N° RG 24/01780 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TI6I

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01780 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TI6I

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 10]

à la SELARL [M] AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [8] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL CRIS IMMO exerçant sous le nom commercial [Adresse 9], dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [H] [P], demeurant [Adresse 7]/ESPAGNE

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 04 novembre 2025 au 13 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [P] est propriétaire, depuis le 27 octobre 2015, des lots n° 136 et 152 situés au sein de la RESIDENCE LE DUCHE, dont l’adresse est [Adresse 3] [Localité 6] (Haute-Garonne).

Cette résidence est soumis au statut de la copropriété et le syndic en exercice est la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]).

Les relations entre Monsieur [H] [P] et le syndic sont très conflictuelles, les décisions d’assemblées générales étant systématiquement contestées en justice par Monsieur [H] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) a assigné Monsieur [H] [P] , devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]), au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 9 du code civil, demande au juge des référés :

avant dire droit :condamner Monsieur [H] [P] à produire son titre de propriété,à défaut et principalement :déclarer les moyens de défense, les demandes et les conclusions de Monsieur [H] [P] irrecevables,débouter Monsieur [H] [P] de l’intégralité de ses demandes,condamner Monsieur [H] [P] à déposer la climatisation, le tuyau et la goulotte installés sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sur les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à déposer l’installation du système d’électrification de sa porte de garage réalisée sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sur les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à déposer la caméra de vidéo-surveillance installée sur la sonnette de la porte de son appartement, filmant les parties communes du système d’électrification de sa porte de garage réalisée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,subsidiairement :désigner tel expert qu’il plaira ou le consultant avec la mission suggérée dans les conclusions versées au soutien des débats oraux,statuer ce que de droit sur les dépens,très subsidiairement :débouter Monsieur [H] [P] de l’intégralité de ses demandes et dire n’y avoir lieu à prescription,déclarer sa demande de production de pièces irrecevables car déjà formée dans un autre procédure et en tout état de cause infondée,condamner Monsieur [H] [P] à déposer la climatisation, le tuyau et la goulotte installés sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sur les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à déposer l’installation du système d’électrification de sa porte de garage réalisée sans autorisation du syndicat des copropriétaires et sur les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à déposer la caméra de vidéo-surveillance installée sur la sonnette de la porte de son appartement, filmant les parties communes du système d’électrification de sa porte de garage réalisée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Monsieur [H] [P] demande au juge des référés, au visa de l’article 122 du code de procédure civile et des articles 2222 et suivants du code civil, de :

juger prescrites les actions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) en retrait du système de climatisation, du tuyau, de la goulotte, du système d’électrification et de la sonnette,juger les actions du syndicat des copropriétaires infondées,juger les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, faute de justifier de l’autorisation du conseil syndic,débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de ses demandes, y compris celle de voir ordonner une expertise,condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires à lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la ordonnance les pièces suivantes :attestation de la/les personnes ayant pris les photos visées en pièce dans l’assignation avec les dates des photos,l’avis du conseil syndical sur la procédure initiée en référé suivant acte du 12 septembre 2024,la convention d’honoraires entre Maître [M] et le syndicat des copropriétaires et cela sous astreinte de 200 euros par jour,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, prorogé au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (…) ».

Selon l’article 2224 du code civil : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Sur la base de ces textes, et notamment de l’article 42 précité modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018 en ce qu’il a réduit la délai de prescription de dix à cinq années, Monsieur [H] [P] soutient que la présente action en retrait d’installation supposément irrégulières à l’encontre d’un copropriétaire, se prescrit par 5 années.

Il en conclut que le syndicat des copropriétaires est irrecevable comme prescrit à engager une action personnelle à son encontre dès lors qu’il justifie que les installations litigieuses ont été réalisées en 2017 et 2018.

De son côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) indique avoir découvert que Monsieur [H] [P] avait installé, sur les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires et en contravention avec les articles 12 et 22 du règlement de copropriété :

une climatisation dans son appartement dont l’unité se trouve sur son balcon, ainsi qu’un tuyau et une goulotte,une sonnette connectée avec caméra vidéo sur sa porte d’entrée filmant les parties communes,un système d’électrification des portes de son garage depuis son logement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) fait valoir que Monsieur [H] [P] ne justifie pas du point de départ de la prescription qu’il invoque.

Cependant et au contraire, Monsieur [H] [P] produit aux débats :

une facture du 28 août 2017, éditée par l’entreprise A.S.O. qui justifie l’installation d’un climatiseur « bi-split Toshiba » dont « une unité extérieure » au [Adresse 4] à [Localité 6], commandé par Monsieur [H] [P],un courrier de la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) daté du 04 juin 2018 adressé à Monsieur [H] [P] qui a pour objet la « pose climatisation ou chauffage réversible »,une facture du 09 décembre 2018 éditée par l’entreprise TECHNOFUTURA qui justifie l’électrisation du garage de Monsieur [H] [P] au [Adresse 5] [Localité 6], ainsi que le « changement sonnette HS porte d’entrée »,À cette facture, s’ajoute un courrier du 14 mai 2018 adressé par Monsieur [H] [P] au syndic qui l’informe des travaux projetés d’électrification,est également versé un autre courrier du 26 novembre 2020 adressé par Monsieur [H] [P] au syndic, qui l’informe que la porte du garage a été motorisée par un électricien professionnel,un courrier de la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) daté du 20 août 2019 adressé à Monsieur [H] [P] qui le met en demeure de « démonter » l’ « installation électrique provenant de votre garage » et lui rappelle qu’il est interdit d’installer un « climatiseur avec passage d’une goulotte en façade ».

Il résulte de ces documents que les travaux critiqués par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) ont été réalisés bien au-delà du délai légal de cinq années prévu à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il est justifié que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) avait été informé par Monsieur [H] [P] lui-même et au moins depuis le 20 août 2019, qu’il avait installé un climatiseur et une nouvelle sonnette à sa porte d’entrée et procédé à des travaux d’électrification de la porte automatique de son garage.

Or, il s’est écoulé plus de cinq années, entre le jour du point de départ du délai quinquennal, c’est à dire au plus tard le 20 août 2019, date à laquelle le syndicat des copropriétaires savait sans le moindre doute que Monsieur [H] [P] avait procédé à l’installation d’équipements sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en contravention avec le règlement intérieur, et l’assignation délivrée le 12 septembre 2024.

Il en résulte qu’au regard des principes légaux édictés par la combinaison des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) est irrecevable, comme étant prescrit, en son action, manifestement tardive.

L’accueil de cette fin de non-recevoir met fin au litige. Elle rend non avenue les prétentions dites reconventionnelles formulées par Monsieur [H] [P] au titre de la communication sous astreinte d’attestation et de convention d’honoraires, dont le bien-fondé apparaissait de toute façon comme étant fortement discutable.

Il en est de même de la demande de communication de l’adresse de Monsieur [H] [P]. Cette prétention du syndicat des copropriétaires est présentée comme étant sollicitée « avant dire droit », ce que l’on comprend comme signifiant « avant toute défense au fond » au sens de l’article 74 du code de procédure civile. Or, cette demande de justification de l’adresse exacte de Monsieur [H] [P] peut pas être analysée comme une exception de procédure, qui aurait dû être impérativement évoquée avant les fins de non-recevoir. Là également, l’accueil de la fin de non-recevoir permet de s’abstenir d’avoir à trancher cette prétention, qui relève du fond.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

En vertu de ce texte, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice et/ou de mauvaise foi.

En l’espèce, outre l’exaspération du syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [H] [P] pour lequel il y a beaucoup de ressenti, pour autant ce dernier ne caractérise ni le préjudice qui serait le sien, ni la dégénérescence de l’action du syndicat des copropriétaires empreinte de malice ou de mauvaise foi, par des moyens tangibles de fait et de droit, autres que d’avoir été contraint d’engager des frais pour organiser sa défense.

Monsieur [H] [P] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]), partie succombante, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaires de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE à payer la somme de 1.500 euros à Monsieur [H] [P].

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

FAISONS DROIT à la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [H] [P] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) ;

DECLARONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) irrecevable en son action diligentée à l’encontre de Monsieur [H] [P], pour cause de prescription ;

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) de toutes ses autres prétentions ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) à verser à Monsieur [H] [P] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DUCHE, représenté par son syndic en exercice la SARL CRIS IMMO ([Adresse 9]) aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

DISONS que Monsieur [H] [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune de la présente condamnation prononcée au bénéfice du copropriétaire gagnant et des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT