TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/11355

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XY6

N° MINUTE : 2

2

Assignation du :

23 Mars 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. AGATHA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc TEMINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1395

DÉFENDERESSE

S.C. SCI DU [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Roland ERIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 15 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2003, la S.C. SCI DU [Adresse 1] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. SOCIÉTÉ SEIZE exerçant sous le nom commercial « AGATHA » des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et d’une cave n°1 en sous-sol constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à Paris 15ème cadastré section BM numéro [Cadastre 5] d’une contenance totale d'1 are et 79 centiares pour une durée de neuf années à effet au 7 novembre 2003 afin qu’y soit exercée une activité de vente au détail de bijouterie, de bijouterie fantaisie, d’horlogerie, d’accessoires de mode et d’articles de Paris, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 36.211,42 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2012, la S.C. SCI DU [Adresse 1] a fait signifier à la S.A.S. SOCIÉTÉ SEIZE un congé pour le 31 décembre 2012, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2013.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de ses conseils en date du 21 décembre 2012, la S.A.S. SOCIÉTÉ SEIZE a déclaré à la S.C. SCI DU [Adresse 1] accepter le renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2013, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 43.186,92 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 5 novembre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°222 A des 14 et 15 novembre 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. SOCIÉTÉ SEIZE, et désigné Maître [I] [U] et la S.C.P. SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [Y] & [G] prise en la personne de Maître [K] [G] en qualité d’administrateurs judiciaires, ainsi que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [H] [A] et la S.E.L.A.S. M. J.S PARTNERS prise en la personne de Maître [S] [M] en qualité de mandataires judiciaires.

Par jugement en date du 26 février 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°47 A des 8 et 9 mars 2021, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de cession de la S.A.S. SOCIÉTÉ SEIZE au profit de la S.A.S. THOM, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. AGATHA.

Le contrat de bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2022.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [N] [P] de la S.A.S. [N] [P] EXPERTISES, lequel a établi une note d’analyse préliminaire en date du 11 mai 2022 estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 30.522 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. AGATHA a, par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2022 dénoncé au gérant de la S.C. SCI DU [Adresse 1] le 10 juin 2022, fait signifier à cette dernière une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 30.522 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, la S.C. SCI DU [Adresse 1] a déclaré à la S.A.S. AGATHA consentir au renouvellement du contrat de bail commercial, mais s’opposer au montant du loyer de renouvellement offert, suggérant que celui-ci soit fixé à la somme annuelle de 50.400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.S. AGATHA a, par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022 dénoncé au gérant de la S.C. SCI DU [Adresse 1] le 5 août 2022, fait signifier à cette dernière un mémoire préalable daté du 26 juillet 2022 comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 30.522 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 23 mars 2023 réitéré le 30 octobre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 29 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI [Adresse 8] [Adresse 1] à la S.A.S. AGATHA pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [O] [X] avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2022 et de donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; fixé à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire devant être consigné par la S.A.S. AGATHA auprès de la régie du tribunal avant le 2 août 2024 au plus tard ; rappelé qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire serait caduque et l’instance serait poursuivie, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ; fixé au 30 mai 2025 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.S. AGATHA pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Constatant que la S.A.S. AGATHA n’avait pas consigné auprès de la régie du tribunal le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire mis à sa charge, le juge chargé du contrôle des expertises a, par ordonnance en date du 9 octobre 2024, prononcé la caducité de la désignation de l’experte judiciaire, sur le fondement des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2025.

Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable daté du 26 juillet 2022 signifié par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022 dénoncé au gérant de la S.C. SCI DU [Adresse 1] le 5 août 2022 et remis au greffe le 3 octobre 2022, la S.A.S. AGATHA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-23 du code de commerce, de :

