TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01696

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEHZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. [Adresse 6], venant au droit de CDC Habitat Social

C/

[B] [I]

[D] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la S.A. [Adresse 6]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 21 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, venant au droit de CDC Habitat Social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Monsieur [O] [G], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [B] [I], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [D] [I], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 mars 2021 prenant effet au 25 mars 2021, la S.A [Adresse 6] venant aux droits de la CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] un local à usage d’habitation (porte n°5) situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 502,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 73,16 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 13 juin 2024 pour un montant de 3.708,02 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la S.A HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé afin de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 14 août 2024 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— demander au juge des contentieux de la protection de les condamner SOLIDAIREMENT :

* au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.115,03 euros, mensualité de février 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A [Adresse 6], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.645,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle sollicite également l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées en précisant que les paiements du loyer ont repris depuis 3 mois.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié remise à l’étude du commissaire de justice le 25 mars 2025, Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 mars 2021 prenant effet au 25 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 3.708,02 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A [Adresse 6] produit un décompte du 23 septembre 2025 démontrant que Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] restent devoir la somme de 1.645,26 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.645,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 3.708,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant depuis le mois de juin 2025, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence les locataires.

Ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci et du fait qu’ils ont procédé à des règlements supérieurs au montant de leur loyer pour apurer la dette locative à hauteur de 200 euros. Ainsi la dette locative a diminué depuis le commandement de payer, passant de 3.708,02 euros à 1.645,26 euros au jour de l’audience.

En conséquence, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 200 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la S.A HLM DES CHALETS, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la SA [Adresse 6] sera déboutée de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2021 prenant effet au 25 mars 2021 entre la S.A [Adresse 6] venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] concernant un local à usage d’habitation (porte n°5) situé [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] à verser à la S.A [Adresse 6] à titre provisionnel la somme de 1.645,26 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant une dernière facture de août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 3.708,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 200 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] soient condamnés solidairement à verser à la S.A [Adresse 6] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] à verser à la S.A HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [D] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A [Adresse 6] de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente