TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04071

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOYV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 01 Août 2025

S.C.I. JOURNIAC représentée par son gérant

C/

[T] [V]

[E] [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 01/08/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 01 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. JOURNIAC représentée par son gérant,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [V],

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [V],

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 décembre 2019, prenant effet au 24 décembre 2019, la SCI PEGASE, par le biais de son mandataire la SAS FONCIA TOULOUSE, a donné à bail à Monsieur [T] [V] un appartement à usage d’habitation n°A401, un box n°25 et un cellier n°25, situés [Adresse 6] à CASTANET TOLOSAN (31320) pour un loyer mensuel de 417 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par acte séparé du 13 décembre 2019, Monsieur [E] [V] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Monsieur [T] [V] en vertu du bail susvisé dans la limite de la somme de 16.812 euros.

Les 13 et 24 juin 2024, la SCI JOURNIAC a fait signifier à Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date des 8 et 16 octobre 2024, la SCI JOURNIAC représentée par son gérant a ensuite fait assigner Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 août 2024, l’expulsion de [T] [V] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.789,74 euros, mensualité de septembre 2024 comprise, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, la SCI JOURNIAC, représentée par Maître [N] [L], a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.208,68 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 8 octobre 2024, Monsieur [T] [V] n’est ni présent ni représenté.

La citation destinée à Monsieur [E] [V] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé le 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile (pli recommandé retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » selon la note en délibérée autorisée produite le 30 janvier 2025). Il n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge a réouvert les débats pour que la SCI JOURNIAC justifie de son éventuel titre de propriété quant au bien loué et sa qualité à agir.

A l’audience du 23 mai 2025, la SCI JOURNIAC, représentée par Maître [N] [L], justifie d’une attestation de vente en date du 27 septembre 2021, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.356,12 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoqués par l’envoi de l’ordonnance de réouverture des débats en lettre recommandée le 19 mars 2025, Monsieur [T] [V] (pli avisé et non réclamé) et Monsieur [E] [V] (pli revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ») ne sont ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI JOURNIAC représentée par son gérant justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2019 prenant effet au 24 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 juin 2024 et dénoncé à la caution le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 1.047,22 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 août 2024 et Monsieur [T] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [T] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI JOURNIAC produit un décompte du 21 mai 2025 démontrant que Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] restent devoir la somme de 6.283,21 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (381,20 euros = 164,47 + 216,73) ainsi que les frais d’assurance (155,30 euros) non justifiés au dossier. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 et non d’un loyer payable d’avance

Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.283,21 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 1.047,22 euros, à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 2.789,74 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 14 août 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SCI JOURNIAC sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [T] [V], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI JOURNIAC, Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] seront in solidum condamnés à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 prenant effet au 24 décembre 2019 entre la SCI JOURNIAC représentée par son gérant et Monsieur [T] [V] concernant l’appartement (n°A401), le box (lot n°25) et le cellier (n°25) situés [Adresse 6] à CASTANET TOLOSAN (31320) sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI JOURNIAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] à verser à la SCI JOURNIAC à titre provisionnel la somme de 6.283,21 euros (décompte arrêté au 21 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 1.047,22 euros, à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 2.789,74 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] à payer à la SCI JOURNIAC à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] à verser à la SCI JOURNIAC une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS SCI JOURNIAC de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [T] [V] et Monsieur [E] [V] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,