N° RG 25/00152 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXAC

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00152 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXAC

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL CLF

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT SYLVE, SITUÉE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société PYRENEES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SARL BG IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

SAS MH CONSTRUCTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte du 28 janvier 2025, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16] [Adresse 1] ([Adresse 8]), pris en la personne de son syndic en exercice, la société PYRENEES IMMOBILIER a fait assigner devant la juridiction des référés de [Localité 17] la SARL BG & ASSOCIES au visa de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter une expertise du fait de désordres dans les parties communes et privatives d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] (RG n° 25/00152).

Par acte du 19 février 2025, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SARL BG & ASSOCIES a fait assigner la SAS MH CONSTRUCTIONS devant la juridiction des référés de [Localité 17] afin que les instances soient jointes et que les opérations d’expertise judiciaire lui soient déclarées communes (RG n° 25/00368).

A l’audience du 20 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [16] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société PYRENEES IMMOBILIER maintient ses demandes à l’encontre de la SARL BG & ASSOCIES qui a vendu l’immeuble par lots.

La SARL BG & ASSOCIES maintient également ses demandes à l’encontre de la SAS MH CONSTRUCTIONS qui a effectué les travaux de rénovation de l’immeuble avant la vente, et indique qu’elle n’entend pas s’opposer à la demande d’expertise mais souhaite former les plus expresses protestations et réserves.

La SAS MH CONSTRUCTIONS, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La mesure sollicitée est conforme au fondement de l’article 145 du code de procédure civile qui dispose que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT-SYLVE produit dans ce cadre, notamment, les justificatifs suivants :

— Un rapport d’inspection télévisée des réseaux d’assainissement SAPIAN du 16 juin 2023 sur l’évacuation des eaux pluviales,

— Un courrier RAR « pli avisé non réclamé » du 22 juin 2023 adressé à la SARL BG & ASSOCIES, lui indiquant qu’une évacuation eaux pluviales qui traverse le bâtiment a été sectionnée lors des travaux de rénovation et lui demandant quelles mesures elle va prendre,

— Un courrier RAR « pli avisé non réclamé » du 5 mars 2024, cette fois du Conseil du SDC, mettant en demeure,

— Une relance du 15 avril 2024,

— Un procès-verbal de constat du 18 juillet 2024 constatant les désordres notamment en pieds de murs,

— Un rapport d’intervention PLOTHERM constatant des désordres sur les gaines de ventilation VMC.

La SARL BG & ASSOCIES produit quant à elle le marché de travaux avec la SAS MH CONSTRUCTIONS du 6 novembre 2015 et le procès-verbal de réception du 1er juin 2016.

Les justificatifs sont suffisants pour établir les éléments de fait et de droit d’un litige possible entre le propriétaire actuel, le vendeur et l’entreprise, et la nécessité de l’expertise demandée, qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

La mission de l’expert sera décrite au dispositif, à l’exclusion de toute question orientée ou juridique.

Sur les autres demandes :

Compte tenu du lien entre les instances RG n° 25/00152 et RG n° 25/00368, celles-ci seront jointes sous le numéro le plus ancien RG n° 25/00152.

Les dépens et frais de consignation seront à la charge du demandeur, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT-SYLVE, afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est prématurée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Carole LOUIS, vice-présidente au tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision,

VU l’article 331 du Code de procédure civile,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Ordonnons la jonction des procédures RG n° 25/00152 et RG n° 25/00368 sous le numéro le plus ancien RG n° 25/00152,

Vu la procédure principale RG n° 25/00152,

Y joignant,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[B] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Port. : 06.24.25.77.49 Mèl : [Courriel 15]

à défaut :

[O] [W]

[Adresse 5]

PHILIA INGENIERIE

[Localité 9]

Port. : 07.66.75.09.76 Mèl : [Courriel 13]

Avec mission de :

visiter les lieux [Adresse 3] ([Adresse 8]) en présence de toutes parties intéressées,

procéder à l’audition de tout sachant,

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi,

dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés,

dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

préciser si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

À l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 14]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT SYLVE, SITUÉE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société PYRENEES IMMOBILIER de consigner au greffe du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT SYLVE, SITUÉE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société PYRENEES IMMOBILIER aux dépens.

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,