dire que le contrat de bail commercial liant les parties s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré ;fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 30.522 euros hors taxes et hors charges ;dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;condamner la S.C. SCI DU [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C. SCI DU [Adresse 1] aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. AGATHA fait valoir qu’elle a fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [N] [P] de la S.A.S. [N] [P] EXPERTISES, lequel a établi une note d’analyse préliminaire en date du 11 mai 2022 dont il ressort notamment que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 800 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 40,16 m2, et après application, d’une part de deux abattements de 3% et de 5% relatifs aux clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail afférentes à la taxe foncière mise à sa charge et à l’accession dont elle souffrira en fin de jouissance, et d’autre part d’une majoration de 3% liée à la large autorisation de la clause de destination figurant audit contrat, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 30.522 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative à la baisse.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 10 janvier 2024 réceptionnée le 12 janvier 2024 et remis au greffe par RPVA le 29 janvier 2024, la S.C. SCI DU [Adresse 1] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, et de l’article 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, juger qu’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la S.A.S. AGATHA ;en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 51.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles ;juger que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;à titre subsidiaire, dire que les frais de l’expertise judiciaire seront pris en charge par la S.A.S. AGATHA ; en tout état de cause, débouter la S.A.S. AGATHA de l’ensemble de ses demandes ;condamner la S.A.S. AGATHA à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. AGATHA aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI DU [Adresse 1] déclare accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, mais précise avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [C] [E], laquelle a établi un rapport en date du 24 janvier 2023 dont il résulte qu’au cours du bail expiré, les constructions nouvelles d’habitations et de bureaux ont augmenté dans le quartier, de même que les créations d’entreprises, et que le niveau de vie des habitants du secteur s’est également accru en raison notamment d’une forte représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures à fort pouvoir d’achat, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à la valeur locative à la hausse. Elle expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.250 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 40,70 m2, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 51.000 euros hors taxes et hors charges.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025, puis prorogée au 26 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-6 dudit code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article 271 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est supérieure au montant du plafond en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; que d’autre part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361), la modification invoquée devant présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285), et s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, devant être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006) ; que de troisième part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale établi par Madame [C] [E] en date du 24 janvier 2023 concluant à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité (pièce n°9 en défense), force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, si bien qu’il n’est pas démontré que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné.

De même, si la locataire communique une note d’analyse préliminaire non judiciaire unilatérale rédigée par Monsieur [N] [P] de la S.A.S. [N] [P] EXPERTISES en date du 11 mai 2022 (pièce n°5 en demande), il y a néanmoins lieu de relever que celle-ci est insuffisante, à elle seule, en l’absence d’autres documents venant confirmer ses conclusions, à établir que la valeur locative des locaux serait inférieure au montant du loyer plafonné, étant observé que la S.A.S. AGATHA n’a pas consigné auprès de la régie du tribunal le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire mis à sa charge par le précédent jugement en date du 29 mai 2024, ni n’a sollicité un quelconque relevé de caducité pour motif légitime postérieurement à l’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 9 octobre 2024 ayant prononcé la caducité de la désignation de l’experte judiciaire, ne mettant dès lors pas la présente juridiction en mesure de déterminer le montant de la valeur locative des locaux, et devant ainsi assumer les conséquences d’une telle abstention de consignation.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la bailleresse et par la preneuse, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties.

Dans ces conditions, le loyer de renouvellement sera fixé au montant du plafond.

Il est constant que le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 43.186,92 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir (pièce n°3 en défense), et qu’il s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2022 jusqu’au 30 juin 2022, si bien qu’il a eu une durée effective de neuf ans et deux trimestres.

De plus, il n’est pas contesté que les indices des loyers commerciaux publiés par l’INSEE au premier trimestre de l’année 2022, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°144 du 23 juin 2022 à la date d’effet du renouvellement du 1er juillet 2022, et au troisième trimestre de l’année 2012, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°5 du 6 janvier 2013 soit neuf ans et deux trimestres auparavant, étaient respectivement de 120,61 et de 108,17, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 s’élève à la somme annuelle de : (43.186,92 x 120,61 ) ÷ 108,17 = 48.153,60 euros.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI DU [Adresse 1] de sa demande de déplafonnement du loyer, et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.153,60 euros hors taxes et hors charges.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er juillet 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté au 27 mars 2023, date de réception du premier mémoire en réponse de la bailleresse comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. AGATHA sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2022 d’autre part, à compter du 27 mars 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 27 mars 2023, date de réception du premier mémoire en réponse de la bailleresse comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023.

Sur le réajustement du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. AGATHA et la S.C. SCI DU [Adresse 1] irrecevables en leur demande respective de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. AGATHA, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la baisse et qu’elle n’a pas consigné la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCI DU [Adresse 1] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C. SCI DU [Adresse 1] de sa demande de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2022,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.153,60 euros (QUARANTE-HUIT MILLE CENT CINQUANTE-TROIS euros et SOIXANTE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C. SCI DU [Adresse 1] à la S.A.S. AGATHA, et portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] 15ème, demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.A.S. AGATHA sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er juillet 2022 d’autre part, à compter du 27 mars 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 27 mars 2023, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023,

DÉCLARE la S.A.S. AGATHA et la S.C. SCI DU [Adresse 1] irrecevables en leur demande respective de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.S. AGATHA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. AGATHA à payer à la S.C. SCI DU [Adresse 1] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. AGATHA aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9], le 26 mars 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM