17 € HT/HC

▸ coefficient de commercialité : 6 (bonne commercialité)

soit une valorisation du droit au bail de :

(49 500 (valeur locative de marché) – 24 554,17 € (loyer plafonné)) x 6 = 150 000 €

Cette estimation sera retenue faute de moyens de contestation.

En conclusion, la valeur du fonds étant supérieure à la valeur du droit au bail, l’indemnité principale à la charge de la société Axa sera fixée à la somme de 166 086 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Ces frais comprennent les frais et droits de mutation que doit supporter la locataire évincée pour se réinstaller, l’acquisition d’un fonds de commerce étant soumise à des droits d’enregistrement en application de l’article 719 du code général des impôts.

En l’espèce, l’expert les a forfaitairement évalués à 10 % de l’indemnité principale, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Par suite, le montant de cette indemnité sera fixé à la somme de 16 608 euros.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense à la fois la perte de temps générée par l’éviction, soit les démarches nécessaires pour obtenir réparation du préjudice au détriment de l’activité, ainsi que la perturbation et la fragilisation du fonds depuis la réception du congé.

Le trouble commercial est usuellement évalué soit au regard de l’excédent brut d’exploitation soit au regard de la masse salariale.

S’agissant de la première méthode d’évaluation, il est d’usage de retenir trois mois d’EBE correspondant à un mois par année, ce qui correspond à un mois par année pour une procédure d’une durée moyenne de trois années.

En l’espèce, l’expert a rappelé l’usage suivant lequel le trouble commercial est évalué au regard de l’excédent brut d’exploitation et l’a évalué forfaitairement à 5 000 euros au motif que l’EBE était négatif sur les trois exercices dont il avait connaissance.

Selon l’attestation de l’expert-comptable produite par la S.A.R.L. [R], l’excédent brut d’exploitation pour l’exercice 2020/2021 s’élève à – 8 488 €, celui de l’exercice 2021/2022 à 14 406 € et celui de l’exercice 2022/2023 à 29 092 €,

soit une moyenne de 11 670 € par an (35 010 / 3)

soit 972,5 € par mois

soit 2 917,5 € pour trois mois.

Le tribunal ne pouvant statuer infra petita et la société Axa, qui forme la prétention la moins élevée sur ce point, sollicitant que le rapport de M. [P] soit entériné, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à 5 000 euros.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, M. [P] les a évalués forfaitairement à 1 500 euros sous réserve de devis.

La S.A.R.L. [R] produit un devis de 8 500 euros TTC daté du 27 décembre 2023 portant sur un « déménagement : manutention et transport (5 voyages) » jusqu’à une adresse située à [Localité 6] (60).

La société Axa critique le devis produit au motif que le volume du véhicule n’est pas précisé et que la destination est située à plus de 70 kilomètres des locaux actuellement loués.

S’il est exact que le devis produit ne comporte aucun détail quant aux aménagements ou stocks voués à être déplacés, ni d’ailleurs de précision quelconque, force est de constater que l’évaluation effectuée par l’expert est également lacunaire.

En conséquence, dès lors que la S.A.R.L. [R] justifie sa demande, les frais de déménagement seront fixés à 7 083,34 euros – correspondant au total HT du devis.

Sur la perte de stock

Il est constant qu’il convient de distinguer le stock périssable et non périssable, seul ce dernier pouvant être indemnisé – soit l’hypothèse d’un commerce ayant un stock abondant, incessible même par braderie ou soldes à bref délai. Il est généralement retenu une perte sur stock entre 10 et 20 % s’agissant des produits non périssables.

En l’espèce, l’expert n’a retenu aucune indemnité au titre de la perte sur stock, soulignant que le stock de la S.A.R.L. [R] est constitué de produits périssables.

La S.A.R.L. [R] conteste cette analyse sans motiver sa critique. Elle demande à ce titre 25 900 euros correspondant à 75 % de la valeur HT de son stock évaluée le 8 août 2023 par son expert comptable.

La S.A.R.L. [R] ne justifie néanmoins pas de la réalité de ce poste de préjudice alors qu’elle vend des denrées alimentaires périssables qu’elle pourra céder dans leur intégralité, sans perte, ce avant son départ.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais de licenciement

Il est constant que ce poste n’est payé que sur justificatifs, après réalisation du licenciement, et n’est dû que si le licenciement est causé par la disparition du fonds.

En l’espèce, la S.A.R.L. [R] produit deux documents de simulations des licenciements pour motif économique de ses deux salariés.

Ces documents émanent manifestement de la preneuse elle-même, ce qui leur confère une force probante faible.

En tout état de cause, il s’agit de simulations.

Comme il est d’usage, ce poste sera indemnisé sur production de justificatifs, une fois les licenciements effectifs.

Sur l’indemnité d’éviction totale

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus exposés que l’indemnité d’éviction due à laS.A.R.L. [R] par la société Axa s’élève à la somme de :

▸ indemnité principale : 166 086 euros

▸ indemnités accessoires :

– frais de remploi : 16 608 euros

– trouble commercial : 5 000 euros

– frais de déménagement : 7 083,34 euros

– frais de licenciements : sur production de justificatifs

soit un total de 194 777,34 euros, frais de licenciement en plus.

Sur la détermination du montant de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code et sont définis comme suit :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08865 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOWN

Il est d’usage d’appliquer un abattement au titre de la précarité de l’occupation sur la valeur locative de 10 %, qui peut être augmenté lorsque la procédure a été anormalement longue ou que le locataire se trouve particulièrement pénalisé.

En l’espèce, la S.A.R.L. [R] est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2020.

Au terme de son rapport, M. [P] a estimé la valeur locative de la partie boutique à la somme totale de 27 390 euros à laquelle il a appliqué un abattement de 10 % et celle de la partie habitation à la somme de 12 960 euros, soit une indemnité d’occupation totale de 37 611 euros par an.

La S.A.R.L. [R] sollicite que l’abattement pour précarité soit porté à 30 % aux motifs que l’éviction cause également la perte pour le gérant de sa résidence principale et que le bail contient des clauses exorbitantes de droit commun. Elle soutient par ailleurs que l’abattement devrait être appliqué sur l’ensemble de l’assiette du bail – comprenant donc les locaux à usage d’habitation – au motif que le logement est compris dans le contrat. Elle demande in fine qu’une indemnité d’occupation forfaitaire de 5 000 euros soit mise à sa charge.

La société Axa demande à l’inverse que l’appréciation de l’expert soit retenue.

Force est de constater que les moyens développés par la S.A.R.L. [R] ne peuvent prospérer. L’abattement pour précarité, en effet, n’est justifié que pour tenir compte de la fragilisation de l’exploitation du fonds durant la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction. Aucun élément ne justifie d’indemniser spécifiquement la précarité dans l’occupation d’un logement.

Par ailleurs, les clauses exorbitantes contenues dans le bail sont sans incidence sur la détermination du coefficient de précarité. Elles ont en revanche dûment été prises en compte par l’expert dans la fixation du prix unitaire des locaux commerciaux, que la S.A.R.L. [R] ne critique pas.

Finalement, aucune partie ne faisant valoir de moyen susceptible de venir utilement remettre en cause l’appréciation de l’expert, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme annuelle de 37 611 euros en principal.

Sur les autres demandes

L’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 145-29 du même code, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Enfin, l’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la S.A.R.L. [R] occupe toujours les locaux et la société Axa est donc toujours en mesure d’exercer son droit de repentir.

La condamnation respective de chaque partie à payer les indemnités fixées par la présente décision sera donc assortie d’une réserve sur ce point.

Conformément à la demande de la société Axa, la S.A.R.L. [R] sera condamnée à payer le différentiel entre l’indemnité d’occupation effectivement fixée par le présent jugement et les sommes acquittées à titre provisionnel depuis le 1er juillet 2020, charges et taxes en plus. En revanche, alors qu’il lui revient de le faire en application de l’article 1353 du code civil, la société Axa ne justifie pas de l’obligation faite à la S.A.R.L. [R] de payer des sommes au titre de la contribution sur les revenus locatifs. Cette demande ne peut donc prospérer.

La compensation des sommes dues par chacune des parties sera ordonnée, ce sous réserve de l’exercice par la société Axa de son droit de repentir.

Le différentiel entre l’indemnité d’occupation provisionnelle et l’indemnité d’occupation fixée judiciairement sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement. En effet, en application de l’article 1231-7 du code civil, le point de départ des intérêts produits par une créance indemnitaire se situe au jour de la décision qui en fixe le montant. La capitalisation des intérêts, de droit, sera ordonnée.

La demande de désignation d’un séquestre formée par la société Axa apparaît prématurée et en l’état injustifiée dès lors qu’il n’est pas justifié d’un désaccord particulier entre les parties. La société Axa sera déboutée de cette prétention.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Axa, à l’origine de l’éviction de la S.A.R.L. [R], sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La société Axa, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.R.L. [R] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 5 000 euros. La société Axa sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit, aucune partie ne formant de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE l’indemnité d’éviction due par la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE à la S.A.R.L. [R] à la somme totale de 194 777,34 euros, outre les frais de licenciement à indemniser sur production de justificatifs,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE au paiement de cette somme, sous réserve de l’exercice de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. [R] à la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 37 611 euros HT et HC par an en principal,

CONDAMNE la S.A.R.L. [R] au paiement de la différence entre l’indemnité d’occupation ainsi fixée et l’indemnité d’occupation provisionnelle acquittée, charges et taxes en plus à l’exception de la contribution sur les revenus locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts,

ORDONNE, sous réserve de l’exercice par la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE de son droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce, la compensation entre les créances respectives des deux parties,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE de sa demande de désignation d’un séquestre,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE à payer à la S.A.R.L. [R] la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens formée par la SOCIÉTÉ D’ASSURANCE À FORME MUTUELLE AXA ASSURANCES VIE MUTUELLE,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA